熱點城市多措並舉加強樓市調控

4月以來，部分熱點城市密集發佈樓市調控政策，針對房地產市場的調控更趨精細化，涵蓋新房、二手房、租房以及土地出讓等方面。

精細化調控

《廣州市人民政府辦公廳關於完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》近日發佈，繼續收緊人才購房政策，要求須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，並不得補繳。二手房增值稅徵免年限提高，將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區個人銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年。強化人才購房管理，嚴肅查處房地產開發企業和中介機構夥同他人弄虛作假、虛報瞞報等騙取人才購房資格的行爲。

北京市住建委發佈《進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》，整治範圍覆蓋新房二手房及租賃市場。

新房方面，北京市住建委指出，重點整治無證售房、不實宣傳、合同欺詐和不平等條款、預售資金違規存取、捆綁銷售和違規分銷、信貸資金違規購房。存量房銷售方面，主要整治借學區房等炒作房價、信貸資金違規購房等問題。檢查經紀機構是否渲染烘托成交信息，引導出售方隨意提高報價；是否向出售方和看房客戶散佈房源緊缺、房價上漲信息；是否以“學區、學區房、學區名額”等爲名宣傳推廣房源；是否在微信朋友圈、自媒體渠道發佈製造購房恐慌情緒的文章等行爲；展示房源價格是否與業主書面委託價格一致；是否發佈掛牌價格明顯高於合理成交價格的房屋信息。檢查經紀機構是否向購房人推介或慫恿違規使用經營貸、信用貸等金融產品購房。

北京市住建委相關負責人表示，本輪專項整治積極迴應社會關切。此前集中反映報道的房屋租賃中介機構違法違規問題、機構炒作學區房問題等均在本輪專項整治當中，旨在切實解決羣衆關切的問題，推動重點民生訴求的解決。

土地市場受關注

隨着“兩集中”土地出讓制度的推廣，針對土地市場的調控備受市場關注。

根據南通近日發佈的《市委辦公室市政府辦公室關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，規定全市普通商品住房用地均採取“控房價、控地價”方式供應，嚴控土地溢價率；加強住房金融監管，包括加強個人住房貸款規模管理、嚴查經營貸、加強購地資金來源審查等；加大住宅用地供應力度，實行相對集中公告和出讓。

4月26日至27日，廣州首次實行集中供地，供應量有所增加。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州供地放量明顯。目前，廣州庫存消化週期較短，截至3月底只有6.4個月。廣州近期的樓市調控明確，要增加供地，且作爲主要的政策措施。預計未來相當長的一段時間，廣州將遵循這一策略。這也符合熱點城市增加供地規模的總體要求。值得關注的是，2月份自然資源部發布“兩個集中”新政時，提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量實現增長。

強化租房市場監管

同時，針對租賃市場的監管政策密集出臺，包括規範租賃中介企業、打擊租金貸、加大租賃市場房源供給等方面內容。

4月26日，住建部、發改委等六部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，提出加強從業管理、規範住房租賃經營行爲、開展住房租賃資金監管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛發揮住房租賃相關行業協會作用以及落實城市政府主體責任等方面監管措施。

《意見》明確指出，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構發放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同爲依據，貸款額度不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。同時要求，住房租賃企業單次收取租金的週期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行爲外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

業內人士指出，野蠻擴張模式已經不適應當前的住房租賃市場環境，未來長租公寓機構將走向精細化運營道路。機構需要不斷提升運營能力、服務水平，加強產品設計，提高獲客能力，提高出租率。同時，要做好成本管控，平衡收支水平，保證現金流安全。此外，要加強對長租公寓的監管，將租金及租金貸納入監管賬戶。深圳、杭州、重慶等城市已提出相關措施，要求設置專項監管賬戶，規範住房租賃企業經營行爲，遏制企業“跑路”等行爲。未來或有更多城市出臺相關規定，長租公寓行業將向更加精細化、規範化的方向發展。