開發商追捧地塊催熱白雲樓市 四大板塊漲聲一遍

有那麼一羣人，把看樓當做愛好，視幫別人買房爲己任。他們對各個區域的規劃利好密切關注，對每個月的新盤新貨如數家珍，對不同樓盤的優缺點了若指掌。沒錯，他們就是爲房生爲房死的房產小編。這羣每天房不離口的人，他們對於買樓又有什麼心水選擇呢？《談房論價》欄目將以小編個人的選擇出發，爲大家推薦心水板塊或心水樓盤。第四期——開發商追捧地塊催熱白雲樓市 四大板塊漲聲一遍。

繼月初白雲同寶路住宅地火爆出讓後，廣州市又在白雲區推出地鐵口住宅地。據瞭解，將於下月18日正式出讓的白雲區沙太南路623號之一白雲配件廠地塊，爲二類居住用地、中學用地和幼兒園用地，掛牌起始價已近16億元，摺合樓面地價已達11000元/㎡。

近年來，開發商對白雲區地塊的追逐好戲不斷上演。2010年，保利、中海白雲新城拿地，其中一幅地總價超11億，摺合樓面地價20605元，刷新廣州單價地王記錄。2011年白雲大道南商業地塊出讓，總價12.697億成交，單價僅次於珠江新城商業地王。2012年白雲區集賢莊地塊拍賣，華髮10.69億拿3.3萬方地，承建2.01萬方保障住房，摺合單價逾1.5萬元/㎡。

兩週前，白雲區同寶路地塊出讓，最終由佳兆業地產以出讓金18.68億，保障房配建6.68萬㎡競拍成功。綜合考慮成交地價及保障房建安成本，其樓面地價已突破2.8萬元/㎡大關，高於白雲區歷史上最高的樓面地價20625元/㎡。業內人士分析，地塊日後所建項目均價可能達5萬元/㎡以上。這也預示着整個白雲區樓價將得到強力的支撐。

據瞭解，目前白雲區主要的居住板塊有四個，分別爲豪宅板塊白雲新城、同和南湖，以及剛需板塊金沙洲、同德圍，它們的置業環境和升值潛力如何？小編爲大家分析分析。

豪宅板塊：白雲新城、同和南湖

2012-2013年，白雲區可謂豪宅輩出，主要就集中在白雲新城及同和南湖兩個板塊。目前在售的別墅名盤就有中國第一豪宅大一山莊（資料、團購、論壇），南湖國家旅遊度假區南湖高爾夫球場內的頤和高爾夫莊園（資料、團購、論壇），它們的樓王產品售價都是億萬級別。此外，還有白雲新城的保利雲禧（資料、團購、論壇）、中海雲麓公館（資料、團購、論壇），和南湖的新天半山（資料、團購、論壇），報價都去到40000元/㎡。

近日，白雲區政府擬對白雲新城11宗地塊進行規劃修改，將強化商業商務服務功能，多宗土地性質也由總宅地、綠化用地、行政用地等調整爲商業商務用地，區域內建築面積將增加58.3萬平方米。這次修改，將意味着未來白雲新城的商業配套將得到進一步的提升，而與此同時，住宅用地的減少，也使得白雲新城的居住價值以及稀缺性再一次引起了關注。

據瞭解，白雲新城是目前白雲區樓價的天花板，保利雲禧、中海雲麓公館兩大標杆項目網籤均價分別約爲42000元/㎡和40000元/㎡，加上主推的都是大戶型產品，不少單位總價超千萬，但在當前限價限購雙重影響下，去貨速度較慢。

此外，在白雲新城覆蓋範圍內的幾個樓盤也應聲漲價，漲幅最爲明顯的要數十年大盤嶺南新世界， 2012年1月該盤的網籤均價爲14420元/㎡，2012年7月達到16882元/㎡，今年4月已飆升到21777元/㎡，一年多以來漲幅超過五成。其他像駿御華庭、正升雅境等中小型樓盤，價格都有不同程度的上漲。

但實際上，儘管白雲新城的豪宅盤在營銷宣傳時均極力打造廣州"新豪宅區"的概念，但在業內人士看來，這些所謂的新豪宅除了售價達到豪宅標準外，無論是地段、景觀還是配套，都與廣州傳統的豪宅區差距甚遠。

目前，白雲新城雖然擁有集購物、娛樂、休閒於一身的航母級商業中心萬達廣場、萬達希爾頓酒店、5號停機坪、綠地中心等大型高端商業配套。但從地鐵二號線白雲文化廣場站、蕭崗站出來，兩邊雜草叢生，步行到項目10分鐘內，除了幾個搭客的摩的外，整條道路人跡罕見。另外，項目周邊依然有不少城中村建築，可見白雲新城仍未擺脫城鄉接合部的面貌，整體環境有待改善。

曾有業內人士指出，“白雲新城的居住舒適度是應該受到認可的，但其所處的白雲區被市民接受程度遠不如越秀、天河等核心區域，因此白雲新城房價即使要超過珠江新城，也可能是局部區域，就算要漲價，也應該是逐步上升，應預防過度炒作。”

同和南湖板塊方面，由於新地王位於白雲區同寶路、南湖板塊與同和京溪商圈交界處，它的產生直接帶動了周邊一二手樓盤漲價。據瞭解，毗鄰新地王的卡布奇諾，一個多月前洋房售價約爲19000-21000元/㎡，而該盤將於近期推出125㎡的三房新貨，雖然銷售人員稱價格未定，但語氣充滿了信心，大有一副不愁賣的意味，而目前項目30多㎡的公寓產品報價去到28000元/㎡。

此外，位於南湖的新天半山已低調開售，現已網簽了7套單位，網籤均價爲29339元/㎡。而毗鄰的山水庭院毛坯售價僅爲20000元/㎡。整個南湖板塊的賣點就是景觀，以新天半山爲例，面朝南湖，背擁白雲山麓，118米高度落差，是目前廣州海撥最高的樓盤。但配套方面一直是板塊的軟肋，周邊日常生活配套缺乏，需要駕車15分鐘左右纔有廣百百貨、太陽城購物廣場、吉之島購物中心、南方醫院等購物和醫療場所，因此只能鎖定豪宅買家。

剛需板塊：金沙洲、同德圍

在白雲區幾個板塊當中，小編比較看好金沙洲的升值潛力。從價格上看，2012年下半年開始，由於包括星匯金沙、御金沙、金域藍灣在內的多個金沙洲大盤都主推改善型的大戶型和別墅產品，加上受大環境以及地鐵6號線即將開通利好的影響，金沙洲樓價開始水漲船高。根據本站房產數據中心的統計，自2012年5月起，金沙洲一手住宅網籤均價已基本站穩16000元/㎡關口，由於受推貨結構的影響，在大平層已經別墅產品成交的帶動下，去年11、12月更超過19000元/㎡，其中12月達到最高的19477元/㎡。今年以來則維持在17000-18000元/㎡之間。

目前區域的剛需樓盤主流報價在16000-20000元/㎡之間，保利西海岸、御金沙、深業江悅灣三個大盤貨量充足，其中100㎡以下的中小戶型產品選擇豐富，對於剛需買家來說，總價尚可接受。

另一方面，屢遭詬病的金沙洲交通問題，未來一兩年內將大大改善。首先是開通時間一拖再拖的地鐵六號線，在今年年底鐵定開通，金沙洲內三個站點已經基本完工，並開始有列車在試運作。其次，廣州今年計劃新開通金沙洲至新電視塔、金沙洲至西堤的航線，從一定程度緩解陸路的交通。再者，金沙洲大橋拓寬工程已於去年底低調開工，計劃2014年建成通車，屆時將雙倍增加交通運力。

值得一提的是，按廣佛兩地政府的相關規劃和目前新項目的建設情況，金沙洲的大型商業中心和社區商業體量，在未來兩三年內，估計有近80萬平方米之巨，等於7個多天河城的商業體量。居民購物難、生活設施配套不足將得到改善。

而同德圍方面，該板塊於1990年被市人民政府規劃爲大型的住房解困區，因興建地鐵和內環路數萬老城區拆遷被安置於此，1998年興建教師新村，但環境、治安、醫療、教育等問題均未能與市區接軌。同時，交通問題一直是該區域的短板，只有西灣路和西槎路貫穿南北，被視爲一座圍城。目前同德圍在售的新盤僅有邦華翠悅灣一個，該盤於4月底開售，產品涵蓋70㎡兩房、89㎡三房以及100-116㎡三至四房，網籤均價約在21000元/㎡左右。

總的來說，這兩大板塊的置業門檻大概在120多萬起，150萬內的選擇較爲豐富，對於年輕買家來說是較好的選擇。