嚴防資金違規炒房 深圳部分銀行收緊房地產經營貸

近日，有消息稱深圳等地有部分國有大行已於近期收緊房地產經營貸（“房抵貸”）的貸款條件，提高個人經營性貸款合規審覈門檻的同時，穿透審查企業資金流水。

交通銀行深圳福田區某支行的客戶經理唐飛（化名）向《證券日報》記者證實了這一消息：“近期對‘房抵貸’的管理確實更加嚴格了。申請‘房抵貸’的公司，一定要有真實流水，而且僅有流水也不行，一定要實體經營。就連以前放出去的貸款，如果到期發現申請者沒有用於實體經營，也要清退。”

對此，麻袋研究院高級研究員蘇筱芮在接受《證券日報》記者採訪時表示：“深圳國有大行收緊‘房抵貸’，既有防範資金流向的考慮，也有控制整體規模的考慮。房貸政策的調整向來具有周期性，待樓市基本面有所改善、銀行風控手段與合規水平有所提升之後，中長期也會逐步恢復。”

“房抵貸”高壓不減

事實上，不僅僅是國有大行，近期一些深圳的大型股份銀行也加強了對“房抵貸”的管理。

招商銀行深圳地區某支行負責信貸業務的客戶經理韓笑（化名）告訴《證券日報》記者“‘房抵貸’收緊的消息屬實”。他同時表示：“一般來說‘房抵貸’到年底都會收緊。目前，不同的產品要求不太一樣，有的會要求公司流水，有的只對個人流水有要求，有的產品則對流水沒有要求。通常而言，公司持股滿6個月、房子過戶滿半年就能滿足基礎的門檻。”

北京銀行深圳地區某負責人告訴《證券日報》記者：“在‘房抵貸’方面，目前銀行要求貸款人將款項實實在在地用於經營，並且審查力度將更加嚴格，很大一部分原因是爲了防止資金違規流入樓市。期限方面，目前看短期內不會放鬆。”

這不是深圳今年以來首次收緊“房抵貸”。今年4月份，由於深圳房價上漲現象較爲明顯，市場上出現了“房地產經營貸資金違規流入樓市”的傳言。4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業服務局、深圳市住建局、深圳銀保監局、深圳市市場監管局五部門通報“房抵貸”買房調查情況。相關負責人表示，全款買房再抵押貸款規模很小，未來將防止信貸資金違規流入房地產。

在嚴格的監管之下，商業銀行普遍提高了“房抵貸”的門檻。以抵押房產的過戶時間爲例，過去有的銀行對房產過戶時間沒有要求，有的銀行只要求一、二個月，但是目前銀行普遍將期限規定在半年以上。

不過對於投機者而言，違規使用“房抵貸”資金的誘惑仍然存在。“客戶即使被查到將資金用於買房等其他用途，銀行頂多可能會要求客戶提前償還款項，這對個人信用的影響有限。”韓笑表示。

蘇筱芮告訴《證券日報》記者：“除了違規流入樓市，此前還有一些企業在疫情期間通過申請銀行貸款，將低成本的貸款資金用來購買結構性存款理財等進行‘套利’，造成資金空轉，國有大行收緊房地產經營貸，客觀上也能夠對這種套利起到一定的遏制作用。”

防範資金違規進入樓市

此次深圳部分銀行收緊“房抵貸”的背景是，深圳樓市在7・15調控過後，二手房市場成交有所冷卻，但交易價格仍然較爲堅挺；同時，深圳的一手房市場成交仍然較爲火熱。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示：“類似經營貸的問題，也是此前深圳房價炒作的時候受關注的話題，收緊本身也是爲了防範借經營貸來違規炒房，或者說防範各類違規資金進入深圳樓市。深圳近期房價被抑制住了，但仍需防範價格反彈等風險。”

國家統計局10月20日公佈的數據顯示，9月份，深圳二手住宅銷售價格環比上漲1.1%，漲幅在四個一線城市中排名第一，在全國70個大中城市中排名第二，僅次於徐州；新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅和四個一線城市平均環比漲幅一致。

對於二手房價格的堅挺，在深圳南山區西麗街道從事二手房中介業務的錢爽（化名）告訴《證券日報》記者：“業主們的心態還是很好，除非急用錢或者房子未‘滿五唯一’，一般不會輕易降價。像有一個業主本來想賣掉現在住的房子置換一套新的，但是失去了名額，因此也不急着賣房了，談不上降價的問題。”

一手房方面，深圳中原研究中心數據顯示，9月份新房市場成交繼續上升，新房市場共網籤7069套商品房，環比上漲17.2%；成交面積爲63.52萬平方米，環比上升20.1%。其中住宅網籤4871套，環比上漲19.5%。

值得注意的是，在四季度，深圳樓市即將迎來一波少有的新房供應“大潮”。根據深圳市住建局發佈的《2020年深圳市計劃入市商品房情況》，截至9月28日，深圳年內計劃入市的項目達到64個，預計供應房源面積爲300.78萬平方米。其中商品住宅26909套，面積約爲247.67萬平方米。作爲對比的是，前9個月，深圳市一共才批准77個商品房項目預售，批准預售面積爲446.16萬平方米。

在供應量增長的背景下，對“房抵貸”的限制或將爲“真需求”釋放空間，有利於深圳樓市繼續堅持“房住不炒”。

嚴躍進告訴《證券日報》記者：“資金的規範具有積極的意義，傳遞出當前房地產市場的導向，即不允許違規資金進入市場。對於深圳樓市來說，杜絕炒房資金將使得房源能夠更多地導入剛需購房者手上，將有助於促進房地產市場的健康發展。”