二手房被買空了？滬深兩地房源量創近兩年新低

近日，貝殼研究院發佈2020年重點18城二手房供給報告。數據顯示，年末成交翹尾疊加新增掛牌量下降，截至12月底，重點18城市鏈家二手房在售房源量同環比均下降，絕對量降至2019年初的水平。上海、深圳在售房源量創近兩年新低。

2020年重點18城市新增掛牌量同比持平，區域分化特徵顯著。環渤海城市羣二手房業主活躍度較低，全年新增掛牌量同比下降約9%，廊坊降幅最大爲28.7%。其他城市羣整體同比增長，中西部城市羣同比增幅較大。

2020年8月起重點城市二手房新增供給連續5個月環比下降，多數城市在四季度內保持下降走勢，而合肥持續增長，二手房業主掛牌積極，12月新增掛牌量創2019年以來新高。

新增掛牌房源年輕化而在售房源中低樓齡房源佔比降低，說明低樓齡房源成交活躍度更高，二手房購買者更傾向於樓齡較低、房屋狀態較新的房源。

年末上海新增掛牌量縮價漲，市場成交活躍度較高，市場熱度持續升高的話存在調控收緊的可能。合肥二手房市場預期較強，預計2021年一季度二手房市場成交量價保持增長。環渤海二手房市場景氣度相對較低，短期內市場量價穩中向下。

2020年末二手房總供給下降，上海、深圳創近兩年新低

一般而言，二手房市場年末成交翹尾、新增掛牌房源量季節性下降，供求雙方影響下在售房源量持續下降。截至2020年12月末，重點18城[footnoteRef:1]鏈家二手房在售房源量環比11月末下降4.4%，降幅較上月擴大1.2個百分點，爲連續第3個月環比下降。同比來看，12月末在售房源量較去年同期下降2.5%，降幅較上月擴大2.4個百分點。 [1: 鏈家重點18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。]

截至12月末，上海、深圳二手房在售房源量降至近兩年最低。分城市看，截至12月末，15個城市在售房源量環比下降。其中，上海二手房快速成交疊加新增掛牌房源量減少導致在售房源量環比降幅約13%，降幅最大，絕對規模降至2019年1月以來最低水平；深圳在售房源量環比下降約7%，絕對量亦降至2019年以來最低。同比方面，西安、煙臺等城市同比保持增長但增幅均收窄；一線城市中除廣州外，北、上、深在售房源量均同比下降，北京與上海同比降幅擴大，深圳同比降幅有所收窄。

貝殼研究院數據顯示，2020年重點18城鏈家二手房累計新增掛牌房源量較2019年微幅增長0.13%。其中12月環比下降6.0%，降幅較上月縮小約2.5個百分點，本月爲連續第5個月環比下降。

分城市看，環渤海城市羣二手房業主活躍度較低，今年累計新增掛牌量同比下降約9%，區域內各城市累計新增掛牌量同比均下降，特別是廊坊降幅最大，北京今年累計新增掛牌同比小幅下降3.6%。其他城市羣整體同比增長，中西部城市羣同比增幅約9%，增幅較大，區域內西安、重慶等城市新增供應增幅顯著。

12月新增掛牌情況，除合肥外，其他城市新增掛牌量均季節性環比下降。珠三角12月新增掛牌量整體環比降幅較大，中西部城市整體環比降幅較小。值得關注的是，近兩年，合肥經濟增長提速、招商引資力度加大，常住人口持續增長，帶動購房需求增加，房地產市場預期加強，二手房市場表現了較強的活躍度，12月新增掛牌環比增長17%，單月新增掛牌量創2019年以來新高。

2020年新增掛牌房源中，樓齡在5年以下的房源佔比爲14%，較2019年提高5.3個百分點，樓齡在5-10年之間的房源佔比爲23.2%，較上年微幅下降0.2個百分點，樓齡在10年以上的房源佔比爲62.5%，較上年下降5.1個百分點。

截至2020年12月末，所有在售房源中，樓齡在5年以下的房源佔比較上年降低2.3個百分點，樓齡在10年以上的房源佔比提高2.8個百分點。

新增掛牌房源年輕化而在售房源中低樓齡房源佔比降低，說明低樓齡房源成交活躍度更高，二手房購買者更傾向於樓齡較低、房屋狀態較新的房源。後期隨着更多新房滿足限售條件，新增掛牌的低樓齡房源佔比或將進一步提高。

12月重點18城市中，14個城市新增掛牌價格環比上漲，上海、大連、西安新增掛牌價環比漲幅在3%以上，南京、武漢等11個城市漲幅在3%以內。天津、煙臺、青島等環渤海城市本月二手房新增掛牌均價環比下降。

典型城市中，2020年3月起上海樓市整體保持上行，購房需求活躍帶動成交量持續增長，市場較強預期下業主端新增掛牌均價保持上漲，特別是近兩個月成交量創新高而新增供應量持續下降導致總可售房源量降低，業主新增掛牌價格漲幅擴大至4%。

合肥10月以來保持新增掛牌量增價漲態勢，市場預期較強，預計2021年一季度二手房市場成交量價保持增長。

大連或受零星新冠疫情案例影響，年末二手房市場活躍度降低，新增掛牌量減少，但本月高新園區、西崗區、中山區、甘井子區等中高價區域新增房源量佔比提高導致本月全市新增掛牌均價結構性上漲。整體來看，以大連爲代表的環渤海區域城市二手房市場景氣度相對較低，短期內市場量價穩中向下。