富力上半年幹對些什麼 使得債務安全指標大幅降低
近日，廣州富力地產股份有限公司（下稱 富力地產）發佈的2020年中報顯示，其上半年營業額336億元；淨利潤39.2億元，淨利潤率11.7%；物業銷售毛利率高達33.5%；權益合約銷售金額達510.6億元；負債率大幅降低22%。基於較好的盈利狀況，富力地產宣佈中期派息每股0.38元。
富力地產稱，因爲受到新冠肺炎疫情影響，第一季度計劃推出的項目不多，協議銷售在第二季度恢復，上半年的協議銷售金額中，平均售價爲11970元/平方米，協議銷售面積約爲426萬平方米，大致保持穩定。
從細分各業務角度看，富力地產多有亮點。其中，尤其富力城市更新業務格外亮眼。截至6月30日，富力地產已簽約城市更新合作項目增加到超過80個，規融資區建築面積超4000萬平米；酒店和商業業務第二季度開始明顯復甦。上半年，酒店運營收入14.6億元，投資物業收入6.5億元。運營中酒店和及商業資產市值已達910億元。
富力地產成立於1994年，總部位於廣州，2005年在港交所主板上市，目前已經成長爲以房地產開發爲主營業務，兼具酒店發展、商業運營、文體旅遊等多元化發展的綜合性集團。
根據2020年《財富》中國500強排行榜，富力地產以908.14億元的營業收入位列榜單的第111位，相較去年排名提升12名。此次榜單中，地產行業內共有53家房企登榜，富力地產在房地產行業子榜單中位居第12位。
穩健去槓桿
在富力地產的中報中，最大的亮點是財務狀況有所改善。截至2020年6月底，富力地產淨負債率爲177%，較2019年底下降22個百分點。與此同時，期內富力地產總負債減少94億元，擁有現金360億元，資金流相對寬鬆。
此前，富力地產一直受到外界關於高負債的擔憂。
目前來看，富力地產降負債的措施富有成效。據瞭解，富力地產把近期到期或需要贖回的債務及貸款延期。2月份，富力地產發行了4億美元優先票據以贖回2021年1月份到期的美元優先票據，以維持債務水平，延長到期期限。上半年，富力地產已經處理了108億元的境內債券。爲繼續解決短期融資問題，富力地產現在手中持有境內資本市場中長期直接融資產品批文額度合計約180億元，以在融資環境改善的情況下啓動發行，公司將繼續尋求融資機會，以進一步改善未來十二個月的信貸狀況。
除了在金融市場融資外，富力地產還嚴格控制支出，進一步放緩購置土地儲備的速度。2020年上半年，富力新增土地儲備權益可售面積243萬平方米。所購置的土地中，主要集中在十二個月內產生現金流回報快速的資產週轉項目。
與此同時，在去槓桿的過程中，富力地產業績表現基本穩定。其中，物業發展仍然是富力地產的核心業績貢獻點。公開數據顯示，富力地產物業發展營業額佔總營業額（336億元）的92%，達到308億元，同比上升3%，這主要是由於已售的入賬面積同比增加17%至335萬平方米。
上半年富力地產權益合約銷售金額達510.6億元，好於預期，權益合約銷售面積426萬平米，銷售均價11970元/平米。截至2020年7月，富力地產的協議銷售金額達到617.6億元，對應銷售面積爲526萬平方米。
這在行業整體交付下滑的背景下，顯得難能可貴。據瞭解，上半年受疫情影響，整個房地產行業的交付都受到影響。國家統計局數據顯示，2020年1月到6月份，房地產開發企業的房屋竣工面積爲2.9億平方米，同比下降10.5%，其中住宅竣工面積約2.1億平方米，同比下降9.8%。
此外，富力地產在上半年推出了一些列的營銷舉措。大力推動線上賣房，從優惠購房“組合拳”到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯動等等，富力地產在地產創新營銷上走在行業前列。
下半年推2300億資源
接下來，富力地產的經營策略還是以穩爲主。
對於下半年的重點，富力地產主要是要完成協議銷售目標、交樓目標及去槓桿。據富力地產聯席主席李思廉表示，富力全年1520億元的銷售目標不會改變。他們已計劃於下半年推出16個全新項目及2300億元的可售資源，以達成協議銷售目標。與此同時，他還透露，下半年可售資源中以舊城改造爲主，相信可以保障富力地產的毛利率。
至於交樓目標，李思廉表示，“由於有些施工的情況”，他們將微調全年的交樓爲910萬平方米。
除此之外，繼續改善財務狀況，仍是富力地產面臨的重大挑戰。富力地產管理層曾稱，預期在2020年內可以將淨負債率下降15%到185%以內。目前看來，已經達到了之前的預期。。
2020年中報顯示，富力地產將從處理到期債務及管理資產負債水平兩方面，改善公司的財務狀況。除了加速去槓桿的計劃外，富力地產預計下半年較多的盈利貢獻也將有系統地改善公司財務狀況。
同時，在業績發佈會上，李思廉提到，在未來的一段時間，還是會再減輕負債，相信年底會再降10%左右。針對去年提到的“可能出售一些資產項目，從長遠減輕負擔”，李思廉稱富力有出售一些投資物業和發展項目股權的計劃。
從長期來看，充足的土地儲備支撐富力地產的後續發展。2020年上半年，富力地產所購置的土地儲備權益可售面積約爲243萬平方米，增加權益可售貨值490億元。目前，富力總體上土地儲備充裕而均衡。截至2020年6月30日，權益土地儲備可售面積5700萬平米，約7580億貨值，一二線和其他城市分別佔比一半。
與此同時，李思廉表示，未來拿地方面，富力地產仍以城市更新爲主，如果有合適的招拍掛也會參加，不過會放慢一點。“參與的招拍掛會以短平快項目爲主，大型的、一百多億的儘量不參與，大多數控制在10億元左右的價格。"
目前來看，富力地產短期內已克服不少挑戰，相信闖過去後又是一片“豔陽天”。