深圳2020年樓市盤點：賣出了近五年最多的住宅

（原標題：深圳2020年樓市盤點：賣出了近五年最多的住宅，下一年房地產走勢將如何？）

2020年的深圳房地產市場，雖然遭遇了突如其來的疫情，但仍然經歷了堪稱火爆的一年。

3月，疫情影響尚未消退，深圳樓市已率先回暖。

4月，有熱點區域的二手房掛牌單價上漲了幾萬元，房價“異動”背後，業內人士將原因歸結爲“貨幣政策的寬鬆”，而其中一個尤其引人關注的因素是，有部分房抵經營貸進入了樓市。

監管迅速出擊。4月20日，中國人民銀行深圳中心支行向深圳各商業銀行下發通知，要求緊急自查房抵經營貸資金流入房地產市場的情況。

整個上半年，深圳的二手房呈現“量價齊升”行情。據深圳房地產信息網發佈的數據，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增加41.2%；中國房地產業協會數據則顯示，6月末，深圳二手房均價達到74929元/平方米，相比上一年年底上漲幅度達到14.37%。

過熱的行情招致了新一輪的嚴厲調控。

7月15日，深圳住建局等八部門聯合下發《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，深圳戶籍家庭和個人購房，也需要提供三年以上社保或個稅證明；個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年；“非豪宅”的標準，須同時滿足144平方米以下、實際成交總價低於750萬元等幾個條件。

一些人一夜之間突然失去了購房資格，但這並沒有阻擋住“打新熱”。最受關注的是，11月，網紅豪宅新盤華潤城潤璽1期1171套房引發“萬人搶房”熱潮。

根據“715”調控新政，熱點樓盤按照“無房客戶優先”原則，但限價下的新房與二手房之間動輒幾萬元的價差產生的獲利空間，催生了“代持炒房”，通俗來講，有的人沒有購房名額，通過尋找無房但有資格的親戚朋友參與打新，獲得獲利機會。

11月28日，新華社發表了一篇《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》時評，其中提及，“打新熱”現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，比如建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行爲，或許能收釜底抽薪之效。

“深圳市房地產稅徵收試點”的傳聞由此又一次浮出水面，深圳住建局迅速否認了這一傳聞，但也指出，正在調查處理“代持炒房”問題。

12月30日，房地產服務商戴德樑行發佈2020年深圳房地產市場總結及展望。根據其統計的數據，1-11月，深圳新建住宅與二手住宅銷售面積分別爲553.5萬平方米、762.6萬平方米，同比增幅達到28.7%、36.4%，前11個月兩項指標已經超過2019年全年的水平，並且可以預判2020年全年住宅交易總量將穩居近五年之首。

戴德樑行認爲，疫後樓市快速反彈的局面，與促經濟、促消費之下流動性的釋放密不可分：3月以來，M2突破過去34個月以來10%以下的增速，始終維持在10%以上，社會融資規模增速自6月份達到12.8%，創近28個月以來新高。以促進復工復產爲目的的靈活貨幣政策也或多或少惠及房地產市場。尤其在集雙區利好於一身的深圳，不斷吸引來自全國的資金，也因此加劇了樓市的反彈。

需求端強勁的同時，2020年，深圳樓市的供應端也在明顯發力。

深圳住建局4月印發的《住房發展2020年度實施計劃》指出，深圳居住用地佔建設用地的22.6%，遠低於國家《城市用地分類與規劃建設用地標準》中25%-40%的下限標準，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質提升要求。

結合《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》和“十四五”住房發展規劃研究，建議通過新供應居住用地、工業用地功能調整等多種渠道，實現居住用地佔全市建設用地比例逐步提高至25%。

2020年，深圳共計出讓了30宗住宅用地。據戴德樑行統計的數據，新出讓土地可建設住宅面積同比大增326%，居住供應增長可期。

（數據來源：戴德樑行）

戴德樑行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端認爲，短期內大幅增加的土地供應，以及可預期的多渠道供給將一定程度緩和市場對供不應求的焦慮心態。

而大規模保障性住房與人才房的未來供應，也將分流商品住宅市場的壓力。深圳住建局局長張學凡在8月的一次公開講話中稱，“新加坡是學習榜樣，未來要讓深圳60%的市民，住在政府提供的租賃或出售的住房中。”

張曉端表示，多渠道的供給增加，以及由產業、人口紅利支撐的潛在需求，將在未來一段時期內穩定深圳樓市供需兩旺的局面。

在預售管控之下對新盤的價格限制，將最終體現在市場對價格的預期上，進而一定程度平抑房價上漲的趨勢，再結合供應增加等各種因素來看，深圳二手住宅價格漲幅或將有所放緩。