自如降租風波調查：長租公寓“騎虎難下”
自如房東李麗（化名）特別鬱悶。在去年7月以12100元/月的價格將房源委託給自如出租後，最近，“管家”以“價格倒掛”爲由，要求她把委託價格下調1900元，至10200元，並稱“不降價就解約”。
李麗與自如簽訂了4年的委託合同，此次降價是在合同期內。按照約定，在承受每年約30天“空置期”的基礎上，第一年的委託價格爲12100元/月，此後逐年遞增3%。也即，此後三年，李麗本應獲得的月度委託租金收益分別爲12463元、12837元、13222元。
由於不想降價，李麗不得不面臨另一個選擇——自如強行違約。根據合同約定，自如會賠付李麗相當於2個月房租的違約金（2.42萬元）。但自如方面稱，由於對房屋進行過裝修改造，李麗需要賠付裝修、傢俱等費用，這筆費用接近5萬元。也即，若對方強行解約，李麗最終還要倒貼2萬多元。
李麗的不滿在於，在因疫情導致出租困難的時刻，自如以主動違約要挾降價，令她進退兩難。同時，在自如違約的情況下，合同中並無賠付裝修費用的條款，自如的要求無據可循。
由於北京租賃市場交易冷淡、租金下滑，近期，不少業主收到自如的降價要求，下降水平在數百元到上千元不等，個別房源的委託價格降幅接近30%。這也引發大量合同糾紛。
自如方面向21世紀經濟報道表示，北京下調價格的房源“比例極少，不足1%”。但據記者瞭解，實際數據遠高於此，不少業主以小區爲單位，組成維權羣，有類似情況的小區達數十個，分佈在北京市的各個區域。除自如外，蛋殼、相寓等長租機構近期也遭遇減租糾紛。
目前，自如管理的房源規模超過100萬間，是中國最大的長租公寓運營商。但近年來，自如不斷遭遇信任危機，繼“甲醛門”、密碼鎖事件之後，“降租風波”正在演化成一場新的危機。只不過，這次糾紛波及的對象，已從租客變成房主。
作爲租賃行業的領軍者，自如面臨的危機也是整個行業的縮影。過去幾年，處於風口之下的租賃行業一度野蠻生長。如今，當規模增長遇到困境，一系列問題開始浮出水面。
“價格倒掛”
李麗的房子位於北京市朝陽區將府家園北里，是一套152平方米的三居室。經過對客廳的改造，該房源變爲4居室進行出租。
由於是全權委託，李麗並不知曉自如以什麼價格對外出租。但目前來看，即便以12100元/月的委託價出租，該房源也並無明顯的價格優勢。以同小區的類似戶型作爲參照，當前，在該小區同類房源中，自如旗下的房源整租價格在12000元-13000元/月；而其他機構旗下的房源價格，約爲11500元/月左右。
當然，該小區一些裝修較好的同類房源，整租價格可以達到14000元/月以上。但這類房源數量很少，李麗的房子也不屬於此列。
委託價格高於租賃價格的現象，被稱爲“價格倒掛”，通常反映出委託價格過高，或租金過低。多個業主向21世紀經濟報道反映，自如要求降租的理由，正是“價格倒掛”。
從李麗將房源委託給自如算起，過去一年來，北京租賃市場的確表現平淡，租金水平並沒有像她期望的那樣持續上漲，反而出現下滑。
貝殼研究院數據顯示，從2019年8月開始，北京市的租金水平持續同比下降。貝殼研究院高級分析師黃卉表示，2020年2-4月，由於疫情影響租賃交易，導致租金水平持續環比下降，5月租賃市場交易出現高峰，價格有所回升。6月由於疫情反覆，交易量再度下滑，價格環比變化不大，但仍然明顯低於去年同期。
自如在迴應中，也給出了類似的解釋，“進入2020年以來，由於經濟和疫情不確定因素，以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響，房屋租賃市場出現了顯著的變化，特別是個別房屋出現委託價格與租賃價格倒掛的趨勢。”
在價格調整之前，房源空置的現象已經較爲普遍。石景山區五棵松某小區業主向21世紀經濟報道表示，今年春節後，他的一個兩居室房源空置了3個月之久。經過和自如的協商，他將月租金下調了800元，纔在今年5月末把房子租出。
“租賃市場的活躍度與就業環境息息相關。”諸葛找房數據研究中心指出，雖然各大企業都在積極復工復產，但受疫情影響，企業“縮編人力、降低成本”呈常態，這也導致租賃市場的活躍度並不高漲。
高價擴張之痛
景暉智庫首席經濟學家胡景暉認爲，相比於疫情帶來的短期影響，自如高價拿房、重新裝修帶來的“重成本”，也是導致自如不得不降價的原因。
自監管層於2014年首次提出“租售並舉”後，租賃市場快速發展，一批大型租賃管理機構也隨之崛起。2017年到2018年，在高速的規模擴張中，行業競爭進入白熱化，一些機構開始高價爭搶房源。
“最瘋狂的時候是2018年的7、8月份。”胡景暉向21世紀經濟報道表示，自如、蛋殼等機構以高出市場價格的水平爭奪房源，自身的成本也大大提高。
朱宏宇（化名）的一套兩居室位於北京市朝陽區農光南路小區，2014年，他曾與自如簽訂一份4年的委託協議，當時的委託價格不到5000元/月。2018年，朱宏宇與自如簽訂了一份新的兩年委託協議，委託價格超過8000元/月。而當時同小區業主自行出租同戶型房源的價格在7500元/月左右。
與此同時，提出“品質租房”的自如，還會對房子進行“標準化裝修”。朱宏宇向21世紀經濟報道表示，最初委託時，房間裡的傢俱家電雖然稍顯陳舊，但完全不影響正常使用。自如以“標準化”爲由，對房間裡的空調、冰箱進行更換，同時幾乎將整套傢俱換掉。
胡景暉認爲，這一系列操作使自如的成本變“重”，其租金水平必須不斷上漲，才能覆蓋這些成本。“在很多長租公寓運營商的財務模型中，默認租金水平每年上漲10%左右。”
實際上，對房源精裝修後進行出租，疊加運營商的品牌效應，本身就有助於提高價格。不少房主反映，在自如經手後，房屋的對外出租價格要比之前高出數百元至上千元不等。
但總體來看，市場的走向似乎並不支撐這種持續增長的預期。
貝殼研究院的數據顯示，2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月，2020年6月爲84.4元/平方米/月，八年半的時間裡，租金上漲了64.7%。這期間，北京經歷了兩次租金快速上漲的階段。一是2013年，二是2016年-2018年，月均租金的同比增長率都超過10%。但從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負增長。
從某種意義上說，這是租賃行業經過野蠻生長後進行調整的結果。
諸葛找房研究院認爲，2019年，長租公寓持續爆雷，虛假房源、羣租房等亂象頻出，導致租賃市場監管逐漸加強，很多城市成立整頓租賃市場的專項小組。“機構採取低租金吸引租戶入住，房東爲快速出租房屋，也跟隨市場被迫降低租金。”
同時，前期租金水平的持續上漲，在一定程度上透支了消費能力，市場也在自我調整。
增長的困境
實際上，從2019年下半年開始，自如、相寓、蛋殼等長租公寓運營商就陸續與部分房東協商降價，但因當時不是傳統租賃旺季，此舉引發的關注度並不高，業主也沒有表現出強烈的反彈。
此次降租風波之所以持續發酵，除了降價幅度較大、範圍較廣以外，還因自如方面提出的對裝修、傢俱等的賠償條件。不少業主認爲，這一要求缺乏依據。
21世紀經濟報道記者獲取的一份託管合同顯示，合同對單方面違約的情況有所約定，但需在業主違約，或業主違反合同部分條款導致自如違約的情況下，才需要支付“裝修損失費”和“新配置設施損失費”。
北京市東元律師事務所合夥人律師李鬆認爲，在此輪降租風波中，雖有協商未果的事實，但業主沒有任何違約或違反合同條款的行爲，因此無需支付這筆費用。
一位瞭解自如的從業人員向21世紀經濟報道表示，近幾年，自如擴張極快，但如今不惜採用違約的方式降成本，說明公司面臨的問題頗爲嚴峻。
公開信息顯示，自2018年1月至今，自如已完成了四輪融資。除去未予披露的A+輪，其餘三輪融資共募得資金超百億元。
但我國租售比偏低的現實，也使得租賃業務難以形成有效的商業模式。公開數據顯示，2015年至2017年，自如3年累計虧損近13億元。但此後，其未再公開相關數據。
已上市的長租公寓品牌，無一例外都在虧損。2017財年至2019財年，青客公寓分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。同樣，2017年到2019年，蛋殼公寓分別虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。2020年第一季度，蛋殼虧損12.34億元。
胡景暉表示，即使沒有疫情影響，降租風波也會出現，這背後是租賃行業的增長困境。
近些年，隨着城市化進程進入新階段，一些熱點城市的產業和人口外遷，加之經濟增速放緩，都會對租賃需求產生影響。
胡景暉表示，熱點城市的租賃需求和租金水平不可能一直漲下去。
胡景暉認爲，長租公寓有規模效應，但終歸是一個週期長、投資回報率低的行業，需要靠規模、時間和精細化管理來實現價值。資本的加持雖然有助於快速做大規模，卻無法解決投資回報的問題。相反，規模越大，資金壓力和虧損缺口也就越大。
此次降租風波的出現，能否令行業從狂熱中冷靜下來，目前尚需觀察，但對自如的影響已經出現。據21世紀經濟報道瞭解，目前已有不少業主考慮自行出租也難以維持高價而進行訴訟的成本也不低，選擇與自如協商減租，但也有不少業主選擇解約，並聲稱不再相信自如。同時，由於空置房源較多，目前自如在北京的多個區域已經停止收房。
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