18號線來了,22號線來了,番禺廣場有二手也逼近5萬/㎡了
本站房產訊 近日，“蓮花灣片區”規劃橫空出世，這個佔據了半個番禺的全新概念，讓人耳目一新，也讓早苦於沒有炒作素材的番禺東樓盤如獲至寶。
規劃尚在襁褓，房價已然刷新，目前片區內亞運城二手最高報價去到了4.4萬/㎡，片區邊緣的番禺廣場板塊二手最新成交價已達4.7萬/㎡。
究竟這個“蓮花灣”是個什麼來頭？
蓮花灣片區示意圖
先來說說定位。蓮花灣規劃範圍位於番禺區東部，具體爲珠江後航道以南，南沙港快速以東、沙灣水道以北，約260平方公里，其中陸域190平方公里，相當於半個番禺區的面積。
番禺政府對於蓮花灣片區的寄望，是讓這個廣深港澳科創走廊的核心腹地，發揮強化粵港澳合作、東西兩岸融合發展、灣區互動、聯動周邊區域發展的作用，成爲番禺南拓的重大突破。
蓮花灣片區主要包含了亞運城、思科智慧城、化龍汽車城以及國際創新城板塊，這幾個板塊也是目前番禺一手樓盤聚集的片區，價格在2字頭到3字頭不等，相比番禺頭牌萬博板塊動輒5萬+的價格，尚屬價格窪地。
相比推貨忙碌的上述幾個板塊，位於蓮花灣片區邊緣的番禺廣場板塊，因一手新房長期供應幾乎爲零，讓不少購房者對其印象模糊。
不過今年，番禺廣場或許能怒刷一波存在感。因爲，18號線來了，22號線來了，而他們的交匯站就是番禺廣場站。
18號線和22號線的交匯站就是番禺廣場站
廣州地鐵18號線的意義無需贅述，這條廣州乃至全國首條的城市高速軌道，運行速度高達160km/h，首通段將串聯起明珠灣、番禺廣場、萬博及琶洲等板塊，讓南沙直達廣州市中心，僅需30分鐘，而南延段未來將延伸至中山、珠海，這是廣州市民翹首以盼的一條地鐵。
而22號線定位是時速160公里的“地下高鐵”，未來南延至慶盛站、蕉門、南沙客運港，跨海而過連接東莞，經東莞濱海灣站（TOD）繼續東延至深圳沙井站，與深圳地鐵18號線對接，可達高鐵光明城站。串聯廣州、東莞、深圳的22號線，自然也備受關注。
而上述兩條地鐵的首通段都預計年內開通，帶動沿線房價自然不在話下。我們就來看看這兩條重磅地鐵的交匯站：番禺廣場站，目前的一二手樓市的情況。
一手斷供二手交投活躍
先來說這個片區的整體概況。作爲番禺區府所在，這裡生活配套齊全，居住氛圍濃厚。但一手土地供應幾乎爲零，距離上一次拍地已過去6年。
目前在售一手樓盤僅有金海岸花園和東湖洲花園，兩個都是社區大盤，開發週期長，因此陸續還有新貨提供。但在售的都是超大戶型，其中金海岸在售209-318㎡江景大平層，均價4.8萬/㎡；東湖洲在售288㎡五房，均價3.65萬/㎡，兩盤的置業門檻都超過千萬，勸退剛需。
雖然一手樓盤對剛需不友好，但這裡的二手市場卻非常活躍。一是價格合適，周邊的二手房以樓齡約20年的樓梯房爲主，上車門檻相對較低，從200萬到300、400萬都有，剛需改善兼顧；二是有地鐵，3號線直達珠江新城，18號線直達琶洲、金融城，22號線直達荔灣，通勤時間控制在1小時以內，對於上班族來說非常合適，地鐵口周邊的次新電梯房，是二手交易的首選。
我們來看看幾個重點二手樓盤。
尚東尚築（圖源：鏈家）
尚東尚築可以說是該片區的網紅盤。根據鏈家的數據，目前100㎡左右的小三房成交價在3.2-3.4萬/㎡之間，80㎡左右兩房有成交價逼近3.7萬/㎡。它的優勢在於距離番禺客運站僅300米，未來地鐵三號線東延段在此設站，將建設場站綜合體。價格相對其他樓盤較高，對於剛需上車的購房者來說，300萬預算，或許只夠買兩房。
金融街融穗瀾灣（圖源：鏈家）
金融街融穗瀾灣於2015年開盤，當時售價在1.8-2.1萬/㎡之間。最大的優勢是距離番禺廣場地鐵站約800米，且有一線南向江景資源，且小區樓齡最新，環境好。如今價格早已翻天覆地，今年1月份成交的兩套91㎡小三房，成交總價分別爲418萬和425萬，單價已經逼近4.7萬/㎡。
東怡新地
東怡新地（圖源：鏈家）
東怡新地2017年交樓，也是片區內樓齡較新的小區，距離番禺廣場地鐵站僅三四百米，過個馬路就到了。小區不大，僅400多戶。根據鏈家的數據，去年年底成交的一套116㎡三房，毛坯總價462萬，摺合單價39859元/㎡。目前有業主掛牌價已達4.2萬+/㎡了。該盤主要優勢在於地鐵上蓋，且靠近永旺夢樂城，生活便利。
東華花園
東華花園（圖源：鏈家）
東華花園距離番禺廣場地鐵站約1.5公里，不算特別近。小區樓齡20年左右，都是小高層洋房，靠近永旺夢樂城、石崗鬆崗公園、僑城中學等，居住方便。但小區都爲樓梯樓，目前80㎡小三房價格最貴，今年1月成交價接近3萬/㎡；整個小區成交總價在200萬出頭到260萬不等，是名副其實的剛需上車盤。
僑基花園
僑基花園（圖源：鏈家）
僑基花園位於市橋，距離市橋站只有800米左右。小區體量很小，只有4棟樓，幾乎沒有園林，樓齡超過20年，但都爲電梯房，周邊生活配套都很齊全。小兩房上車門檻140萬左右，小三房150萬左右，是片區內價格偏低的樓盤。
番禺廣場板塊多地鐵匯合、交通便利
整體而言，目前該片區有幾個利好。一是番禺廣場未來有4條地鐵線交匯，包括3號線、18號線、22號線以及17號線，連接珠江新城、廣州東站、琶洲、萬博、白鵝潭、南沙等核心商務區。
二是番禺廣場的TOD規劃還包括20萬平方米的地下綜合空間開發，且還規劃了260米的永隆時代廣場項目，是目前番禺第二高樓，此外圖書館新館工人文化宮、科技體驗中心、文化展覽館等一系列配套也在陸續落地。
番禺客運站地塊規劃效果圖
三是去年年底成交的番禺客運站地塊，被龍湖以總價58億收入囊中，將建成集交通樞紐、商業商務設施、娛樂康體、住宅、軌道交通於一身的TOD綜合體， 這將是龍湖廣州首座TOD商業綜合體，也意味着龍湖集團旗下商業品牌——龍湖天街將要首次落地廣州。
目前片區最大的掣肘是缺少產業，對高端人才吸引力不足，睡城的帽子一時間還是脫不了。但對於着急上車的剛需來說，也不失爲一個合適的選擇。