員村二手已飆至6萬!長滿青苔的大院單價也3萬+

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自從上次買買君和小夥伴們立下豪言壯志(以本站大廈#座標:科韻路廣州信息港#爲圓心,把公司周邊的二手盤都走一遍,爲豬場員工尋覓優質房源)之後,買買君一刻都不敢懈怠,繼探訪駿景花園之後,即立馬趕往美林海岸花園。

如果你嫌棄駿景花園戶型設計差,採光不好還常帶有暗房,或許美林海岸的戶型你會中意。只不過駿景花園單價約5萬/平,美林海岸單價已破6萬/平!

美林海岸:豬場員工比較中意的社區之一

“不用趕公交、不用擠地鐵,不必開車,騎車20分鐘內,最好步行就到公司”,傳言這就是大本站年輕程序員的置業觀,受訪的程序員還補充了一句:“否則會影響生活質量”。

(如果是坐公交或擠地鐵十幾個站上班的人請自動忽略,以免誤傷)

於是乎,以本站大廈爲圓心,方圓一兩公里範圍內的優質小區皆是養豬場員工租房或買房首選。除了上一期的駿景花園,美林海岸花園也是其中一個。

美林海岸花園,位於員村橫路,琶洲大橋和臨江大道的交匯處,對面即紅磚廠,與本站大廈的直線距離約1.3公里(實際走的路程基本也是直線),步行時間約25分鐘。

基本概況:十幾年社區+省一級學位

美林海岸花園大約有2800戶,基本是2000年初的房子,整個小區的生活配套基本能滿足日常生活所需。

小區內配有私立幼兒園和公立小學(員村小學),私立幼兒園大約4000多元/月,公立小學是省一級小學。據中原地產的銷售介紹,小學學位業主優先,基本都夠,還經常有多餘的學位讓周邊的小孩前來就讀。

小區門口即是公交總站(員村美林花園總站),但這個公交總站的路線非常單一,只有B11和243兩路公交。如果不塞車,根據電腦自動安排發車,則是大約7/8分鐘一班。

與項目比較近的另一個公交站,則是琶洲大橋北站。這裡的公交路線相對多一些,但從小區出發步行大概要10分鐘。此外,與小區最近的地鐵站是科韻路站,步行大約15分鐘。

成交走勢:

新政後急劇銳減 1個月僅四五套

美林海岸花園戶型選擇性比較多,從一房到六房,從平層到複式,涵蓋了從40多平到170多平的單位。其中小區以60-90平區間的中小戶型居多,這也是美林海岸租賃和二手市場比較旺的原因之一。

中介表示,以前成交高峰期一個月整個小區的成交量可達到三四十套(包括不同中介門店),而新政後(從4月初到目前),成交僅有幾套,當前業主放盤也比較少。

從限購、限價、限籤,到限貸、限賣、限離婚;從首付門檻擡高,到銀行利率提升……在全方位嚴格調控下,從表面上看還是有一定的成效,一手房成交急劇下滑,二手房成交確實也明顯萎縮。

房價走勢:

第一輪大幅上漲 是在2013年

2013年,“國五條”“穗六條”先後出臺。當時在廣州細則尚未出臺之前,“二手房交易按增值部分的20%徵稅”的風聲更是購房者相當恐慌,不少人爲了“上車”賭上幾代人身家。

而對美林海岸花園房價刺激較大的還有一個因素:廣州國際金融城的啓動。2012年下半年廣州國際金融城詳細規劃出臺,從2012年12月到2013年年中頻繁出讓土地……大家對這一板塊期望值越來越高,放盤價也越來越高。

在多重因素的刺激下,美林海岸2013年4月初二手房價格已經由1月份2.3萬/平的均價升到了2.6萬/平,一個季度漲了3000元/平。隨後,優質單位成交價陸續破3萬。

如今五六萬/平是常態

業主一週還升價10萬

“其實(這一輪)房價上漲主要是去年下半年了”中原地產負責人坦言:“去年4月份我手上有110平的北向單位,總價320萬,當時還賣了好久沒賣出去……”

雖然二手房的價格跨度一般都比較大,但去年年初美林海岸確實還是有些單位以三四萬元/平的單價成交。

如今,美林海岸花園二手房的放盤單價普遍是五六萬/平,總價基本是400萬+。租金兩房約4500元/月,三房約5500-6500元/月。

中原地產美林海岸分行門店最新成交的一套,是今年5月初,49平一房一廳單位總價300萬,單價破6萬!(事實證明,並不是有價無市)

值得注意的是,這一套單位的業主小王(化名)是2013年年中買的,當時已經是二手,160萬成交,單價僅約3萬/平。恩,小王也是豬場的員工。

最近,逸濤灣組團有套77平兩房單位放出,在16樓總價420萬。這套單位房間的採光還OK,生活陽臺景觀陽臺都比較大,最大的硬傷就是靠近琶洲大橋。

當時小編還在嘀咕這個噪音得多大巴拉巴拉,結果第二次去核對信息時,發現總價已變成430萬,中介解釋:“業主本來想放450萬的,但急於出手才放420萬,隨後她自己又覺得(420萬)太低了,就改成430萬”。

如果您對美林海岸依然意向比較高的話,那麼請認真看下面這一part,否則……也可以掃幾眼……[笑臉]

當前在售優質二手房源一覽

房源1:美林海岸二期80平480萬,

說明:北向,3樓,證夠兩年不唯一,有按揭

優點:戶型方正,廳出陽臺,比較符合當代人的居住需求

缺點:北向,樓層低採光欠佳,兩間臥室開窗均不是向南

房源2:美林海岸二期80平480萬

說明:正南向,3樓,證夠五年不唯一,這是業主自行改過的戶型

優點:景觀陽臺和主臥均爲南向,戶型方正

缺點:書房爲暗房,入戶走廊浪費面積

房源3:美林海岸三期77平488萬

說明:西南向,2樓,證夠兩年不唯一

優點:廳出陽臺,戶型方正,實用率較高

缺點:樓層太低,採光通風欠佳,回南天天氣可能影響較大

房源4:美林海岸三期92平530萬

說明:南向,16樓,證夠五年不唯一,無按揭

優點:廳出陽臺,臥室比較大

缺點:格局比較奇怪,廁所採光差,沒有做到明衛

房源5:美林海岸二期101平630萬

說明:南向,6樓,雙陽臺,證夠五年不唯一

優點:每個房間都比較方正,難得的主臥是套間

缺點:公共衛生間採光通風欠佳,主臥門正對大廳,略影響私密性

想看周邊窪地盤嗎?

看完上述的房源,您是不是會問附近有沒有便宜一點的房源?

吶,中介給我們介紹的宿舍大樓和N號大院“筍盤”:

公安宿舍】80平兩房報價336萬,在四樓,北向。掐指一算,單價也破4萬/平!!!

但在實地探訪之前,買買君收到的風聲是2萬/平……中介解釋,去年年初,公安宿舍確實還有1.8萬/平左右的成交,但下半年之後就瘋漲,目前放盤價普遍4萬/平。

單從產品來看,這套單位戶型還是比較方正實用的,採光也OK,生活陽臺足夠大,最大的硬傷就是北向。雖然傢俬家電有些陳舊,但從房屋的裝修中依然可以隱約感受到當初的奢華。

中介表示,公安宿舍放盤比較少,目前他手上也就只有一兩套房源,多數(業主)是選擇放租。類似上述的房源,租金約3600元/月。

公安宿舍,是真正的宿舍大樓,基本沒有園林,放眼望去除了房子就是停車位。這裡基本是2000年左右的樓梯樓,後來大多數樓棟加裝了電梯。在小區裡,買買君居然還沒看一家商鋪,只有門口有個物業管理中心,生活配套主要依靠員村四橫路的沿街商鋪。在這裡業主的小孩,同樣有機會就讀美林海岸那邊的員村小學(省一級小學)。

【2大院】員村四橫路的房改房,大約是1995年左右的房子,樓齡20幾年,57平單位報價202萬!(單價也要3.5萬/平……)

相比於公安宿舍、百合苑,2號大院的交通還是相當方便的。2號大院就位於員村四橫路路口,步行兩三分鐘即到黃埔大道,路邊就有公交站,步行10分鐘內即可以到地鐵5號線科韻路站,前往信息一帶(如本站大廈)更是相當方便……

但是,2號大院的門口是長這樣的↓↓↓長滿青苔,使中介一直強調房間裝修有多靚,但買買君實在沒有勇氣走進去……

【百合苑】目前沒有二手房源在售。在門口的大叔直言:“這裡都快拆遷了,誰還會賣房?”

但買買君查看資料發現,除了2010年出臺的《琶洲—員村地區控制性詳細規劃》之外,近年並沒有其他比較權威的說法,反而“員村暫難大改”的聲音也不少。

小結:假如你只有300萬的預算,想在美林海岸買兩房,真的得問佛祖了,捂臉.jpg 。周邊其他小區要麼是宿舍樓,要麼是大院管理,要麼是城中村……單價也要2~4萬/平!

但如果你想買

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