長租公寓監管問題引關注 預付金不是誰都能動的“唐僧肉”

今年以來，受新冠肺炎疫情影響，部分長租公寓入住率下降，租金收入減少，特別是來自“租金貸”業務的現金流銳減，導致部分長租公寓企業出現了資金週轉困難。最近，蛋殼公寓就接連傳出拖欠供應商賬款和房東租金、租客被斷水斷電的消息。一時間，長租公寓背後的“租金貸”模式及預付租金使用的監管問題引發了社會各界高度關注。這也表明，強化對住房租賃資金賬戶監管迫在眉睫，長租公寓租金不是誰都能動的“唐僧肉”。

在傳統二手房租賃市場，參與者爲房東、租客、中介機構，後者爲前兩者提供信息、交易撮合服務，一般收取1個月租金作爲中介費。合同簽訂後，租客需繳納押金和租金，如北京地區慣例爲“押一付三”。此後，每3個月支付1次租金。該模式最突出的問題在於，租客首次付款壓力較大，“押一付三”再加上價值1個月租金的中介費用，相當於一次性支付5個月房租。因此，“租金貸”模式便有了市場。

在“租金貸”模式下，整個環節的參與者發生了變化，即房東、長租公寓運營商、租客、商業銀行四方。其中，租客與長租公寓運營商簽訂協議，商業銀行向租客發放貸款，這筆錢支付給長租公寓運營商，長租公寓運營商再按月、按季將房租支付給房東。也就是說，房東與租客並不直接發生資金往來。

乍一看，該模式能夠讓各方獲益――房東獲得客源和租金，租客付款壓力有所緩解，銀行獲得貸款收益，長租公寓運營商則一次性提前獲取租客一年的租金。但問題也恰恰出現在這裡，租金沒有直接支付給房東，而是給了長租公寓運營商。無形中，長租公寓運營商將資金提前歸集，形成了資金池。

就目前的情況來看，該資金池不僅沒有得到有力的監管；相反，多數長租公寓運營商拿到這筆錢後，往往選擇加槓桿收購更多的房源，以此實現快速擴張。但一旦租金收入下降、租金貸來源減少，這一運作模式便會“爆雷”，甚至陷入流動性危機，併產生各種糾紛。

因此，爲有效避免風險，強化對住房租賃資金賬戶的監管迫在眉睫。目前，深圳、成都、西安、重慶等多個城市先後發文，明確要求加強住房租賃資金監管。其中，深圳明確提出，不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄擡租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

把租金管起來只是第一步，面對複雜的市場環境和各種潛在風險，監管措施還應“跑在風險前面”，更具前瞻性，多些事前預防，少些事後補救。