豪宅也要搶購 南京樓市年末大沖刺
12月中旬，南京迎來入冬最大的晨霧，開往河西友誼街的路上安靜清冷，隱約可見穿過濃霧紅綠燈的光線。
但在河西某豪宅項目的售樓處裡，前去看房的人已有不少。“我們是決定了要買房的，又不只是來看看環境，猶豫什麼。”週末早上10點，就有一家子從售樓處離開。
在河西，不怕房子賣不出去，就怕搶不到。“全南京最好地段，閉眼搖號，搖中就買。”一名豪宅銷售顧問直言。
南京從來都不缺購買力。
豪宅不愁賣
上月末，位於河西板塊的葛洲壩南京中國府、世茂天譽、雲際花園、河西金茂府等四大豪宅冒雨齊開。
“葛洲壩南京中國府加推那天，有人直接2000萬全款付清了。”一位資深南京市場人士表示，“這次加推的豪宅主要集中在河西南魚背的位置，當仁不讓的豪宅組團區。”
5年前，葛洲壩拿下河西南G14地塊，樓面價4.5萬元/平方米。而今，“地王盤”葛洲壩南京中國府以6.4萬元/平方米的價格刷新南京新房售價天花板，總價在1403萬元至3811萬之間。
同是地王打造而來的世茂天譽，2016年由世茂以88億元的總價、溢價47億元競得，現均價4.92萬元/平方米。河西金茂府由電建金茂摘下的河西南G12、G13打造而來，均價5.2萬元/平方米。
雲際花園的歷史相對較短，保利在去年6月以20.4億元拿下河西中G22地塊後，聯合招商和國貿共同開發，均價4.79萬元/平方米。該盤周邊新房稀缺，對其而言有一定優勢。但周邊多以寫字樓、商住樓和商鋪爲主，距大型商業體也有點距離。
一點瑕疵絲毫不影響買房的熱情，最終514套房源被3584組購房者一搶而空。
“南京豪宅還是比較好賣的，尤其是河西。”南京市房地產學會副會長孟祥遠認爲，“河西板塊建設日趨成熟，受到改善需求的客戶垂青，加上這個板塊豪宅的供應量一直偏緊，這些樓盤一出來就備受追捧也是意料之中。”
當然，背後更重要的原因還在於划算，畢竟有錢人也不願意高價接盤。
受到限價影響，南京樓市的倒掛現象普遍存在，河西豪宅市場尤爲明顯。據孟祥遠觀察，現在南京豪宅新房的均價大概在5字頭，但是二手房市場上可能會在6-7萬元/平方米，至少有1萬元的倒掛。
界面記者對比這四大豪宅周邊樓盤發現，雲際花園和河西金茂府與周邊二手房倒掛的現象更加明顯。
以雲際花園爲例，其周邊的二手房掛牌均價主要集中在5-7萬/平方米之間。萬科金域緹香在鏈家上掛牌均價7.2萬元/平方米，最高成交單價已經突破8字頭。倒掛幅度達到了2.2萬元/平方米，不買就是吃虧。
四大豪宅被搶購結束後，全新盤萬科翡翠濱江和融創濱江ONE無縫銜接，兩個項目首開157套房源也全部賣完。
界面記者瞭解到，融創濱江ONE預計在本月底迎來加推，週末售樓處已有不少購房者在諮詢相關情況。
除了“new money”偏愛的河西，南京的豪宅還分佈於城東和主城區域。“這兩個區域的豪宅客戶以老南京人爲主，但是周邊的配套和老破小比較多，只適合自住，已經不是南京發展的主流方向了。”真有好房總經理萬昕告訴界面新聞記者。
這些豪宅高開高走的架勢，是南京河西區域發展軌跡的一個縮影。過去十幾年間，河西的發展有目共睹，不斷吸引萬科、中海、葛洲壩、金茂、仁恆等品牌房企的入駐，也一步步將房價從1字頭推向6字頭。
當初作爲新盤入市的項目，如今二手價格也翻了好幾番。以2009年的入市的保利香檳國際爲例，當年均價約1.7萬元/平方米，如今二手房掛牌均價達到5.7萬元/平方米。
回顧南京豪宅市場的發展歷程，2011年剛處發軔階段，千萬級別的豪宅供應和成交規模尚小，直到2015年千萬級大平層開始大規模入市。
2015年至2019年，南京千萬級豪宅成交套數分佈爲790套、360套、739套、564套，成交均價在3.6-3.86萬元/平方米不等。
而今年南京豪宅不按常理出牌，不管是成交量還是成交均價都來到了新的高點。數據顯示，今年總價千萬級以上的新房共成交了805套，成交均價達到3.88萬元/平方米，刷新歷史紀錄。
漲聲不斷
在這波豪宅齊開的熱潮中，年末南京樓市持續走高，樓盤用“蜂擁而入”來形容不爲過。
根據南京網上房地產數據，11月南京新房成交8810套（含溧水、高淳），環比10月上漲13.2%，同比上漲96.1%。
南京今年“金九”成交才5992套，成交量還有所下跌；“銀十”成交量剛超過7000套，環比增20%。對比之下，11月南京新房市場的整體表現“漲”聲不斷。
切開來看，11月上市時間集中，冷熱分化明顯。前兩週熱度平平，第三週開始認購量和成交量開始上漲，開盤在月底爆發。
據悉，11月南京共有73次開盤，11090套房源上市，環比10月上漲29.27%。其中，有16個項目加推售罄和基本售罄。
這些售罄的樓盤主要集中在河西、城南、江北等區域，除了河西的紅盤外，還有位於南部新城的華著蘭庭院、雲瀾尚府，江北核心區的卓越大江悅府、啓迪水木濱江、花語熙岸府，城南的越城天地中心等等。
除此之外，11月末南京樓市也迎來近39家樓盤約6106套房源領取銷售許可證，新房庫存衝上5.8萬套的高位。
進入12月，南京依然處於“不是開盤就是在開盤路上”的狀態。
12月第一週，南京新房認購量上漲10%，成交量同步增長16%，有26盤開盤、19盤領證。第二週稍顯平靜，新房認購2422套，下跌約29%；成交2096套，下跌約11%，有10盤領證、12盤開盤。
“最近都是月底上市量爆棚，12月還有近60家純新盤上市，包括河西和大校場這種熱門板塊，開發商趕着年底上市的意願還是很強烈的。”萬昕表示。
河西一家等待首開的樓盤銷售告訴界面新聞記者，只要價格過了就把所有樓都開掉，年底了還是得衝一衝KPI。
幾天前，城北葛洲壩鼓悅蘭園迎來第二次開盤，吸引大批老南京人組團搶購。週末，葛洲壩鼓悅蘭園的售樓處裡，前幾天搖到號的購房者陸續前來簽約，也有一批來看樣板間等待明年3月份加推。
“之前買得那套太小了，今年想換個面積大些的，我也看了不少戶型，就是喜歡他們的陽臺。”一位南京本地市民邊看樣板間邊說道。
多名銷售告訴界面新聞記者，像鼓悅蘭園這類位於老城區的盤，中老年人羣尋求改善置換的更多。而江北核心區、南部新城等正在崛起的黑馬板塊，吸引更多年輕羣體。
這些不斷上新的樓盤背後，更多的是外來品牌開發商。據房天下統計，11月份南京房企成交金額排行榜上，前五名除了安居建設集團是南京本土企業外，其他都是外來房企。
其中，安居建設集團11月成交金額爲27.61億元，萬科、金茂、招商蛇口和保利地產成交金額分別爲17.87億元、16.45億元、16.3億元和14.3億元。
如孟祥遠所言，南京樓市“品牌化”趨勢明顯，外來房企逐漸佔據主力地位，本土房企能排在前20的佔比越來越低了。
新房仍在蓄力，二手房市場關注度有所降低，觀望情緒較濃。從數據反映來看，11月南京二手房新增房源6296套，環比下跌18.04%，掛牌總量連續六個月下滑。不過價格還算堅挺，11月3.34萬元/平方米的均價，環比微漲0.79%。
相比之下，南京11月的土地市場更爲冷清。據房天下統計，11月，南京市累計成交各類用地12宗，共計144.91萬平方米，環比減少56.4%。
事實上，自“雙限”和搖號政策出臺後，南京每次土拍幾乎都是又快又平。孟祥遠認爲，現在推的土地有不少在遠郊區域，政府在有意識地控制熱度，保證全年土地市場的相對平穩，從而對未來樓市形成一定預期。
受土地政策影響，各大開發商拿地更加謹慎，也想要早點將項目入市回籠資金，捂着盤不放不如加快開發進度。有不少純新盤都是今年纔拿地，幾個月後就首開入市，萬科翡翠濱江和融創濱江ONE就是例子。
樓市的冷熱，落在個人或開發商頭上，總是各有喜悲。熱度一波接一波，市場情緒跟着政策和時間走，歲末的南京樓市也踩着點衝一波KPI。
但歸根到底，熱度褪去後，“穩”始終將是主旋律。