珠江新城地王再曝改規劃 國企天價拿地尋"解套"

本站房產3月25日訊 就在中央調控政策“山雨欲來風滿樓”之際，又有“地王”尋求以修改規劃的方式解套。

本站房產從廣州市規劃局發現，繼去年以15324元/平米的樓面地價奪得珠江新城地王D8-C3地塊後，一家位於廣州的國企開發商提出申請，擬將住宅樓工程的建築高度由100米調整爲156米。

有業內人士質疑，此次這家國企開發商通過改規劃“變相”增加銷售面積的做法違反了土地市場的公平原則，如果拿了地塊都可以申請改規劃，以後開發商拿地王將更加是無忌憚。

地王改規劃多賣50%？

去年7月13日，珠江新城最後一塊住宅地塊D8-C3在廣州市土地交易中心出讓，吸引了16位競拍者參與競價。最終，一家財大氣粗的國企開發商以3.45億元的成交價奪得該地塊，樓面地價達到15324元/平方米，該開發商代表在拍賣會後向記者表示，公司以這個價格拍下肯定是覺得這地塊是值的。

但在2010年3月24日,廣州市規劃局的網站上出現了一則調整規劃的公示，這塊珠江新城D8-C3地王已出規劃圖，並且提出申請，擬將住宅樓工程的建築高度由100米調整爲156米。

據悉，這塊珠江新城D8-C3“地王”位於廣州市主幹道黃埔大道與珠江新城主要道路馬場路交界，向北轉出黃埔大道可直達天河、白雲、黃埔等區，地鐵五號線“譚村站”站也在地塊附近，地塊位置優異。根據申請的修改規劃圖顯示，該項目以41層高塔樓爲中心，東西南三面則是兩棟39層高樓，以及16、17層高樓，底層裙樓3-4層。

“按照上述國企開發商提交的規劃修改，如果建築高度由100米調整爲156米，這意味着增加了50%的建築面積”，一位市建委內部人士向本站房產私下表示，從施工角度來看，儘管調控建築高度並不會產生安全問題，但對於項目配套例如車位等必然會造成影響。

據悉，市規劃委對於該申請進行了爲期10天的公示（3月24日-4月2日），市規劃委將會聽取了規劃地段內利害關係人的意見再進行定奪。

本站房產曾試圖聯繫這家國企開發商營銷部副總經理了解情況，但對方以“該消息爲商業機密”不予回答。

高價地王尋“解套”？

去年，上述國企開發商曾公開表示，D8-C3地塊將打造成爲繼珠江新城星匯雲錦之後的又一超高端精品豪宅項目。據悉，其周邊項目如富力國際公寓、譽峰、朱美拉公寓均價約爲28000-30000元/平米。當時，便有業內人士表示，珠江新城地王至少需要買到30000元/平米纔有利可圖。

但實際上，在D8-C3地塊“晉升”爲珠江新城地王后，業內曾經對其產生不小爭議。中原地產一份分析報告表示，D8-C3地塊用地面積小，雖然地塊不受戶型限制，但若開發大面積產品，必將陷入產品同質化的惡性競爭中，地塊有限的規模也決定了其競爭力遠不如周邊帶小區管理的樓盤。另外，由於地塊的成本要較周邊早期拿地的樓盤高出許多，同質的產品不利於該樓盤未來的銷售，也不利於提升產品的附加值。

“以當時市場預估價30000元/平米計算，按照22514平方米的建築面積，整個項目預計帶來約6.7億元的銷售額，減去地價後僅爲3.3億元，加上各類稅收與建安成本，其利潤並不太樂觀”，該市建委人士向本站房產表示，但如果增加了50%的建築面積，銷售額將提升至10億元，即使扣除土地等成本利潤也可觀多了，因此不少開發商均嘗試通過改規劃牟取更大利潤。

至於需不需要補地價，該建委人士表示需要看規劃局的態度，但即使要補地價，其金額與巨大利潤相比往往是“冰山一角”。

“上述國企開發商之所以要改規劃，過高的地價無疑是最主要原因”，合富輝煌首席市場分析師黎文江向本站房產表示，如果拿了地塊都可以申請改規劃，那以後開發商拿地王豈不是更加是無忌憚？

值得一提的是，早前在北京備受爭議的廣渠路15號地王也申請改規劃，但在強大的輿論壓力下最終未能通過。

“目前中央正在加大力度打擊“地王”，規劃局不應該批准這種違反遊戲規則的做法”，黎文江認爲，如果項目需要修改規劃，那麼地塊應該重新拿出來拍賣纔是公平公正的。

新聞回顧:

15324元/平米！國企城建地產奪珠江新城新地王