建商、地主算盤不一樣 「危老」價值誰說了算？
▲全臺有8.6萬棟30年屋齡以上老舊建物，其中3.4萬棟房屋未符耐震標準亟待重建。（圖／記者李毓康攝）
爲了加速老舊危險建築物重建腳步，內政部今年5月公佈施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，盼能成爲溶解都更寒冬的一道曙光。不過臺北市不動產估價師公會指出，危老條例缺乏第三方的價值評估機制，一旦地主方與投資方互信基礎不夠，重建案仍然難以推動。
根據內政部統計，全臺有8.6萬棟30年屋齡以上老舊建物，其中3.4萬棟房屋未符耐震標準亟待重建；然而都更在歷經文林苑事件、大法官釋字732號的風波後，都市更新條例多數決的強制力無法落實，社會輿論對於居住權越趨嚴格，以及因多方角力而使修法速度牛步，都市更新儼然進入冰河時期。
爲了加速老舊危險建築物重建腳步，內政部今年5月公佈施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」，盼能成爲溶解都更寒冬的一道曙光。
對此，臺北市不動產估價師公會理事長郭國任指出，危老條例法規中無不動產估價師作爲價值評估公正第三方介入的強制規定，僅着重重建條件的審覈，及以快速獎勵容積機制與程序，如何換算建物重建前後的價值、如何計算地主與投資者間之分配比率、如何選配等問題，皆由重建者與地主「協議」完成。
郭國任認爲，將攸關重建方案成敗屬於財產權利之間公平正義的「分配」問題交給相關權利人「自行解決」，其中牽扯龐大的數字及利益，在缺乏第三方協助專業的價值評估機制下，一旦地主方與投資方互信基礎不夠，重建案仍然難以推動。
此外，都更多數決問題於危老條例規定需全體同意的前提下，看似已經解決，實際上政府僅是將協商與整合時程完全排除於公有程序外，對於重建者與地主間，如果因爲一方的故意使得資訊不對等，或因地主對重建遊戲機制不若重建者熟悉，都有可能讓重建案推動過程艱難萬分或可能在重建後衍生爭議。
爲避免危老條例重蹈都更條例的覆轍，郭國任建議，針對危老條例可能延伸相關「價值」、「分配」的評估，應由專業、客觀、公正第三方介入，藉由合理的評估，減少地主方及投資方的疑慮，使危老專案推動更順暢，同時保障所有參與者的財產權，加速政府順利推動老屋重建時程，營造三贏的局面。