探訪北京商住房市場：房子只值50萬 抵押欠款70萬
（原標題：驚現負資產！探訪北京商住房市場，房子只值50萬，抵押欠款70萬）
近日，中國證券報記者實地走訪發現，北京商住房市場面臨較大去化壓力。在這種壓力下，商住房新樓盤普遍存在違規銷售問題。部分項目承諾可以按揭貸款，有的項目則承諾可以分期付款。
二手房方面，由於很多二手商住房在前期購買時尚未實施限購政策，多數商住房有較大比例的貸款尚未還清。不少商住房業主購買後，存在二次抵押貸款的情形。中國證券報記者瞭解到，這些二次抵押的商住房，大都是通過非銀行渠道進行的抵押融資。由於限購以來，房價出現較大幅度的下跌，導致房屋目前售價不足以覆蓋抵押貸款額度。在售賣環節需要引入過橋資金或擔保資金，而中介由於怕業主資金鍊斷裂出現跑路現象，導致出售出現較大難題。
宣傳可以貸款
中國證券報記者走訪發現，爲了儘快實現銷售，有的商業辦公、寫字樓項目直接採取整棟、整層出售方式，目標直指上市公司及大型央、國企。而爲了獲得這部分客戶羣體的青睞，很多項目承諾可以做銀行按揭貸款。
“限購政策後建設的商住項目，很多爲了向商業用途傾斜，被限定了最小銷售單元，一般是500平方米起步。切割成500平方米進行銷售，就意味着一個客戶至少要購買500平米，其實也存在較大的難度。另外，限購政策下，樓盤如果切割出售，會面臨長時間無法清盤，資金迴流慢的問題。而整體銷售則不存在上述問題。”位於豐臺區某商辦銷售負責人對中國證券報記者表示，“項目畢竟在北京四環以內，近年來，國企混改背景下，旗下子公司獨立出去購買辦公樓的需求很大，我們也是看好這一趨勢。”
當問及項目的付款方式時，上述銷售負責人指出，“前期只需要交50%的首付就能走網籤，項目可正常貸款。我們會把幾個銀行的支行負責人聚到一起，供購買商辦、寫字樓的企業客戶挑選。”
當中國證券報記者詢問這種操作是否符合相關規定時，該負責人的回答含糊其辭。他表示：“我們的客戶都是央企、國企以及民企上市公司，銀行對這類客戶會有一定政策傾斜。我去年在公司的其他項目做銷售主管，也是貸款進行的出售。項目當時是切割成1000平米一個銷售單位，只要購買方符合銀行貸款資質，可以正常貸款。”
對此，中原地產首席分析師張大偉指出，這類貸款不可能是按揭，限購政策不僅僅針對個人購房者，還針對企業購房者。上面這種操作最有可能是抵押貸。這是一種營銷手段。
除了上述整棟出賣的商住房外，中國證券報記者調研發現，分散出售的商住房也存在宣傳可以正常貸款購買的問題。
以位於豐臺科技園附近某已經建成的商住房爲例，該項目宣稱，一直可以正常貸款銷售。樓盤銷售人員對中國證券報記者介紹稱，“我們屬於國企類房地產企業，和民營房企不一樣。民營房企的項目都不能正常貸款，我們的項目一直都可以。這類貸款是需要房地產項目方配合銀行做貸款，所以，每個樓盤的情況都不一樣。”
分期付款較爲普遍
中國證券報記者走訪了幾家大型民營房企在北京建設的商住房項目發現，這些項目確實沒說可以貸款。但是這些項目很多都宣稱可以進行分期付款，有的項目分期付款週期高達幾年之久。
以位於大興區某頭部開發商開發的樓盤爲例，項目宣稱，首筆訂金只需要2萬元，三個月之內交20%的房款，半年之內交50%的房款，三年之內交齊全部房款即可。
“只有交完全部房款才能進行網籤。之所以允許客戶跨度這麼長時間付房款，是因爲項目存在整體抵押，解除抵押也要兩年多時間。”上述樓盤銷售人員對中國證券報記者表示。
當中國證券報記者問及不能網籤是否可以正常入住時，上述銷售人員稱，不能以業主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先簽一份租房合同，以租房的形式入住，然後等正常網籤。但是，這部分租金是需要業主自己承擔的。
中國證券報記者注意到，這類商住房無論從戶型設計還是內部裝修，都和普通住宅基本沒有區別。有的商住房直接宣稱，是民水、民電配置，客廳、臥室、盥洗室、廚房等一應俱全，都是仿照民宅進行的整體佈局。
總價無法覆蓋貸款
中國證券報記者發現，除了新房市場銷售難外，二手商住房價格雖然已經遠遠低於2017年高點，但也仍然存在難以銷售的問題。
究其原因，很多二手房業主在最初購買時，進行過公積金、商業貸款，且貸款比例較高。2017年後，商住房限購影響下，價格出現腰斬的情況比比皆是。目前部分二手房銷售總價已經遠遠低於銀行貸款額。
此外，有的商住房業主在購買後，還在非銀行機構進行了抵押貸款。
“有的小金融機構可以把抵押貸款比例做的很高。比如2017年之前，100萬的房子，抵押可以貸出7成房款，當然利息也比較高。而目前的情況是，房子目前只值50萬，它背後金融機構的抵押就有70萬。如果有人要接盤這些房子，就要業主先拿出70多萬還給金融抵押機構，解除抵押，然後才能銷售。但問題是，很多業主如果有錢解除抵押，就不會賣房了。所以就面臨要麼購房者掏70萬幫助業主解除抵押，要麼中介機構走過橋資金幫助業主解除抵押。無論是哪種情況，風險都非常大。因爲這類業主一般都會有資金鍊斷裂的風險。一旦業主跑路，這筆損失是沒有辦法彌補的。所以這類房子一直不好賣。”多位資深二手房中介銷售人員對中國證券報記者表示。