深圳多家銀行上調房貸利率 未來或進一步趨緊

繼建行深圳分行5月7日上調房貸利率後，深圳多家銀行也相繼跟進。

第一財經5月20日瞭解到，目前工、農、中、交四大行深圳分行均已調整房貸利率，首套房貸利率上調15BP（基點）至5.1%（LPR+45BP），二套房貸利率上調35BP至5.6%（LPR+95BP）。招行深圳分行等部分股份行也跟進調整。

深圳由此成爲廣州之後，第二個房貸全面漲價的一線城市。在深圳之前，廣州今年以來已三次調整房貸利率。而包括寧波、南昌等，全國多地房貸利率都有上調。

就在同日，最新一期LPR出爐，一年期和5年期品種均連續13個月保持不變。儘管LPR繼續按兵不動，但業內普遍認爲，預計房地產信貸環境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。

深圳五大行集體上調房貸利率

“首套房貸利率很快就要提高到5.1%，如果要申請就儘快辦理。”某國有大行深圳分行信貸一線人士告訴第一財經，該行已經下發通知，首套、二套房貸利率將在現有基礎上，分別上浮15BP、35BP。上調後，分別爲5.1%、5.6%。

記者瞭解到，包括上述國有大行在內，目前工、農、中、交四大行深圳分行均已調整房貸利率，而且上調幅度基本一致。

至此，五家大行深圳分行的房貸利率已經全部上調。此前，建行深圳分行已在5月7日對房貸利率進行調整，首套房貸利率執行LPR+45BP，二套房貸執行LPR+95BP。調整後利率亦分別爲5.1%、5.6%。當時業內就已預計，其他銀行在深圳的房貸利率可能也會跟進調整。

除了國有大行，部分股份行也在跟進調整。招行深圳分行某支行信貸人士稱，調整之後，該行目前一、二套房貸利率均按建行同樣標準執行。平安銀行深圳分行人士則稱，目前還在就此進行討論之中，如何調整沒有正式結論。

此次上調房貸利率之前，1月初，深圳部分銀行就通過與客戶協商的方式，對房貸利率進行調整。根據第一財經瞭解，在客戶同意的前提下，按一定比例上浮利率之後，部分股份行的一手房貸利率達到5.25%左右，二手房貸則達到5.6%～5.7%。

一些股份行當時這麼做，主要是因房貸額度緊張。亦有部分額度充裕的國有大行，也優先向優質客戶傾斜信貸資源。

而雖然此次五家國有大行、部分股份行集體上調房貸利率，但多家銀行人士均稱，目前並未出現額度緊張的情況。

“現在額度很充足，放款也很快，如果現在申請，估計下個月初就能放款，月初的額度會更寬鬆一些。”某國有大行人士稱。另一國有大行人士也稱，走完審批流程之後就會放款，目前額度較爲充足，現在申請，預計下月初就能放款。

在利率上調的同時，深圳各家銀行對購房首付款來源的審覈標準也在趨嚴，並與貸款資格關聯。

網絡流傳的一份首付款資金來源要求顯示，購房者的首付款必須來源於家庭自有資金，需提供近半年資金流水，半年前已持有80%首付款資金的，可直接認定爲具備資質，部分首付款近半年內轉入的，需覈實爲合理收入；直系親屬轉入的，則需提供直系親屬近半年流水，若斷續存入需證明爲合理收入；近期新增的消費貸、大額信用卡消費等，提供結清證明後才能審批，且提供的流水不能顯示貸款、借款等字樣。

不過，上述網傳信息沒有顯示具體的銀行信息。5月20日，第一財經向多家銀行覈實此事，截至發稿尚未收到回覆。

但深圳多家銀行人士均告訴第一財經，如果有資金流水證明的自身收入不足，首付款一般只能來自直系親屬、配偶，如果配偶名下有房貸記錄沒有結清、近期有其他性質的貸款，或者首付款來自他處等情況，銀行審覈時可能都難以通過。

2020年底，央行、銀保監會將銀行分爲五檔，設定了房地產、個人住房按揭貸款“兩條紅線”之後，上海、深圳、廣州等一線城市的房貸額度開始吃緊。北京、廣東等地監管近期均下發通知，防範個人經營貸違規流入房地產市場。去年12月，深圳銀保監局針對熱點樓盤“衆籌打新”事件再次印發通知，對住房貸款和經營貸，從貸款集中度、借款人資質和購房背景、首付和還款資金來源、抵押物評估、中介合作等五個方面提出監管要求。

房貸利率還有上行空間

隨着五大行房貸利率全部上調，深圳也成爲第二個房貸全面漲價的一線城市，總體房貸利率則位於全國中游水平。

行業第三方對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2021年4月20日～5月18日，全國首套房貸平均利率爲5.33%，環比上漲2BP；二套房貸平均利率爲5.61%，環比上漲2BP。其中，21個城市的房貸利率平均水平環比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。

一線城市中，隨着5月各銀行陸續上調房貸利率，深圳目前已有近10家銀行執行首套5.1%、二套5.6%的利率水平；首套房貸利率主流水平上漲至5.10%，平均水平上漲至5.03%。

而在深圳之前，廣州今年以來已三次調整房貸利率。根據媒體報道，多次調整後，目前廣州首套房貸利率最低爲LPR+75BP，二套房貸利率最低爲LPR+95BP，分別相當於5.4%、5.6%的水平。

除了深圳、廣州，全國多地房貸利率都有上調。比如在寧波，四大行5月20日起首套房貸利率從5.35%上調至5.45%，二套房貸利率從5.6%上調至5.7%。南昌首套房貸利率也從5.65%上浮到6.125%，二套房貸利率在5.8%～6.37%之間。

5月20日，儘管作爲房貸利率基準的5年期LPR未有變化，但東方金誠首席宏觀分析師王青分析，若接下來房地產市場持續升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二、三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調的可能。

央行最新公佈的數據也顯示，3月居民個人住房貸款加權平均利率爲5.37%，比去年年底上行4BP，是去年年初以來首次上行。王青表示，在今年“有保有壓”的結構性信貸政策下，隨着房地產信貸環境進一步趨緊，未來居民房貸利率還有上行空間。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對記者稱，未來各地房貸利率或受供需影響出現一定範圍的調整，比如，部分熱點城市、區域由於銀行房貸額度緊張、樓市需求旺盛等，房貸利率可能出現一定程度的上浮。

樓市短期影響不大

多位市場人士表示，深圳房貸利率上行並不會對購房行爲產生決定性影響。

“一是房貸利率上調幅度並沒有太大，二是拉長30年時間來償還的話，每月增加千元的還款金額，殺傷力度並不大。”多位深圳購房者向第一財經表示。

按照借貸500萬元，年限30年，通過等額本息的方式還款，在深圳房貸利率上調後，首次購房家庭30年的總利息增加約39萬元，每月還款金額的增加值爲1093.76元。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹也表達了類似的觀點。她對第一財經表示，影響不會特別大，因爲目前最大的問題，首先是購房資格。

去年7月15日，深圳市住建局《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》出臺。其中，買房門檻被提高：入戶滿3年且社保滿3年纔有購房資格，非深戶要繳納5年社保。此後，歷經堵住“假離婚”買房等各類打補丁式調控，深圳網紅盤社保門檻水漲船高。

比如，今年2月，市場人士矚目的深圳沙井萬豐海岸城錦園/璽園公示誠意名單顯示，購房者至少需要在深圳繳納23年社保纔有搖號機會。即便是夫妻合作，每人至少也需要繳納社保11.5年。一時間，這令更多購房者意識到，在深圳買房除了高房價更有高築的社保門檻有待跨越。

此輪房貸利率上調的另一大背景是深圳樓市仍未走出低谷期。

一手住宅方面，自2月開始，深圳一手住宅供應量一直處於低位水平，而網籤量雖然有回落的趨勢，但仍超越3000套的水平，導致庫存量不斷下降，去化週期下跌至4.2個月，創2019年以來的新低。二手住宅則仍未走出推行“二手住宅成交價格參考機制”的“208新政”影響，橫盤困局並未迎來實質性扭轉。

多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化，可能要看三季度是否有變化。多個機構監測的深圳4月二手住宅掛牌價數據也顯示，絕大部分業主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，上調房貸利率，疊加一線城市普遍實施的嚴查“房抵經營貸違規入樓市”，嚴查流水、首付款瑕疵，審覈首付款來源等房地產金融組合拳，樓市整體依然會“穩”字當頭。