大灣區樓市冰火兩重天：東莞連續三月領漲
（原標題：大灣區樓市冰火兩重天：東莞連續三月領漲 肇慶跌跌不休）
11月1日，中指研究院發佈2020年10月百城價格指數。數據顯示，東莞摘得全國新房、二手房均價環比漲幅“雙料第一”—東莞10月新房均價17822元/平方米，環比上漲1.63%，漲幅位居全國首位；二手房均價19016元/平方米，環比上漲1.72%，漲幅居全國第一。
時代週報記者注意到，這並不是東莞二手房均價首次領漲全國。根據百城價格指數，8月和9月，東莞二手房均價分別以1.25%和1.37%的環比漲幅，位居全國之首。
“7·15新政”之後，深圳購房門檻提高，需求轉而外溢到東莞，推高東莞樓市熱度。“由於東莞新房選擇不多，購房熱情首先體現在二手房市場。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向時代週報記者分析，“7月之後東莞連續出臺了多個市場調控政策。但總體而言，東莞調控力度相對溫和，符合社保條件的外地人依然可以買兩套房，因此，三季度東莞樓市依然保持較高的活躍度。”
同處大灣區的肇慶則不那麼明朗。10月百城價格指數顯示，肇慶房價仍在下跌。10月，肇慶新建住宅平均價格爲7305元/平方米，環比下跌0.14%；二手住宅平均價格爲7399元/平方米，環比下跌0.42%。
“相對而言，肇慶屬於灣區外圍區域，受核心城市的帶動和輻射較小，因此在目前核心城市內部市場依然存在分化，並沒有出現整體過熱的情況下，還是主要依靠內生需求購房，所以整體平淡。”肖文曉指出。
分化明顯
根據中指研究院向時代週報記者提供的大灣區九城10月二手房數據，九城樓市分化明顯。其中東莞和深圳是熱度的引領者。10月，東莞、深圳二手房均價環比漲幅均超過1%，同比漲幅則超過10%；惠州、珠海、廣州雖然漲幅不大，但實現同、環比正增長；佛山、江門、中山、肇慶表現則稍顯遜色，其中，肇慶和江門10月均爲同、環比負增長。
東莞是今年樓市的焦點城市之一，尤其表現在房價漲幅。“東莞房價跟着深圳漲了好幾次，7月那一次尤其明顯。”11月2日，家在東莞的市民鄒女士向時代週報記者表示。
鄒女士口中的“那一次”，是7月15日，深圳出臺《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，以遏制快速增長的房價。其中，最大的影響是提高購房門檻，要求深戶也必須滿足落戶滿三年、連續繳納36個月及以上的社保或個稅，才能獲得購房資格。這被稱爲“7·15新政”。
此前，由於深圳落戶門檻不高，基本上本科畢業，或有1個月社保參保即可落戶，要獲得深圳“房票”並不難。但在“7·15新政”之後，一部分人被攔在門外。這部分需求就轉而外溢到臨深區域，東莞成爲最多人的選擇。
蜂擁而來的需求推高了東莞房價，但各區表現也有差異。
“大嶺山、鳳崗那一帶漲得比較多，因爲靠深圳很近，很多深圳人來買。”東莞市民陳先生向時代週報記者表示。這一點跟機構數據吻合。深圳中原研究中心最新數據顯示，9月東莞二手住宅成交均價爲17481.0元/平方米，其中，松山湖片區成交均價爲34496元/平方米。
東莞房價“高歌猛進”，而在肇慶購房的購房者則“不敢看行情”。
中指研究院百城價格指數顯示，肇慶房價連續數月負增長。新房方面，肇慶跌幅頻登百城前三。6月，肇慶新房均價7448元/平方米，環比下跌0.99%，跌幅位居全國第二；7月，肇慶再跌1.17%，跌幅居全國之首；9月，肇慶環比跌0.45%，跌幅居全國第三。二手房方面，中指研究院數據顯示， 10月肇慶二手房均價爲7399元/平方米，較2019年10月已跌去4.8%。
趙女士2018年12月在肇慶市鼎湖區以6300元/平方米的價格買入一套毛坯房。安居客上該房源樓盤信息顯示，當前新房已經售罄，但有28套二手房在售，毛坯房掛牌價5600元/平方米左右。“買的房子已經交房了，我們也不敢看行情，怕降。”
“投資投機出現退潮後，本地有效需求不足，導致明顯的階段性供過於求，帶來價格下降。” 社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華在接受時代週報記者採訪時，將肇慶的房價下降歸結爲上述原因。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受時代週報記者採訪時提到，若把大灣區內地九城分爲東岸和西岸，東岸的東莞、惠州、珠海受深圳外溢需求影響，有增長動力。但西岸的中山、江門、肇慶，由於自身產業、發展有限，房地產市場也受限。
趨勢互換
如今，東莞和肇慶這兩座城市分別顯露下跌和上漲勢頭。
11月2日，時代週報記者在各房產交易APP上查閱發現，原本房價快速上漲的東莞已出現降價、“價格可談”的二手房。以松山湖某小區一套109平方米的三室爲例。房源時間軸顯示：該房源在今年7月13日掛牌，掛牌價爲600萬元，此後接連降價，其中8月30日降價10萬元至590萬元，10月25日又降價20萬元，目前售價爲570萬元。
同一片區內另一套91.7平方米三室的掛牌價從460萬元下降至450萬元。“價格調整的原因是之前的掛牌價高於市場價，現在只是調整回市場價，業主也想盡快賣。”該房源經紀人蒲先生介紹，“現在片區想盡快賣的都調整價格，不着急的都按兵不動。”
“東莞房價趨於高位，市場追漲熱情降低。之前東莞量價齊升的勢頭在9月份有所改變，一、二手房成交量已經從高位回落。隨着成交量降低，預計東莞房價漲幅也將趨於緩和。”肖文曉表示。
鄒女士認爲，東莞房價已經打擊了一部分購房者的熱情。
“由於限購，我有一部分朋友已經失去了購房名額。大家覺得東莞房價處於高位，幾乎透支了未來預期，投資的性價比不高，身邊有投資想法的人都在考慮中山。”
東莞房價在下降的同時，肇慶房價反彈的跡象逐漸顯現。
“肇慶房價已經沒有在降了。”10月27日，肇慶市鼎湖區一位房產經紀人謝先生向時代週報記者表示，“大數據顯示肇慶市場在回升階段。”他介紹，年初鼎湖區的毛坯房價格約是5000元/平方米，但現在大部分樓盤毛坯房價格都到6000元/平方米，帶裝修的要7500元/平方米了。“我們同事前兩個月還組團入手。”
機構數據也證實了這一說法。58安居客房產研究院分院院長張波向時代週報記者表示，到今年10月，肇慶二手房的房價開始止跌回升。在新房方面，經過開發商大力度的以價換量，肇慶新房交易量明顯提高，預計未來房價下行空間有限，四季度價格將繼續走穩。