長租公寓中場戰事：中小企業離場 巨頭伺機擴張
即將結束的2020年，長租公寓市場風雲變幻。
12月4日，北京望京SOHO中，一家運營兩年的長租公寓創業企業正忙着搬家。時代週報記者在現場看到，與旁邊人來人往的辦公室相比，這家公司顯得有些落寞。
“目前，我們在北京有300多個房源，以後可能會陸續收縮規模，現在行業開始集中發展，中小企業做下去太難。”公司負責人張琳（化名）告訴記者。
創業之初，爲快速擴大規模，張琳公司高額收房，雖然房源開始增多，但這也讓張琳的公司揹負了巨大財務壓力。
爲突破難關，張琳與某金融機構聯合做起了分期租房。時間一久，張琳發現，貸款利率正蠶食着本就不多的企業盈利。
“長租公寓已不再處於快速成長期，大企業進場、資本持幣觀望、中小企業離場，2020年可說是長租公寓行業分水嶺。”張琳告訴時代週報記者。
12月5日，北京某大型品牌長租公寓負責人告訴時代週報記者，現在正是進場的最佳時機，因爲“租購併舉”仍是政策主基調，同時，行業正在走向理智。
曾經百花齊放
2015年，住房城鄉建設部出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》希望推動房地產開發企業轉型升級，成爲租賃住宅的多元供應渠道之一。2016年國務院辦公廳發文明確“鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務”。
“租購併舉”政策風起，一時間，房地產企業、中介機構、創業者、酒店集團等開始進軍長租公寓市場。數據顯示，當年，長租公寓融資事件高達23起，累計總融資額約32.5億元人民幣。
從2018年到2019年，長租公寓行業獲得融資開始減少。據CV Source的數據，2018年總共發生49起長租公寓的投資事件，其中下半年比上半年足足下降47% 。到2019年，前7個月僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%。
12月4日，張琳坦言，2015年資本介入，2016年部分開發商入場試水，競爭企業短時間內大量增多，導致企業必須快速擴張規模，高價拿房、不斷融資成爲行業共同目標。2018年行業進入最高點，2019年蛋殼、青客赴美上市，但之前彎道超車留下的問題也逐步暴露，2019年全年將近60家長租公寓企業爆雷。2020年初暴發的新冠肺炎疫情爲長租公寓行業踩了急剎車，不少企業面臨房源空置率走高、資金鍊緊繃的問題。
市場認爲，疫情加速了行業的洗牌和進化，經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度會不斷提升。
從2018年開始，GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、樂伽公寓、喔客公寓等一衆長租公寓企業出現問題。天眼查數據顯示，以工商登記爲準，全國目前已註銷或吊銷的長租公寓相關企業約170家，佔相關企業總量的15%。
行業逐漸集中
雖然中小企業逐步走出市場，但大企業擴張的腳步卻未停下，行業內的併購也在持續上演。11月30日，自如正式宣佈併購貝客青年精品公寓；12月2日，中駿地產長租公寓品牌funlive方隅與上海建信住房達成戰略合作。
12月5日，58安居客房產研究院分院院長張波向時代週報記者表示，隨着行業集中度提升，預計未來2―3年內頭部將佔據七成以上份額。
張波認爲，從長租公寓行業本身來看，第一階段的“羣雄並起”已近結束，2020年長租公寓企業淘汰率正在提升。第二階段是行業集中度的提升，規模化之爭的背後邏輯在於頭部企業短期難盈利，但非頭部企業未來的生存發展空間較小。
在張波看來，第三階段是產品力制勝階段，長遠來看長租公寓僅在規模上佔優並不足以保持明顯優勢，唯有在“產品力”上有優勢纔是根本，這方面的提供空間十分巨大，也是第三階段各方比拼的核心。
12月4日，同策研究院資深分析師張吉輝向時代週報記者表示，從長遠來看，疫情導致的市場波動，不會影響行業發展主旋律，但在市場波動的背景下加速了行業、企業問題的暴露，這些問題值得思考。
比如，如何更好設計構建業主、運營方、租戶之間的權責問題；除“租金貸”是否能有別的方式解決行業前期資金投入大，後期迴流緩慢的“頭重腳輕”的問題等，張吉輝舉例說道。
“其實企業暴露出來的問題，正是行業向企業提出的變革之點，我們之前有多盲目發展，現在就要有多精細運營，用後期內功來填補前期留下的坑。”張琳如是說。
運營模式之變
目前，長租公寓企業普遍存在兩大痛點：一是租金貸，二是高收低租問題。
租金貸，是長租公寓新聞中屢屢出現的一個名詞。
所謂租金貸，指的是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業代爲支付。
12月2日，自如APP的服務助手消息提示，簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕鬆付於11月27日暫停使用，已籤海燕用戶不受影響，仍可正常還款。
租金貸的出現，改變了傳統的房租繳納模式，企業既可獲得預付款，搶佔市場份額，也減輕了租客租房壓力。但伴隨租金貸，也出現了資金違規挪用、追責困難、難以保障租客利益等問題。同時，租金貸放大的企業資金槓桿也讓長租公寓企業在後續的運營中揹負巨大包袱，令企業資金鍊緊繃。
對於高收低租，12月5日，一名投資機構人士告訴時代週報記者，實行“高收低租”的長租公寓公司揹負着嚴重的財務壓力，短期內難以實現盈利。而未實行“高收低租”的公司則面臨無法取得更多市場份額的問題，這是個兩難選項。
目前，市場中的情況倒逼長租公寓企業作出運營模式的改變，從搶佔市場份額到提升產品服務，從加高金融槓桿到正視資金迴流問題。
從長租公寓興起之日到今天，事實證明了產品纔是長租公寓企業發展的“壓艙石”。
12月5日，諸葛找房資深分析師王小嬙向時代週報記者表示，國內的長租公寓行業還處在發展初期，尚在探索。目前的長租公寓行業處在調整階段，基於前期積累的運營經驗，調整自身的商業模式，逐漸向精細化運營轉移。