廣州準地王探營:海珠小港路"蚊型地"或成新地王
今年以來，廣州土地市場高溫難降，出讓的7宗土地便有5宗刷新了地王紀錄，“地王”風暴席捲廣州樓市。趁着這股熱潮，7月廣州共將公開拍賣9宗住宅地塊和商業商務用地，其中5宗位於荔灣、海珠、天河等老城區，總起拍價達45.08億。在開發商高漲的拿地熱情下，下一個地王是誰？本站房產獨家帶來這些“準地王”的探營報告。
本站房產6月27日訊 近年來，海珠區甚少有土地出讓，直至今年5月，位於海珠區南洲路的一宗江景用地正式出讓，最終由越秀地產以24.6億元地價，競配建42000平米拿下，若加入原地配建保障房的建安成本（3000元/平），地塊摺合樓面地價達到36361元/平，成爲廣州新任單價地王，海珠這個歷史悠久的老城區纔再次回到人們的視線中。
承接着地王的勢頭，7月19日廣州將正式出讓兩宗海珠區住宅地塊，分別爲小港路151、153號地塊與海印大橋東側中華文化學院落西側地塊，本站房產現場調查發現，兩地塊位於海珠區中心地段，地理位置較南洲路地塊有過之無不及，但地塊後續手尾較繁瑣，這兩地塊能否成爲廣州新地王？本站房產帶來獨家報道。
小港路"蚊型地"調查
本站房產現場調查發現，海珠區小港路151、153號地塊位於富基廣場旁邊，地塊尚未平整，目前仍有一個臨時停車場與多家小商鋪。地塊臨近江南大道北與地鐵市二宮站，從市二宮站步行至地塊僅十分鐘路程，縱貫江南大道、內環路、海珠橋、江灣橋，交通四通八達。
小港路地塊臨近江南大道北與地鐵市二宮站
與5月份出讓的南洲路地王相比，小港路151、153號地塊可謂坐擁海珠區最核心路段，周邊飲食、商業配套、醫療教育一應俱全。除此之外，儘管項目並非臨江地塊，但其中高層單位仍可坐擁江景。
小港路地塊目前仍爲臨時停車場與多家小商鋪
但與此同時，小港路151、153號地塊存在兩點硬傷：首先，地塊用地面積爲3038平方米，但可建設用地面積僅爲1988平方米，建築面積爲16200平方米，容積率高達8.1，可謂名副其實的“蚊型地”，同時地塊規定中小套型（90平方米以下）比例不低於56%，這或將對項目定位或造成影響。
除此之外，地塊後續事務比較繁瑣。根據廣州市房管局公告顯示，小港路151、153號地塊原用地單位爲廣州市基督教協會，該地塊涉及天河教堂土地置換及復建費用等遺留問題，由競得人自行與廣州市正傲實業有限公司（以下簡稱“正傲公司”）協商解決。據悉，正傲公司此前已通過土地置換方式，獲得該地塊中屬市基督教協會歷史用地部分的2691.74平方米土地。
小港路地塊位於富基廣場旁，坐擁海珠區最核心地段
同時，市基督教協會與正傲公司，正傲公司與濱江街道辦事處之間也有相關協議，該地塊現帶有租約，地塊內的臨時建築及場地均已對外出租，租期爲不定期。另外，該地塊拆遷戶中，現尚有一永遷戶未辦妥《房地產權證》。
在調查過程中，地塊現場有商鋪租戶憂心忡忡地向記者表示，臨時商鋪目前均屬於濱江街道辦事處管理，該辦事處剛在5月份要求租戶繳納一萬多的裝修費用於更新店鋪，由於其租期爲不定期，這意味着一旦地塊成功出讓，商鋪隨時可以被回收，租戶辛辛苦苦湊齊的裝修費就會“打水漂”，因此希望政府能給予一個合適的解決方式。
據悉，小港路151、153號地塊起拍價2.43億元，摺合樓面均價達15000元/平。周邊一手項目主要爲富基廣場與東華星域，富基廣場在售B1棟單位，毛坯售價爲28000-32000元/㎡，東華星域售價約爲32000元/㎡，帶2500元/㎡精裝修。
合富輝煌首席市場分析師黎文江接受本站房產採訪時表示，雖然小港路地塊處於海珠區的黃金地段，但由於地塊面積太小，8.1的容積率意味着只能建兩棟單體樓，大型開發商未必感興趣，反而是本土一些中小型開發商有可能乘機拿地。與此同時，由於地塊總價低，即使樓面地價超過南洲路地王也是很多開發商能承受得起，因此有可能成爲新晉的廣州住宅單價地王。
中華文化學院西側地塊調查
鄰近著名爛尾樓 後續複雜難成地王
另一宗出讓的海珠區住宅用地爲海印大橋東側中華文化學院落西側地塊，地塊位於海印大橋東側靠近海聯路位置。本站房產現場調查發現，目前地塊靠近海聯路方向爲臨時商鋪，其餘則爲臨時停車場，地塊旁邊則爲名震一時的爛尾樓“明珠花園”。
記者發現，海印大橋東側中華文化學院落西側地塊同樣坐擁海珠區最核心路段，臨近的東曉路沿線是海珠區八橫八縱規劃的主幹道之一，其內環主幹線屬廣州最主要內環幹線，可迅速連接新光快速，洛溪大橋，直通番禺，天河CBD金融區。同時，區域內曉港公園與海印公園左右相隨，周邊還有華潤萬家，萬國廣場，小肥羊等休閒娛樂配套。美中不足的是地塊離地鐵站較遠，需要接駁公交車到地鐵曉港站。
地塊臨近的東曉路沿線是海珠區八橫八縱規劃的主幹道之一
資料顯示，海印大橋東側中華文化學院落西側地塊可建設面積爲2964平方米，建築面積爲8892平方米，地塊起拍價爲12348萬，樓面價13887元/平。地塊戶型比例爲中小套型（90平方米以下）比例不低於60%。
據瞭解，該地塊原用地單位爲廣州市東建實業集團有限公司，該公司恰恰是地塊旁的明珠花園發展商。資料顯示，明珠花園是東建集團的地塊，於1992年與廣州大明房地產開發有限公司開發建設，但在1997年因項目合作雙方發生糾紛而停工，停工時項目小區已建成4棟住宅，其中有3棟樓宇永久水電未完成。直到最近幾年，房地產形勢逐漸變好，大明公司和東建集團才達成協議重啓明珠花園項目，海印大橋東側中華文化學院落西側地塊應爲明珠花園其中一塊爛尾地。
地塊旁邊則爲名震一時的爛尾樓“明珠花園”
正因如此，地塊後續事務相當繁瑣。根據出讓要求，用地單位徵用該地塊時拆除被徵地村廠房及商鋪，建成後需無償提供1300平方米房屋給被徵地村回遷安置，並與被徵地村達成協議。另外，競得人自簽訂《成交確認書》之日起，需支付給被徵地村停業補償金每月15.6萬元，直至該補償房屋建成交付給被徵地村使用止。如果受讓人競得該地塊後三年內還未能將補償安置房屋交付給被徵地村使用，則每延遲一年，補償金按上年度基數提高10%的標準計算。
同時，競得人應在簽訂《國有土地使用權出讓合同》後三天內一次性向被徵地村支付停業補償押金人民幣300萬元，直至受讓人將該補償房屋的產權證辦理至被徵地村名下之日起7天內，被徵地村無息退還押金。
據瞭解，目前東曉路與海聯路段暫沒有一手新盤，據中介人士介紹，該板塊二手電梯樓售價約爲20000元/平，素質較高的如海印南苑二手均價達到23000元/平。
中原地產項目部總經理黃韜認爲，明珠花園是廣州90年代知名的爛尾樓之一，但既然地塊屬於爛尾項目，“手尾”肯定很繁瑣，加上地塊面積較小、缺少江景資源以及離地鐵有一定距離，預計該地塊最終成交價在30000元/平方米以下，不會成爲新地王。