銀行不放款賣家強違約 爲什麼鍋都是買家背?

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近期買房,你遇到的畫風可能是這樣的?

銀行

賣家

買家

賣家返價反悔不賣,銀行放款一拖再拖,這樣的糾紛不少見。買套二手房而已,爲什麼也這麼艱難呢?

Too young,too simple!其實,從看房的那一刻起,你已經進“坑”。

據廣州中院司法大數據統計,從2016年開始,二手房買賣合同糾紛案件數量首次超出商品房預售合同糾紛。其中拒不履行、遲延履行、限購限貸無法履行、一房數賣、借名買房、處分共有房產、連環買賣、戶口糾紛等成主要糾紛。

二手房交易水深坑多,怎麼避?本站二手房微課堂邀請廣東諾臣律師事務所專業律師林思臻,揭秘那些二手交易的坑。

1米坑:房子不賣了,到法院告我,賠你違約金就是了

必殺技:不賣賠雙倍,有本事別賣

實例林某崔某簽訂買賣合同,約定崔某將越秀區的一套房子出賣給林某,林某支付了定金10萬元,合同總價是320萬,按合同約定,任何一方違約導致合同無法繼續履行的,支付相當於總樓款10%的違約金。

爭議點】簽訂合同後,由於有新的賣家詢價,且價格高達340萬元,崔某見有利可圖,則藉口家裡兒子反對,不想將房賣給林某。

【律師指點】崔某違約,林某從法律上有兩個權利,一是可以馬上要求法院查封涉案房屋,提出要求繼續履行合同,將房產過戶給自己,二可以選擇退回10萬的定金,並賠償10%的違約金即32萬元。在定金條款和違約金條款共存的情況下,選擇違約金條款更加合算。

2米坑:房貸利率不改銀行不放款

必殺技:合同約定,誰的鍋誰背

【實例】某買家與賣家4月簽訂房屋買賣合同,7月已辦理過戶手續,然而5月已在銀行辦理的按揭遲遲不放款。銀行稱9折貸款利率放款要排到年底,而賣家急着用錢,要求買家改爲基準利率,以提早獲得銀行放款。

【爭議點】買家不願承擔利率提高的損失,賣家不願等。

【律師指點】由於原合同未約定銀行放款時間,考慮是政策引起的遲延,若從合同約定條款上看,買方有權不更改,也可以要求由賣方承擔變更的損失。但從公平角度而言,由於政策,賣房資金回籠確實超出了預期,建議雙方協商。

3米坑:賣家的房屋仍有房貸,我卻不知道

必殺技:這房子不買了

【實例】張某李某簽訂買賣合同,約定張某將天河區的一套房子出賣給李某,李某支付定金5萬元,在支付定金後,張某到銀行辦理提前還貸手續,辦理完成後十天內,李某給付50%的首期款,剩餘的房款在房屋過戶時一次性交付。

【爭議點】簽訂合同後,李某給付了定金,但時隔幾天後,張某提出交易價格過低,要求加價,不肯辦理後續手續。李某上訴仲裁院後,在法庭調查中,仲裁員發現房子仍有按揭未還。

【律師指點】張某不配合還款,有可能導致勝訴後難以執行的情況。李某最終要求支付違約金,同意解除合同。

4米坑:買了學區房,但是小孩讀不了

必殺技:約定違約金,不遷戶口就賠款

【實例】爲了給自家小孩上個好學校,李小姐通過一家專業的房產中介公司,高價購買了越秀區的一套學區房。買賣雙方結清的了交易款,按約定把房子的產權過戶手續辦好了,正當李小姐着手準備遷戶時,派出所的同志告知他,賣家的戶口還在涉案的房屋內

【爭議點】李小姐和小孩的戶口要遷進來,賣家的戶口必須先主動遷出,這裡聯繫賣家,卻無法聯繫上了,據中介稱賣家出國,要幾個月後纔回國。

【律師指點】買了學區房不代表就可以入讀。在簽訂合同時,要註明戶口及學位的問題,並且,最好約定有關違約金的問題,否則將使賣家怠於履行該項義務。

二手交易的坑那麼多,要完美避過不容易。所有的案例再次印證一個真理:事後說什麼都是假的,白紙黑字寫清楚纔是真的。

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