評論:壟斷的土地市場纔是高房價的幕後推手

近日，中國房地產市場再次喧鬧四起，爭議的話題依然是：地價與房價，誰在推高誰？這次，仍然是國土局點燃了導火線。

這一切歸咎於進入牛年以來，國內樓市再度進入瘋牛狀態，在許多中心城市樓價已經超越了2007年高位水平，一幅幅地王更是接踵摩肩地誕生，經歷了短暫中國房地產行業彷彿回到了2007年的熱鬧日子。房價瘋漲了，老百姓自然怨聲載道，不斷推高樓價的開發商自然成了開刀的對象。

根絕國土資源部24日公佈的一項調查報告顯示，在全國抽樣的105個城市620個房地產開發項目中，大多數地價占房價比例在15%-30%之間，平均爲23.2%。國土資源部此番調查報告顯然是要向老百姓澄清：高房價跟地價沒有關係，高房價是開發商的暴利造成的。

無獨有偶，早前央視《經濟半小時》再次把推高房價的禍首指向了上市房企，節目裡有一位地產研究專家表示：“對上市公司而言，它拿地的時候，土地只不過是它們融資的一個工具。長此下去，非上市公司將失去拿地的機會，而土地資源會越來越集中在上市房企手中，地產寡頭一旦形成，土地一旦被它們攏在手中，所有的購房者就只能眼睜睜地看着他們掀起一輪又一輪漲價的高潮。”

那麼，不斷攀升的樓價真的是大型開發商聯手推高造成的嗎？筆者竊以爲，上市房企的確在一定程度上起到了推高樓價的作用，尤其是憑藉着強大的資金優勢與融資能力，上市房企往往能排擠中小型房企實現局部土地與價格的壟斷權。但與此同時，作爲我國唯一的土地批發商，政府在土地市場的寡頭壟斷同樣有着不可抹滅的責任。

中國土地的供給市場，由政府一家寡頭壟斷性出讓供應土地，再財大氣粗的開發商們必須遵循“價高者得”的原則通過“招拍掛”市場才能奪得土地。由於房地產的不可流動性以及地域差異化的因素，一線城市尤其是優質地塊往往給地方政府帶來了超額收益，比如說早前富力在北京奪得廣渠門10號地塊以及城建在廣州奪得珠江新城新地王都是以接近於周邊樓價的代價才能拿下，在地方政府賺得“盤滿鉢滿”的同時開發商不得不承受高地價帶來的風險。

除此之外，土地供應不足同樣助長了土地市場“僧多粥少”的局面。以北京爲例，有數據顯示，截至今年6月28日，北京市商品房銷售迅速放量，連續數月創歷史新高，但與此同時，可售期房住宅75111套，面積964.82萬平方米，與今年初相比分別下降31.3%和28.9%。換句話說，交易量增加了，土地供應反而少了，對於開發商而言土地就是“生產資料”，沒有生產資料那開發商還怎麼活下去？因此，即使是高價入貨也只能是迫不得已的選擇。

由此可見，政府在上游土地供應市場掌握着壟斷權力，開發商則在下游市場掌握着話語權，在高度壟斷的市場環境下決定了樓價不可能單純由市場供需關係決定。別忘了，中國的股市與樓市向來都有着濃厚的“政策市”未來，樓市太熱了政府收緊銀根房價應聲就倒，樓市冷清了政府銀根一鬆房價隨即飆升，2007年與2009年樓價的大起大落足以證明這一切。