房企融資難:銀行放款慢 過橋資金年化利率達10%
導讀
據記者多方瞭解，就按揭延遲放款，開發商現金回籠難的情況，目前市場上出現了多種“解決方案”。其一，銀行直接尋求委託貸款；其二，興起了按揭過橋貸款市場。
房企融資難，現金流承壓，緊覓出路。
“來找我們的房地產企業和銀行都有，按揭貸款銀行已經審批過了，但放款還有好幾個月時間，我們先把錢付給房地產公司，年化利率一般在10%左右，當然還有更高的。”某資產管理公司業務員向21世紀經濟報道記者表示。
據該業務員介紹，特別是對於上市房企，今年現金迴流的壓力較大，在住宅銷售完成的前提下，付款環節不落地，財務報表依然承壓。
21世紀經濟報道記者採訪多名銀行對公和同業板塊人士，大部分金融機構對房地產相關融資持謹慎態度，基本只能做表內開發貸，同業和理財資金對接，理論上均要求四證齊全。這也導致今年房地產開發資金來源中，貸款的增速要遠高於過去兩年。
某城商行對公人士透露，其所在分部今年上報總行的項目中，只有不到一半順利出賬，其中被否的項目除了價格原因，更多是因爲“涉房”：因合規考慮未能出賬。“我們很多申請的客戶是一家開發商的建材供應商，本來在我們這樣的城商行融資的價格就很高了，一年的淨利潤要達到多少才能接受7%的銀行融資成本？”
銀行理財資金投資相關資產也處於低谷。
某股份行資管部人士稱：“房地產過橋貸這種今年幾乎沒怎麼投，要求四證齊全，那基本就做表內開發貸了。”另有某華南股份行資管部人士表示，審批上雖然沒有“一刀切”，但涉房項目過審明顯收緊。
銀行零售業務方面，儘管今年按揭貸款仍是銀行貸款增長的重要動力，但增速明顯放緩。
25家上市銀行半年報顯示，按揭貸款總額總計漲幅爲10.89%，而去年全年的增幅爲35%。微觀層面，分支行按揭貸款額度緊張，且放款速度緩慢，商業貸款從批覆到放款可達3個月，公積金貸款可達半年。
可見的是，全國一二線城市的房貸利率基本告別基準下浮，首套房利率上浮基準10%已成常態。在這種情況下，煩惱是住戶（特別是置換、改善住房的住戶），更是房地產開發商。
據21世紀經濟報道記者多方瞭解，就按揭延遲放款，開發商現金回籠難的情況，目前市場上出現了多種“解決方案”。其一，銀行直接尋求委託貸款。根據長三角某城商行的做法，出資人委託該銀行貸款給開發商進行項目建設，出資人的風控手段主要包括章證共管，預售資金監管賬戶加留印鑑章等，並將應收售房尾款質押作爲增信；其二，興起了按揭過橋貸款市場。過橋資金的來源除了銀行，市場上的類金融資管公司和央企、國企也是重要出資人。
上述資管公司業務人士表示：“對我們來說，風控問題不大，一個是銀行的按揭批過了，只要控制好賬戶就沒問題；我們的優勢就是不直接受金融監管政策的影響。房企的需求還是很大的。”該人士同時透露，此前某知名開發商曾來洽談合作，低於市場平均利率的過橋資金價格也有8%。“其實是一個資產池，滾動的，期限多在3個月到半年。”
種種跡象表明，房地產融資緊箍咒下，亦有銀行嘗試重啓暫停的房地產相關業務，某銀行內部已經點名恢復開辦租賃房業務和對接個貸的住房去庫存業務，另有區域性銀行人士也透露，行內高層擬在合規前提下重新推動房地產相關項目落地。