提醒國銀！金管會列房貸、土建融常見八大缺失

（金管會提醒國銀承作房貸及土建築莫過於寬鬆，以免未來要面臨不動產價格波動的風險。圖／資料照片）

國銀房貸或土建築若授信條件過於寬鬆，之後就要面臨不動產價格波動的風險，銀行局3日邀集各銀行總經理，提出房貸、土建融常見八大疏失，要求銀行加強核貸及貸後管理，金管會將列爲金檢重點，並將進行壓力測試。

八大疏失即法定限額控管有漏洞、徵信作業便宜行事、鑑價作業不合理、例外案件管理欠妥、貸放後管理輕忽、餘屋貸款過於寬鬆、未有效防堵豪宅貸款、土地及建築融資放款欠管理。

一是法定限額控管有漏洞：借戶資金用途是興建或購置不動產，但銀行未納入銀行法第72條之2控管；購置或興建廠房可免列入限額控管，但銀行未徵提借戶已申請或設立工廠的資料；未分析及追蹤申貸資金是否有流向購置不動產。

二徵信作業便宜行事：借戶提供所得或財力證明有異常或不合理，卻未查證；直接以借戶自行填寫的年所得認定，沒有徵提相關資料；借戶沒有營收，要興建飯店資金除跟銀行借款外，還要鉅額自籌資金，但銀行沒有敘明自籌資金來源。

借款戶要興建集合式住宅，銀行沒有就附近建案資訊（如餘屋數量、銷售率、平均售價等)進行調查；授信額度偏重擔保品價值，對還款能力缺乏合理性評估。

三是鑑價作業不合理：未參考鄰近其他類似案例最近成交價格；鑑價高於類似案例成交價或內政部實價登錄價格，未有合理說明。

四例外案件管理欠妥：未控管承作量並定期陳報主管；由原層級核決或有免計入例外管理比率的情形。

五貸放後管理輕忽：房貸資金匯入非賣方帳戶，或利用他人名義貸款，銀行在作資金流向查覈時卻勾選相符；有多個借戶還款資金來自同一帳號匯入，銀行卻沒查證繳款來源。

六餘屋貸款過於寬鬆：沒訂相關規範、管控機制；銀行及票券子公司同時承作同一建案餘屋貸款，未控管集團集中度；徵信報告未揭露建案銷售狀況或未評估銷售計劃合理性；對財業務欠佳的建商，只看餘屋擔保品，沒分析還款與銷售能力；對完工多時或銷售率偏低的建案，未審慎評估對債權影響；未落實餘屋貸款的內部規範，如須有本金攤還機制、餘屋所在地區非屬內部訂得可承作區域。

七爲未有效防堵豪宅貸款：未查詢借款戶購買的豪宅用地是否允許作爲營業使用，導致放款即違反貸放成數最高六成且不得有寬限期的規定。

八土地及建築融資放款欠管理：未定期以報表，管控個案承諾動工進度及違反承諾的處理；未分析借戶的興建計劃，亦未有還款能力情境分析，不利審查推案可行性及其還款來源；逾期未動工者，未依約提高利率或縮減額度。