危老重建注意事項：與建商「合建」比例如何分配纔算合理

▌危老時程獎勵逐年遞減，建議地主可把握時間參與改建。(圖片來源：臺北市建築管理工程處)

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例) 106年5月10日公佈施行，依條例規定逐年遞減之時程獎勵今年(111年)5月12日起將調降至4％，預計至114年5月11日時程獎勵將完全歸零，且依危老條例規定，只有條例施行後五年內申請之重建計劃得依規定減免稅捐，也就是說房屋稅及地價稅的減徵優惠只到今年111年前就結束了，因此建議有意願參與危老重建的地主可把握時間申請，選擇最適合自己的重建方式及信譽優良廠商，讓重建流程能夠快速且順利完成。

進行重建時須瞭解許多建築與地政、稅務等相關專業知識，地主可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式，慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作爲代理實施者共同合作完成重建，創造最大的利潤。

「委建」或「全案管理」的風險與優勢：

「全案管理」初期起造人通常爲地主本人，經過信託後一般變更爲建經公司，重建完成後再變更爲地主；而「委建」的起造人爲其他第三人，若未來房屋面臨問題，則負擔責任風險的在於起造人身上。

上述兩種方案最後負擔之成本及銷售壓力還是迴歸地主本身，但相對的，所有權益價值提升也還是在地主本身。

雖然政府提供了容積獎勵誘因，但蓋房子所需建築成本動輒百萬、千萬甚至上億，部分地主因自有資金不足，轉而透過與建商合建的方式達成舊屋換新屋，改善居住生活品質並享受改建後的增值利益，而所謂的「合建」，即是指土地所有權人提供土地，建商則提供興建資金和專業技術，雙方簽訂合建契約來共同合作興建新房屋。

公平合理的「合建比例」

地主一般會選擇與建商合建，通常是因爲改建需要花錢，希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物，而合建比例係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。其中成本最主要就是建築興建費用，包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用，而建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異，所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

與建商合建，首先要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少，如：法定容積率、可申請容積獎勵項目爲何，再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備，新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網（俗稱實價登錄）查詢；

建議地主在改建前先多多瞭解土地開發之相關規定，也要多瞭解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區，在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。

在合理的分配比例下，應當適度的考慮配合參加重建，否則一昧無理要求只會造成重建的延滯，而合理的合建分配比例可以多請教專業人士，透過詳細的分析說明了解本身的權益；另新建物規劃設計與建材設備可以透過具有相關經驗專業人員，如建築師、不動產估價師、都更顧問公司等提供建築相關專業資訊，以作爲與建商洽談合建之良好溝通橋樑，避免因爲資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

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