富力地產"錢緊" 12.375%高息發票據 "老闆娘"下場兜底

（原標題：富力地產“錢緊”，12.375%高息發票據，“老闆娘”下場兜底）

圖片來源：視覺中國

“世人慌慌張張，不過爲了碎銀幾兩。偏偏這碎銀幾兩，可解世間萬種惆悵。”缺錢的富力地產想必對此深有感觸。最近，爲了解決“錢緊”問題，富力地產“兩頭忙”，一邊出讓效益不錯的物流園權益，一邊不惜高利率發債。

11月12日，富力地產公告發行一筆3.6億美元的優先票據，該票據2022年到期，從2021年5月18日開始每半年付息一次。富力稱，票據發行所得款項淨額將用於償還一年內到期中長期債務。

值得注意的是，這筆票據年利率高達12.375%，利率甚至高於富力地產上半年的淨利潤率。富力地產半年報數據顯示，上半年其錄得淨利潤39.2億元，淨利潤率11.7%。而富力地產“老闆娘”也在票據購買者行列，公告顯示，富力地產主席兼執行董事李思廉的配偶張綺雯女士已購買合共500萬美元票據。

這筆票據融資成本也遠高於行業平均水平。中原地產研究中心統計數據顯示，2020年房企融資規模刷新歷史記錄，但融資難度降低、成本也持續降低，平均票面利率集中在4-5%左右，遠低於去年同期的6-8%。

高成本發債映射出富力地產對資金的渴求。根據其前三季度業績報告數據，富力地產現有貨幣資金359.5億，而在12月及明年1月將到期的公司債達110.2億。“壓力比較大，我相信貨幣資金中還有2/3被監管，動不了。” 一位有多年房企財務經驗的TOP20房企高管對時代財經分析稱。

富力地產流動性也堪憂。截止今年三季度末，富力地產流動資產合計3245.78億，較2019年底微增0.28%；期內流動負債則增加16.54%，由2019年末的2043.03億增加至2381.04億，流動比率（即流動資產對流動負債的比率）低至1.36。

流動比率是衡量企業短期償債能力的重要指標。一般說來，流動比率越高，企業資產的變現能力越強，短期償債能力亦越強，反之則弱，一般認爲合理的最低流動比率爲2：1。上述房企高管對時代財經稱，“流動比比較滯後，在分析企業運營時纔看。財務是否健康關鍵看實際短期到期債務。從富力近期到期的公司債來看，壓力比較大。”

關於票據利率高的原因，該房企高管表示，“估計是境外信用評級低，或者和投資人溝通得不好。”今年以來，富力地產遭多家評級機構下調信用評級。5月25日，穆迪將富力地產的企業家族評級由Ba3下調至B1，對其展望也從“評級觀察”調整至“負面”。8月31日， 標普將富力地產及其子公司富力香港的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。 同日，惠譽也將富力地產的評級展望從“穩定”下調至“負面”。

信用受挫對融資的影響已在9月初顯現。9月1日，富力地產申請發行的中信證券-富力酒店二期資產支持專項計劃項目(ABS)狀態變更爲“終止”，而該筆資產支持專項計劃在去年曾成功發行了第一期，共計53.89億。

眼下房企正在爲達到“三條紅線”的融資監管努力，“三道紅線”指房企剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍，三線全中的紅檔房企將不得增加有息負債。

標普11月12日發文稱，“三道紅線”政策雖尚未正式公佈，據稱將給開發商的銀行借款設限。對於大多數“B”類評級的開發商而言，假如其銀行借款被事實上卡死上限，業務的擴張會變得非常困難。從今年8月份起，監管層要求壓降開發商國內銀行間市場存量債務的再融資上限。如果壓降再融資上限的措施延伸到交易所市場公司債，或者是境外美元債，那麼影響會大很多。

標普全球評級信用分析師葉翱行認爲，“即便給予開發商一到三年的時間來滿足要求，‘三道紅線’也有可能加快行業的兩極分化。”從9-10月份的投資情況來看，分化已日益明顯。克而瑞數據顯示，踩中三條線的紅檔、踩中兩條線的橙檔房企投資踩“剎車”，拿地力度顯著放緩，9、10月份平均投資金額較前8月平均分別下降了25%、22%。三條線都未觸碰的綠檔房企則保持穩定，單月投資金額並未出現斷崖式下跌，受到政策調控影響較小。

富力在積極地降負債。暫緩拿地之外，它的主要對策是處置資產。11月9日，富力以44.1億的價格將旗下唯一的物流倉儲資產——廣州富力國際空港綜合物流園70%的權益賣給黑石。據傳，廣州黃埔筆村舊改項目部分股權、海南富力海洋歡樂世界股權在下一步出售計劃中，售價分別爲60億、20億。

“變賣家產”始終不是最體面的應對方式，但作爲一家房地產開發商，銷售乏力讓富力地產“開源”能力有限，也使其難掩疲憊。截至10月底，富力合約銷售額爲1026.8億元，僅完成全年1520億元銷售目標的67.55%。