德國房價十年不漲給中國樓市的啓示(資料)

中國的房地產業究竟該怎麼個走法，這個問題一直困繞了政府多年，實際上這些年一直是在摸着石頭過河。現在回頭看，九十年代初設計的高收入者住商品房、中低收入者住經濟適用房、困難家庭住廉租房的思路還是正確的。但是在去年以前，走着走着就走到了住房完全市場化的路子上來了，結果是房地產市場走向了房價飛漲的邪路。

房價飛漲的結果不但是毀了人們住房的夢想，也給中國經濟的發展埋下諸多的陷阱，其實也把房地產業帶進了滯漲的尷尬境地。

雖然土地在不斷地上市、房子在不停地建設、房價在一個勁地往上漲，但是人們買房的希望卻越來越小。房屋交易量不斷地下降，加快解決人們住房的計劃就成了空話。

住房問題提到政治高度既是住房商品特殊性的要求，也是共產黨執政爲民的宗旨體現，同時也是國家對這些年房地產市場發展的檢討和總結。住有所居的概念從十七大講到兩會，充分說明了中央政府調整住房政策的意識在加強。顯然強調住房商品化的投資功能是不可能解決所有人的住房問題的，然而住房確實每個人生存的必要條件。如果回到過去那種福利式住房的時代，顯然也是不可能的。

該怎麼解決這個類似囚徒困境的難題呢？德國的住房市場是一個比較好的例子，其中最重要的經驗就是控制房價的上漲，房價沒有了升值的空間，一切就會迴歸理性。人們不再追求房屋的保值增值，也就沒有了對房地產投資的狂熱。房屋只是人們活着的時候生活的條件而已，買房置業也就更多了理性，少了衝動。

最近這些年，人們總以爲中國的房價上漲是國際房價上漲帶動的，也有人把北京的房價和東京比，把上海的房價和紐約比，這樣以爲中國大城市的房價上漲空間還大的很呢？最近有消息報道了德國的房地產市場情況，原來人家發達國家的發達也不全是房價推動起來的。

人家房價低、收入高與中國人收入低、房價高的情況形成鮮明的對比。人家自有住房率只有42%，而咱們還以80%多的自有住房而洋洋自得。本以爲帝國主義腐朽到這種程度，大多數的人們連自己的房子都買不起。殊不知原來是咱們的社會主義初級階段離人家的標準還相差甚遠。

1977年至今，30年間德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入已增長3倍；過去10年裡，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。

咱們一年上漲的數值幾乎抵的上德國30年走過的路，而咱們的收入水平在CPI陡然升高的情況下，實際出現了下降的趨勢。存款負利率多年了，還要爲利息付稅。

德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元(如柏林爲1700歐元左右)之間，即使按照現在的匯率來算，德國的房價也遠遠低於中國一線城市的房價。德國人比中國人有錢多了，房價這麼便宜，可是德國人爲什麼不搶着買房呢？難道德國人傻了？有人說德國房價爲什麼10年不漲？回答這個問題太簡單了，因爲德國人不買房，房價從何而漲？真應該弄幾個溫州炒房團和山西煤老闆過去。

德國的專家分析德國房價不漲反跌的內在原因。第一，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。第二，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，爲穩定房價提供了制度保障。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起着穩定器作用。第三，德國發達的房屋租賃市場，也成爲房價穩定的“定海神針”。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構成違法行爲；超過50%就構成犯罪行爲，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。

德國的具體情況與中國有着較大的差距，比如人家的人口呈現負增長，而咱們一個省的人口就可以抵的上人家全國的人口。人家可能蓋幾十萬套房子就能發揮好大的作用，雖然咱們的需求量大，但是咱們也有集中力量辦大事的社會主義優越性。

不過如果德國真的執行咱滿當前的政策，未必不會出現供求緊張、房價飛漲的情況。別的不說，按照中國當前拆遷標準，德國的大部分房子都屬於年久失修的危險房屋，應該統統地一拆了之，那些郊外普通的老式城堡，又沒有住過什麼名人，有什麼保護的價值？如果真要這麼大拆大建，德國的房地產市場未必不如中國的火暴。

可是人家沒有這麼做，人家幾十年、幾百年的房子都在住着呢，而咱們一邊喊着供不應求，一邊又大量的拆除着所有認爲該拆的房子，無論平房、老樓還是近幾年的高層，一切只爲了建的更高，其實更是爲了賺的更多。看來堵住房地產暴利是中國地產走向繁榮的唯一正確道路，德國的經驗值得學習。來源：地產  作者：馬躍成