深圳二手房市場調查：價格亂象頻現 亟需制度引導
掛牌價虛高，頻繁調價，抱團漲價……近幾個月來深圳部分二手房市場仍在躁動。證券時報記者近期對深圳二手房市場的情況進行調查，其中暴露出的一些亂象值得警惕。
掛牌價遠超成交均價
樂有家研究中心監測顯示，11月深圳網籤6296套一手住宅，環比上漲36%，創下年內新高，這也是時隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，實屬罕見。11月深圳二手住宅過戶套數爲5812套，相比7月年內高峰13407套，下跌超過50%，出現斷崖式下挫。
那麼，深圳二手房市場因此“轉冷”？臨近年底，深圳的二手房市場仍在躁動，這種躁動不僅侷限在深圳“7·15”樓市調控新政前就已經受一波躁動的西部片區，還逐漸傳導至東部片區。
近日，一位炒房客入手深圳南山區前海時代二手房但最終房子被拍賣的事件引起熱議。不過，該事件還透露出這麼一個現象：二手房掛牌價大幅超過當前成交均價。
貝殼APP顯示，前海時代的二手房成交還要回到今年6月中旬，均價爲13.5萬元。這位炒房客原本持有的49平方米戶型成交要回到去年9月，均價每平方米11.5萬元，成交價570萬元。不過，記者在各個中介交易平臺發現，前海時代二手房目前的掛牌價幾乎都超過每平方米18萬元。
“一則拆遷登記的消息讓這裡的二手房價格突然飆升近60%，從不到每平方米5萬漲到8萬元，其實根本沒有成交。”李華是一位剛需置業者，打新失敗多次後決定回到二手房市場，而且是價格較爲穩定的羅湖泥崗片區，“先不說準拆遷物業價格大漲，附近高層住宅的報價也在近兩個月上調約10%。”有房產中介告訴記者，在APP上的房源信息都會要求業主提供房產證等資料，但價格還是由業主報價爲準，一些價格太過虛高的房源也儘可能不向購房者推薦。“房子有沒有人看不要緊，有沒有人買也不要緊，價格該調還是要調。”多位中介人員打趣道。
位於深圳西部的寶安區，掛牌價大幅高於參考均價的現象也廣泛存在。以寶安西鄉片區的麗景城爲例，記者發現，在貝殼APP上該小區最近幾個月掛牌價一路走高，12月9日小區最新掛牌均價已達到每平方米81348元，部分房源的掛牌均價已超過9萬元。不過，同樣是在該APP上，麗景城小區最新一套成交出現在2020年11月23日，該套成交單價爲每平方米71150元。
而在福田區八卦嶺，這裡的房價漲幅在過去常常登上“頭條”。以嶺尚時代的一套近50平方米二手房爲例，多家中介平臺顯示最新成交均價在每平方米11.5萬元，但目前同戶型“滿5年”的二手房的掛牌價超過14萬元，而且還打着“誠心出售”字樣，這個價差讓一般剛需購房者難以接受。在調查過程中，多位購房者和房產中介都表達出這樣的觀點：“7·15”樓市調控新政後“滿5年”的二手房由於交易稅費較少成爲“稀缺品”，這類二手房的掛牌價更容易被擡高，也會帶動其他房源的價格。高昂的交易稅費對於剛需置業者來說，也是不小的壓力。 頻繁調價：
部分業主心態浮躁
除了掛牌價虛高外，近幾個月深圳二手房市場的躁動還體現在業主的頻繁調價上，多數是不斷上調，也有二手房業主往上提高几十萬，再下調幾萬，測試市場水溫。
以羅湖區鵬興花園一套兩室兩廳的南向房源爲例，今年8月份時掛牌價爲450萬元，其後便不斷調價，最近兩週調價次數多達6次，最新掛牌價爲480萬元，這一價格較兩週前下降10萬元，不過仍較8月份高出30萬元。
除了頻繁調價，業主的疑似抱團控盤行爲也讓購房者甚是苦惱。在深圳，很多小區業主都有微信羣，平時微信羣是業主溝通的工具，但總會有一些人在羣裡鼓動業主提高掛牌價。最近一段時間以來，網絡又開始流傳深圳熱點片區的部分二手房小區“抱團漲價”，甚至有消息指出有業主也因爲掛牌價“過低”，其他業主表達不滿。“這種做法會影響同小區業主的心態，甚至會跟風提高報價。”多位購房者對記者表示。
從去年到今年，深圳的房地產市場已經不止一次出現二手房“抱團炒作”房價等行爲。就在今年上半年，記者調查發現，有一些二手房業主將房源報價大幅擡高，以期通過“高評高貸”的方式向銀行做經營抵押貸款，這種做法存在一定套利空間。
雖說二手房市場的價格變動更多是市場行爲，但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，去年到今年深圳二手房的價格炒作現象比較多，包括業主聯手哄擡價格等行爲，顯然都要面臨管控，這也是一種典型的市場壟斷行爲。即通俗說“明擺着仗着好房源就任性漲價，而購房者無法投訴”。“抱團漲價”的做法本身是被嚴管，需要防範各類炒作，甚至要對部分熱點樓盤採取約談中介和房東的做法。
二手房價格引導呼聲高
深圳二手房市場暴露出的一些亂象，也加劇了出臺相關價格引導制度的預期。
實際上，早在今年5月，有媒體報道寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局獲悉後，對涉事樓盤第一時間進行覈查，同時對房地產經紀機構二手房掛牌價格進行排查，責令涉事中介機構將掛牌價格明顯高於近期真實成交均價的房源全部下架。隨後，深圳市住建局房地產業處聯合寶安區住建局，對網傳掛牌價過高的個別中介進行現場執法檢查。經排查，責令涉事中介機構將掛牌價格明顯高於近期真實成交均價的房源全部下架。
當時，深圳住建局對外表示，深圳開展房地產市場專項治理行動，歡迎媒體積極參與，幫助政府主管部門排查、監督房地產市場違法違規行爲，包括捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發佈虛假房源、惡意哄擡房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散佈不實言論等。6月，深圳市住房和建設局再發通知，爲了準確掌握深圳二手房市場真實交易情況，爲房地產市場發展提供預期研判，要求各房地產經紀機構每月7日前上報上一月二手商品房成交價格等相關信息。
此前，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》公開徵求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度。
深圳市房地產中介協會認爲，“打新熱”現象帶來警示，例如在供給端對於房源報價的管控是否有必要，就顯得較爲迫切。回顧上一輪樓市的躁動，不難發現某些熱點樓盤業主的集體擡價行爲，在樓市行情中起到了導火線與推波助瀾的作用，再結合深圳金融創新本就發達成熟，融資套現手段豐富多樣，樓盤報價在很大程度上，不僅影響着後續市場預期，甚至還會對於二手房的評估，估值產生一定影響，因此，樓市調控政策中，對於房源報價的規範顯得十分必要。
深房中協提醒，事實上由於熱點樓盤具有強示範帶動作用，社會關注度高，投機資本更青睞於通過拉動此類項目來帶動整體市場預期，藉此迅速高位出貨，與股市炒作手法如出一轍，應該警惕市場內仍然存在的“內躁”因素，切勿參與哄擡房價的各種行爲。