蛋殼已“碎”：長租公寓暴雷怎麼看、如何辦？
近期，以蛋殼公寓爲代表的“互聯網金融模式”的長租公寓暴露了原形：資金鍊中斷，中介人員遁形，收不到原本按期交付月租的房主，上門驅逐已經交了數月甚至整年租金的房客，並出現了連夜逐客、雙方從口角升級到持刀相向的惡性事件。這個曾號稱國內第二大的長租公寓，有紐約股票交易所上市公司的光環罩體和資金輸血，仍落得如“蛋殼”一般脆弱的命運，多少令人感到意外。
暴雷的本質
蛋殼的“殼碎”，顯然不僅僅是資金實力或運營能力有限所能解釋的。其他長租公寓能否繼續“自如”地維持生意，也令人懷疑。就像諸多“互聯網金融前輩”一樣，長租公寓暴雷早有先例。
2018年8月，在互聯網金融之都杭州，鼎家網絡科技公司宣佈停運，4000餘租戶陷入危機。當時包括筆者在內的不少人士就指出這種經營模式的風險內嵌性。我愛我家原副總裁胡景輝也曾預言：“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。”同年晚些時候，上海、北京也發生類似事件。
當長租公寓以燒錢模式發價格戰橫掃房源之際，租房無源的房客們被迫在逼仄的市場供給中選擇這種模式，祈求自己至少簽約的是蛋殼這樣“大而不能倒”的上規模企業。然而殘酷的現實，卻是“大而倒”得更厲害。
長租公寓的生意本來只是普通的轉租生意，接地氣、有穩定的現金流。雖然，資本的意志破壞了傳統一對一的民間租賃市場，其也未必沒有意義。比如實現了統一、標準的房屋交付和維護，減少了不良房東或房客拖欠租金或押金、破壞房屋而對對方造成的侵害風險；集中了房源，降低了房主和房客達成交易時的信息搜尋成本和談判成本。
在此基礎上，若房產中介只是滿足於賺取整包模式下的差價或介紹模式下的居間服務費，即便其令房主或房客的貨幣收益略減、貨幣成本略增，仍然可以算是合理的。畢竟，房產中介之間存在着競爭。傳統一對一的房產租賃市場也自然存在，不會導致房產中介過分壓榨房主或房客。
然而，目前主流的長租公寓模式由於運營方的“互聯網金融思維”，使得這一傳統經營模式變形爲高負債、高風險的準金融模式，也使得中介資金鍊斷裂、暴雷成爲高概率事件。
在這種模式下，長租公寓經營方重在圈房，畸形膨脹，即以更多更快地吸收資金、進一步擴張爲“生命本能”。這首先導致其深度佔有房主和房客兩端的資金。傳統租房市場形成的商事慣例是“付三月、押一月”，對雙方的資金風險都相對較小。而在長租公寓中，房客往往被要求一次性支付半年或整年租金，若支付不起就需接受長租公寓安排的貸款產品，如蛋殼“租金貸”。房主則只得每月獲取資金。大量資金沉澱在長租公寓運營方。一個房客交的年租金或簽下的貸款，可以先用來應付十個房主的月租金，短期信用擴張程度驚人。
其次，爲搶佔相對稀缺的房源，長租公寓顛覆了“低價租入，高價租出”的基本商業規律。其頻頻實施“坐地起價”收房的行爲，必然擡高房客的最終成本。同時，在自己的市場壟斷力還不足以讓房客完全承擔轉嫁成本，或有意爲擴張市場佔有率而希望打造“高性價比”的形象時，就會反過來需要自行補貼差價才能把房子租出去，活生生把賺錢的生意做成了賠錢生意。
蛋殼的招股說明書披露：從2015年到2019年，公司運營的房間數量增長166倍，截止2019年11月 底，總運營公寓數量達到43.2萬間。但財報同樣顯示：2017年，其營收6.57億元，淨虧損2.72億元；2018年，營收26.75億元，虧損13.7億元；2019年營收71.29億元，虧損34.47億元；2020年第一季度虧損12.31億元。
長年收不抵支，雖是互聯網行業的常態，但長租公寓的本質是實打實的線下行業，利益回報渠道單一，缺乏附加值增長點，不具有真正互聯網行業的想象空間。作爲一個成熟產業，這本來未必是缺點。但要硬拿今日賭明天，把“別人的錢”當作一筆無利息的貸款在冒險，導致資金流長期入不敷出。而且，這種支付不是互聯網企業式擴張的自主燒錢，而是不能停下來的剛性支出、早已合法確認的債務，其經營模式就已經成爲“龐氏騙局”，會遭遇市場規律的報復。
長遠的復位
時至今日，長租公寓模式必須得到檢討。有論者建議把長租公寓資金放入專門的監管賬戶。此說自然有道理，但實際上真能落實，長租公寓也就根本沒有激勵從一開始收取那麼多資金。換言之，長租公寓的“重資金”模式的精髓，不是對租戶違約風險的防範，而在於“長收短付”、通過滾動資金池、再次利用資金。剝奪了其資金使用權，也就否定了其經營模式的“創新”。
至少在中短期內，監管部門應當儘快採取措施，按照傳統市場反覆博弈的基本模式，令長租公寓回覆正常。
這裡面最主要的是防止大額資金沉澱和挪用到來的債務風險，實現“去金融化”。今年9月公佈的住房建設部《住房租賃條例（徵求意見稿）》提出，由地方政府實施住房租賃資金、押金監管制度。這是長租公寓行業出現“繃緊”局面的原因之一。
此外，《徵求意見稿》還將住房租賃企業，支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期等視爲“高風險經營行爲”，擬規定由房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄。本人認爲此思路可行，但重點不一定是收租週期一定不要超過付租週期。對房主而言，租房中介到底是按季度或按月支付租金的資金沉澱風險更小有待研究。但對租戶而言，應當明確禁止長租公寓以超過“付三押一”的程度收繳租金。
還應當禁止的是，長租公寓直接要求或間接利誘房客，接受長租公寓及其關聯方、合作方貸款的方式，一次性揹負超過三個月的長期債務。這一點，在《徵求意見稿》中被表述爲“住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式，要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。”在明確相關禁令後，不僅可以設立有獎舉報，而且長租公寓若再有此類行爲，則按照現行執法實踐對非法集資的理解，對其相關責任人展開調查、並採取相應的打擊措施，也不謂苛刻。
上述資金限制的做法，看似限制長租公寓的營利空間，實際上由於令其免於本不擅長的金融遊戲，會使其進入正常發展的模式。此外，對長租公寓的有效規制，工夫還可以從整個租房市場的供需良性化入手，包括：
要求租房中介、長租公寓的房源信息掛牌透明化，掛牌滿一定期限的房源必須按一定比例降價。這不是反市場，因爲房主如果覺得到手租金太少，仍可以選擇退出不再掛牌或不再把房子租給特定中介。增加專門的租賃用房土地。擴大對低收入人羣、特殊人才的廉租房、公租房的建設，增加租房補貼。對房主的出租收入免徵所得稅，鼓勵不依賴於租房中介、長租公寓的個人陽光出租。
眼前的善後
這一切的罪魁禍首，自然是運營方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過在中介方暫時不能負責，房主收不到房租、房客又已經交過房租的背景下，我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。儘管現實中，房主仗着有房本而處於優勢地位，但實際上，無論是從法律權利還是社會利益的維度看，均應該禁止房主輕易驅逐房客。
首先，房主應當尊重房客的權利。長租公寓的基本套路其實就是房屋轉租。中介從房主那租得房租，再高價租給住戶。儘管房主和中介、中介和房客是兩個相對獨立的合同法律關係，但房主是明知、也允許中介轉租的。長租公寓更宜被視爲一個三方合同法律關係。次承租人即從承租人處租賃的人的權利應當得到一定的維護。
事實上，今年通過的《民法典》第719條還新增了次承租人的代位清償權。即如果房客覺得與其讓房主趕出去、另行出錢租賃新居的話，不如代替中介支付拖欠給房主的租金，以避免找房、搬家的麻煩，那房客是有權選擇代付並繼續居住的，同時有權要求中介最終承擔這些重複支付的租金。而且，房客這個代中介支付的拖欠租金的標準應當按照中介和房主原來約定的標準。房主不能要求房客按照更高的價格標準來重新簽約。
其次，房主倘若驅逐房客，至少必須明確放棄並轉讓對後續租金的權利。中介未向房主支付租金，當然是違約的。房主強行收回房屋，自認爲是減少損失、救濟權利。但要收回房屋，房主最多向中介主張因爲“折騰”帶來的交易成本損失，而不應該繼續享有收取後續房租的權利。房主至少應該明確放棄就後續租金的權利，並將這項權利轉讓給房客。
爲便於理解，舉一個簡單的例子，中介以5000元的月租價向房主租房，以6000元轉租給房客。中介對房主的債務爲繳納5000元，對房客的債務爲提供房屋。倘若租期還剩一個月時，中介一分錢沒給房主，房主立即強行收回房屋，房主損失基本爲零。房客的損失則是雙重的，即“房財兩空”。即便房客最終被返還6000元租金，也不等於損失被彌補。因爲房客的權益不僅僅是“住幾個月，就給幾個月的租金”，而是對約定期限內不受打擾的居住本身就享有權益。對這項居住期限方面的損失，需要拿房客從房東那轉讓來的那份租金權彌補。
第三，從法益角度而言，居住權重於收租權。長租公寓房主輕率驅逐房客，甚至在深夜將年輕女子驅逐到大街上，已經成爲了一個惡性的社會事件。雖然房主收不到租金，是無辜的。但顯然房客並非是違法方或過錯方。這裡不是善惡好壞之爭，而涉及法益的權衡。
毫無疑問，房客的居住權屬於基本人權。即便是法院對“老賴”依法執行司法判決確定的債務時，也要“保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋”（最高法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》），而不能一趕了之。
相比之下，在房客的合法租期內，如果房主的收租權和房客的居住權，註定要暫時被犧牲一個（當然，他們仍然有權要求中介承擔最終責任），那應當是前者而非後者被犧牲。在房主和房客不能自行協商解決時，公安機關應當接受房客的報警求助，維護房客在期限內的居住權。事實上，在法治化程度較高的境外發達國家，即便是對真正欠繳房租或房貸的住戶，驅逐之也是相當困難的事情。房主動粗大概率會招致法律責任，“文明”地換鎖，也是對他人財產權的居住權的雙重侵犯。
從社會成本分擔的宏觀視角考慮，結論也是房主比房客更應該成爲風險承擔主體。如果不能化解風險，那現代社會法律的一個基本任務就是分配風險，把風險從更值得保護的主體轉移到更有能力承擔風險的主體。
在長租公寓盛行的大城市能夠出租房產者，一般已經屬於富人，甚至可謂食利階層。他們更有經濟實力承擔損失、更有能力去監控長租公寓。事實上，房主選擇把房子“承包”給中介、而不是直接租給房客，就意味着房主應當自行承擔此種間接模式帶來的風險。
相比之下，更爲年輕或貧窮的房客是直接房源大幅減少背景下、長租公寓模式的被迫接受者。中介暴雷後，房主損失的只是相對於總體財富而言不多的金錢，而房客損失的不僅是相對於總體財富而言較多的金錢，還是基本的人生秩序，這也會妨礙他們進一步爲社會創造財富的潛能。他們更值得保護。
行業的自救
驅逐風潮是對長租公寓行業整體信心的釜底抽薪。尚存的長租公寓如果還有餘力的話，不宜觀望不出。
P2P網絡貸款企業紛紛暴雷後，其他P2P“韭菜”還能以“我投的這家所涉及的資產內容不同”，甚至“投啥都有風險”聊以自慰。驅逐出戶這種人間噩夢絕對是一般人不願意冒險第二次的。在這種社會性傷痛癒合前，公衆和政府部門將有理由以高度不信任的眼光打量長租公寓，並採取嚴格甚至過激的手段。行業存亡的關鍵節點正在此時。
2018年4月和8月，上海長租公寓平臺愛公寓，曾兩次資金鍊斷裂，最後被一家資產管理公司以1.3億元收購100%股權。除這種股權模式外，其他長租公寓亦可以通過資金墊付的方式，向蛋殼房源的房主收購相應債權，化解房主和房客的衝突，保障房客繼續居住的權利。通過集中相關房主債權，其他長租公寓既能積累新房源，較之分散的房主，也能更爲有效率地向蛋殼統一主張債權。即便蛋殼陷入破產清算，由統一的債權人來申報，也能大大減少協調成本。
相關主管部門、行業協會也可以推動這一過程的實現。既然“金融化”曾經是長租公寓的“初心”，那麼仿照陷入危機的金融機構的接管模式，來挽救公衆對這個行業的信心，自然是一條可以討論的思路。
（作者系中央財經大學副教授 經濟觀察報管理與創新案例研究院特約研究員）