中原吳鋒：廣州寫字樓無需擔心賣不出去 因爲根本不夠賣
2018是粵港澳大灣區真正的開局之年，粵港澳大灣被定位爲新時代國家重大戰略，對標國際一流大灣區。7月30日，粵港澳大灣區工商鋪論壇2018（廣州站）在廣州隆重舉行，多位大咖就粵港澳大灣區的發展前景等問題發表自己的觀點，深入分析探討大灣區建設所帶來的機遇和商機。
“大灣區人口流入非常充足”
廣州中原工商鋪總經理羅思源先生表示，粵港澳大灣區在地理、產業、政策等方面有着明顯的優勢，此外，人口優勢也是值得考慮的一個方面。大灣區需要大量高科技藍領和白領人士，這種需求推動了當地的工資水平，製造業也向高附加值和高自動化轉型。從2000年到2010年，大灣區的人口增長率超過中國其他省份，平均年齡也比全國其他省份要年輕5年。大灣區的人口優勢，蘊含着巨大的商機。中國地區人口的紅利在其他的地區已經慢慢的消失和減退，但是大灣區的人口流入非常充足，這是非常重要的一點，人到財到。
中原集團大陸區副總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫先生分享了幾組統計數據。
深圳家庭平均年收入2007年爲7.76萬元，在2016年增長到17.95萬元，增長了2.3倍，房價上升了4倍，即是，房價上漲速度比收入更快。房價收入比方面，10年大概是8.6倍，10年後的今天達到了24.5倍，意思就是一個家庭夫婦要買80平方米的樓，不吃不飲大概是24.5年可以買得到，此前這個數據爲8年。投資人是明白的，房價不可能所有人都承擔得起，購買力集中在高端人羣。
因此，樓市不是看大衆平均的收入，而是看有錢人的收入。根據2017年中國招商銀行的報告，中國過千萬的高淨值人羣規模達到了158萬人，達到了8.7倍，有錢人的增長快過樓價，這說明有錢人多了，你買不起，不代表別人買不起。
深圳有錢人特別多。2007年銀行的存款11496億元，同年深圳的新房成交總金額爲669億元，存款約爲房地產成交金額的18.6倍。10年後的情況是怎樣的，存款達到了62533億元，同年深圳的新房成交總金額爲2234億元，存款比銷售額而言，多了28倍，換句話來講，客戶很有錢，銀行存款可以買28遍深圳的樓，資金相當的充裕，可以支撐深圳的樓價。
中原集團大陸區副總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫先生回顧了過去十年深圳房地產市場的情況。數據顯示，過去十年，深圳住宅價格升幅達到4倍，而工商鋪物業價格升幅遠不及住宅物業，工商鋪物業有着巨大的發展潛力。
深圳的二手樓市是怎樣的情況？整個深圳大概有1000萬套房屋，真正的商品房十年前是140萬套，大部分是小產權，宿舍等等。每年多了5萬套，10年後多了50萬套，大概是190萬套，供應是否足夠？實際上深圳的供求關係，緊張程度比香港還要緊張。香港地少人多，深圳是沒有地人多，因此供求關係更加的嚴重。結論就是，深圳體量小，資金多，需求大。
廣州中原（工商鋪）商鋪部區域營業經理吳鋒先生認爲未來給廣州的機遇是空前的，廣州城市定位、商業氛圍、人口空間、交通發展等都非常優越。
北大廣深中，廣州的人口空間最大，總人口達到了1400萬左右，到2035年總規劃人口會超過2000萬。如果加上流動人口有2000萬人口，高峰期達到2500萬，這是超級的城市，我們還有500多萬的空間。白雲、番禺、天河在人口方面貢獻的最多，人口增長是最快的。
“廣州寫字樓無需擔心賣不出去，因爲根本不夠賣”
廣州中原（工商鋪）商鋪部區域營業經理吳鋒先生對廣州未來的市場充滿信心。首先，寫字樓市場的去化率和租金相當的穩定，而且是穩中有升的。大家看到，從85元升到160元，趨勢是非常平穩的。大宗交易來說，2017年有44.9億元，2018年上半年就達到了49.7億元，超過了2017年的總交易額。
寫字樓區域成交走勢來說，很多朋友擔心，這麼多的寫字樓，租不租得出去，賣不賣得出去？實際上，廣州貨量是比較少的，天河區的寫字樓只有5萬平方米左右，只是幾層，不需要擔心賣不出去，因爲根本不夠賣。目前的成交量是非常的火爆，重點區域是外圍區域的黃埔、番禺。
公寓是商鋪其中一個範疇，成交也是相當火爆的，外區的成交是剛需，30—50平方米、50—100萬的公寓非常受歡迎。
吳鋒：保守估計，廣州未來會有20%的升值。
李肇成：大灣區發展了以後，澳門的寫字樓和工業每年會升一倍。商鋪還要看區位，我認爲有30%的升幅。
黃偉基：香港未來的3年會上升30%，寫字樓現在是6萬元/尺，有可能會上升到7萬元/尺。
鄭叔倫：深圳商鋪升幅會好過住宅，潛力最好的還是寫字樓，因爲目前太便宜了，我認爲會上升20%。
林海明：2016年橫琴總的均價對比2017年上漲了36%，網籤數據來說，2017年與2018年上半年相比146%，價錢方面也在不斷的上升。如果預測未來三年的升幅，橫琴會升一倍左右。橫琴供應量有限，總共只有40萬左右，目前可售的貨量是13—15萬左右，需求量是非常之巨大，因此要投資的話，應該提前投資橫琴。
李肇成：投資者在澳門可以用最小的成本，賺到最大的利潤。商業部分，一般可以貸到70%，也就是說，如果有一千萬的話，可以購買三千萬的物業。
鄭叔倫：現在政府去槓桿，深圳按揭情況比較緊張，商業部分最多隻能貸到5成，因此一千萬最多也就是買到二千萬。
黃偉基：香港最高按揭來說是40%，1000萬大約可以買2000萬的物業。
林海明：橫琴的話，一般的商業是五成，最多也就是2000萬的物業。
吳鋒：廣州的情況差不多的，如果說一手商業的話，因爲“3.30”政策的限制，要用公司法人資質購買，如果法人資質好的話，可以借很多，如果全新的公司，一千萬也就是買一千萬的物業，一般來說也就是購買二千萬的物業。二手來說，也要看借款人的資質，如果資質是好的話，借的比較多，而且浮動是相當大的。