300萬想買美林海岸？員村板塊二手已飆至6萬
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自從上次買買君和小夥伴們立下豪言壯志（以本站大廈#座標:科韻路廣州信息港#爲圓心，把公司周邊的二手盤都走一遍，爲豬場員工尋覓優質房源）之後，買買君一刻都不敢懈怠，繼探訪駿景花園之後，即立馬趕往美林海岸花園。
如果你嫌棄駿景花園戶型設計差，採光不好還常帶有暗房，或許美林海岸的戶型你會中意。只不過駿景花園單價約5萬/平，美林海岸單價已破6萬/平！
美林海岸：豬場員工比較中意的社區之一
“不用趕公交、不用擠地鐵，不必開車，騎車20分鐘內，最好步行就到公司”，傳言這就是大本站年輕程序員的置業觀，受訪的程序員還補充了一句：“否則會影響生活質量”。
（如果是坐公交或擠地鐵十幾個站上班的人請自動忽略，以免誤傷）
於是乎，以本站大廈爲圓心，方圓一兩公里範圍內的優質小區皆是養豬場員工租房或買房首選。除了上一期的駿景花園，美林海岸花園也是其中一個。
美林海岸花園，位於員村四橫路，琶洲大橋和臨江大道的交匯處，對面即紅磚廠，與本站大廈的直線距離約1.3公里（實際走的路程基本也是直線），步行時間約25分鐘。
基本概況：十幾年社區+省一級學位
美林海岸花園大約有2800戶，基本是2000年初的房子，整個小區的生活配套基本能滿足日常生活所需。
小區內配有私立幼兒園和公立小學（員村小學），私立幼兒園大約4000多元/月，公立小學是省一級小學。據中原地產的銷售介紹，小學學位業主優先，基本都夠，還經常有多餘的學位讓周邊的小孩前來就讀。
小區門口即是公交總站（員村美林花園總站），但這個公交總站的路線非常單一，只有B11和243兩路公交。如果不塞車，根據電腦自動安排發車，則是大約7/8分鐘一班。
與項目比較近的另一個公交站，則是琶洲大橋北站。這裡的公交路線相對多一些，但從小區出發步行大概要10分鐘。此外，與小區最近的地鐵站是科韻路站，步行大約15分鐘。
成交走勢：
新政後急劇銳減 1個月僅四五套
美林海岸花園戶型選擇性比較多，從一房到六房，從平層到複式，涵蓋了從40多平到170多平的單位。其中小區以60-90平區間的中小戶型居多，這也是美林海岸租賃和二手市場比較旺的原因之一。
中介表示，以前成交高峰期一個月整個小區的成交量可達到三四十套（包括不同中介門店），而新政後（從4月初到目前），成交僅有幾套，當前業主放盤也比較少。
從限購、限價、限籤，到限貸、限賣、限離婚；從首付門檻擡高，到銀行利率提升……在全方位嚴格調控下，從表面上看還是有一定的成效，一手房成交急劇下滑，二手房成交確實也明顯萎縮。
房價走勢：
第一輪大幅上漲 是在2013年
2013年，“國五條”“穗六條”先後出臺。當時在廣州細則尚未出臺之前，“二手房交易按增值部分的20%徵稅”的風聲更是購房者相當恐慌，不少人爲了“上車”賭上幾代人身家。
而對美林海岸花園房價刺激較大的還有一個因素：廣州國際金融城的啓動。2012年下半年廣州國際金融城詳細規劃出臺，從2012年12月到2013年年中頻繁出讓土地……大家對這一板塊期望值越來越高，放盤價也越來越高。
在多重因素的刺激下，美林海岸2013年4月初二手房價格已經由1月份2.3萬/平的均價升到了2.6萬/平，一個季度漲了3000元/平。隨後，優質單位成交價陸續破3萬。
如今五六萬/平是常態
業主一週還升價10萬
“其實（這一輪）房價上漲主要是去年下半年了”中原地產負責人坦言：“去年4月份我手上有110平的北向單位，總價320萬，當時還賣了好久沒賣出去……”
雖然二手房的價格跨度一般都比較大，但去年年初美林海岸確實還是有些單位以三四萬元/平的單價成交。
如今，美林海岸花園二手房的放盤單價普遍是五六萬/平，總價基本是400萬+。租金兩房約4500元/月，三房約5500-6500元/月。
中原地產美林海岸分行門店最新成交的一套，是今年5月初，49平一房一廳單位總價300萬，單價破6萬！（事實證明，並不是有價無市）
值得注意的是，這一套單位的業主小王（化名）是2013年年中買的，當時已經是二手，160萬成交，單價僅約3萬/平。恩，小王也是豬場的員工。
最近，逸濤灣組團有套77平兩房單位放出，在16樓總價420萬。這套單位房間的採光還OK，生活陽臺和景觀陽臺都比較大，最大的硬傷就是靠近琶洲大橋。
當時小編還在嘀咕這個噪音得多大巴拉巴拉，結果第二次去核對信息時，發現總價已變成430萬，中介解釋：“業主本來想放450萬的，但急於出手才放420萬，隨後她自己又覺得（420萬）太低了，就改成430萬”。
如果您對美林海岸依然意向比較高的話，那麼請認真看下面這一part，否則……也可以掃幾眼……[笑臉]
當前在售優質二手房源一覽
房源1：美林海岸二期80平480萬，
說明：北向，3樓，證夠兩年不唯一，有按揭
房源2：美林海岸二期80平480萬
說明：正南向，3樓，證夠五年不唯一，這是業主自行改過的戶型
優點：景觀陽臺和主臥均爲南向，戶型方正
缺點：書房爲暗房，入戶走廊浪費面積
房源3：美林海岸三期77平488萬
說明：西南向，2樓，證夠兩年不唯一
優點：廳出陽臺，戶型方正，實用率較高
缺點：樓層太低，採光通風欠佳，回南天天氣可能影響較大
房源4：美林海岸三期92平530萬
說明：南向，16樓，證夠五年不唯一，無按揭
優點：廳出陽臺，臥室比較大
缺點：格局比較奇怪，廁所採光差，沒有做到明衛
房源5：美林海岸二期101平630萬
說明：南向，6樓，雙陽臺，證夠五年不唯一
優點：每個房間都比較方正，難得的主臥是套間
想看周邊窪地盤嗎？
看完上述的房源，您是不是會問附近有沒有便宜一點的房源？
【公安宿舍】80平兩房報價336萬，在四樓，北向。掐指一算，單價也破4萬/平！！！
但在實地探訪之前，買買君收到的風聲是2萬/平……中介解釋，去年年初，公安宿舍確實還有1.8萬/平左右的成交，但下半年之後就瘋漲，目前放盤價普遍4萬/平。
單從產品來看，這套單位戶型還是比較方正實用的，採光也OK，生活陽臺足夠大，最大的硬傷就是北向。雖然傢俬家電有些陳舊，但從房屋的裝修中依然可以隱約感受到當初的奢華。
中介表示，公安宿舍放盤比較少，目前他手上也就只有一兩套房源，多數（業主）是選擇放租。類似上述的房源，租金約3600元/月。
公安宿舍，是真正的宿舍大樓，基本沒有園林，放眼望去除了房子就是停車位。這裡基本是2000年左右的樓梯樓，後來大多數樓棟加裝了電梯。在小區裡，買買君居然還沒看一家商鋪，只有門口有個物業管理中心，生活配套主要依靠員村四橫路的沿街商鋪。在這裡業主的小孩，同樣有機會就讀美林海岸那邊的員村小學（省一級小學）。
【2大院】員村四橫路的房改房，大約是1995年左右的房子，樓齡20幾年，57平單位報價202萬！（單價也要3.5萬/平……）
相比於公安宿舍、百合苑，2號大院的交通還是相當方便的。2號大院就位於員村四橫路路口，步行兩三分鐘即到黃埔大道，路邊就有公交站，步行10分鐘內即可以到地鐵5號線科韻路站，前往信息一帶（如本站大廈）更是相當方便……
但是，2號大院的門口是長這樣的↓↓↓長滿青苔，使中介一直強調房間裝修有多靚，但買買君實在沒有勇氣走進去……
【百合苑】目前沒有二手房源在售。在門口的大叔直言：“這裡都快拆遷了，誰還會賣房？”
但買買君查看資料發現，除了2010年出臺的《琶洲—員村地區控制性詳細規劃》之外，近年並沒有其他比較權威的說法，反而“員村暫難大改”的聲音也不少。
小結：假如你只有300萬的預算，想在美林海岸買兩房，真的得問佛祖了，捂臉.jpg 。周邊其他小區要麼是宿舍樓，要麼是大院管理，要麼是城中村……單價也要2~4萬/平！
但如果你想買
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