張崢：推動租賃住房建設，加速構建新發展格局
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第二十二屆北大光華新年論壇12月19日在北京舉行，本屆論壇以“預見正在發生的未來”爲主題，匯聚“光華思想力”研究成果與光華各項目創新思路，聚焦“中國經濟的遠景目標與商學教育創新”。北京大學光華管理學院教授、副院長張崢以“推動租賃住房建設，加速構建新發展格局”爲主題進行了演講。
爲什麼說“構建新發展格局需要大力發展租賃住房”？張崢指出，第一，實現與社會主義現代化相匹配的產業結構需要大力發展租賃住房；第二，城鎮化率的進一步提升需要租賃住房市場作爲堅定支撐；第三，發展租賃住房是新發展格局下提振消費、拓展投資的新思路。
他認爲，在推動租賃住房建設，需要遵循以下原則：確保資金投入和項目運營上的市場化；形成低成本租賃住房用地的多渠道供給；形成多層次人羣的租賃住房供給，特別是保障性租賃住房的供給。
張崢教授所在的北大光華租賃住房研究課題組基於長期研究，建議國家啓動“租賃住房、住房公積金、REITs”三位一體的新一輪住房改革，迴應土地、資金、運營、覆蓋面、稅費政策等五個方面的挑戰。
以下爲演講文字實錄:
大家好！我今天分享的主題是“推動租賃住房建設，加速構建新發展格局”。
今年11月，十九屆五中全會通過了《十四五規劃建議》。我們理解，《十四五規劃建議》的核心要義體現在三個新上，就是立足新發展階段，貫徹新發展理念，構建新發展格局。
要加快構建以國內大循環爲主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，其中一個關鍵問題就是，要素的自由流動和有效配置。這裡面就包括要提高勞動力要素的配置水平。我們成立了兩個課題組，在發展租賃住房和住房公積金制度改革這兩個領域進行了深入的研究。我們認爲，構建新發展格局，需要大力培育租賃住房市場，我們建議國家啓動“住房公積金制度、發展租賃住房和REITs”三位一體的新一輪改革，推動新型住房體制建設。
爲什麼說“構建新發展格局需要大力發展租賃住房”？主要原因體現在以下三個方面。
第一，實現與社會主義現代化相匹配的產業結構需要大力發展租賃住房。2035年，實現社會主義現代化的中國，需要實現就業結構和產業結構的匹配。根據光華思想力課題組的估測，未來十五年，超過20%的就業人口，1.5億人口，需要重新配置到第二產業或服務業。在產業結構變遷和人口流動的情況下，農業轉移人口城市化將帶來大量的住房需求，尤其是住房租賃的需求。大力發展住房租賃市場，增加租賃住宅有效供給，才能夠有效解決新市民的居住問題，形成人口增長、產業發展相互促進。
第二，城鎮化率的進一步提升需要租賃住房市場作爲堅定支撐。光華思想力課題組預計2035年中國人口城鎮化率將達到75%-80%。租賃住房可以解決進城農村人口住房需求，激發他們積極融入城市生活的意願，只有大量人口留下來才能保持城市活力和動力。另外，消除城鄉二元差距，需要將城市化推進與鄉村振興有效結合起來，將農村集體建設用地的流轉與勞動力的自由流動結合起來，這樣才能提升農村人口的財產性收入。
第三，發展租賃住房是新發展格局下提振消費、拓展投資的新思路。在新發展格局下，消費將發揮着基礎性和引領性作用。據光華思想力課題組預測，2035年居民消費佔GDP比率要到60%，相對現在增加約20個百分點，同時服務消費佔整個消費的60%。在未來15年的時間裡，如果解決了城市人口工作地和居住地相一致的問題，就能更好地釋放消費的潛力，促進消費尤其是服務消費。培育租賃住房這樣一個新型的住房消費，有利於降低以往高昂的購房和貸款支出，打通消費堵點，釋放其他消費需求。張宇教授會在這一領域分享他的洞見。
國家統計局的數字，2019年，我國城鎮居民人均住房建築面積39.8平方米，我國住房問題已由總量不足轉變爲結構性供需矛盾問題，以及人地匹配問題。大城市房價高，完全通過買房來解決住房問題是行不通的。因此，租賃住房是解決當下住房問題的必由之路。
我們可以估計一下農業轉移人口市民化催生的租房需求。相關的報告顯示，2019年全國農民工總量2.91億人，其中外出農民工1.74億人，年末在城鎮居住的進城農民工1.35億人。這部分農業轉移人口的市民化有改善居住條件的需求。展望2035，我們估測，從農業向其他產業的轉移人口約1.5億人，這部分人口屬於新增的部分。基於以上的數據，我們用了一些假設，形成了一個估計，未來十五年，農業轉移人口市民化創造的租賃住房需求是5700萬套。十四五期間，就是約2000萬套。
接下來我們看第二個關鍵問題。怎樣發展租賃住房市場？當前，發展租賃住房市場面臨土地、資金、運營、覆蓋面、稅費政策等五個方面的挑戰。
首先是土地方面。對於有大量人口流入，高速發展的城市，土地資源比較稀缺。居民對於住房有迫切和多樣的需求，從而導致這些城市房地產價格快速增長。土地出讓金是地方政府的重要收入來源，低價出讓土地來作爲租賃住房用地，地方政府缺乏動力。目前的地方租賃住房用地和集體建設用地租賃住房試點，參與主體受限，主要是國有企業，影響了民營企業參與的積極性。過去的存量公租房等保障性住房，大多區位偏遠，空間佈局和需求之間存在錯配，帶來居住不便和空置率高的問題。
資金方面有兩個主要問題。一方面，目前的租賃住房建設主要依靠債務融資，缺少權益性資金等市場資本。另一方面，債務資金有固定期限、而且成本較高。這樣的融資體制，難以匹配租賃住房初期投入高，回報期長的投資特性。
第三是覆蓋面方面。現有的租賃住房，尤其是長租公寓，主要滿足了小部分中高收入人羣的需求，無法覆蓋廣大農業轉移人口和城市的其他靈活就業人羣。而隨着產業結構變遷，各類人才涌入城市，租房需求也更加多元化。
第四是運營方面。目前租賃住房項目參與主體相對單一，主要爲國企，運營管理缺乏市場化激勵。我們觀察到，租賃住房企業運營能力有差異，部分房企缺乏運營能力導致資源低效使用。
最後是稅費政策方面。目前的稅收的優惠政策集中在需求側，也就是居民層面，對於租賃住房企業的全國性稅收優惠政策未實質落地，企業需要繳納增值稅、增值稅附加稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、所得稅等多種稅費，高綜合稅費壓縮了企業的利潤空間。
我們總結一下，高成本的資金、稀缺的土地、缺乏動力的地方政府、運營缺乏效率，以及稅費等多個因素，極大地限制了租賃住房市場的發展。因此，未來的改革設計中，應該充分考慮上述問題。我們認爲，在推動租賃住房建設，需要遵循以下原則：1）確保資金投入和項目運營上的市場化。2）形成低成本租賃住房用地的多渠道供給；3）形成多層次人羣的租賃住房供給，特別是保障性租賃住房的供給。
北大光華租賃住房研究課題組基於長期研究，建議國家啓動“租賃住房、住房公積金、REITs”三位一體的新一輪住房改革。具體的改革思路，就是逐一回應上述五個問題。
首先應拓寬租賃住房用地來源。具體來看，第一，地方政府可以通過劃撥或出讓方式提供新增的、低地價的租賃住房建設用地。第二，利用農村集體建設用地建設租賃住房。這既能夠增加租賃住房供應，又可以拓展集體土地用途，通過集體土地作價入股，使集體經濟組織和農民享受長期穩定的租金收益。第三，盤活社會閒置住房、改建商業用房、工業園區等現有的存量房屋，增加租賃住房的有效供給。可將符合發展租賃住房需求的存量用地和閒置土地資產，統一部署調整爲租賃住房用地。地方政府也可以以提供土地的方式入股，建立專業的租賃住房運營機構。其四，在土地競拍環節，明確規定開發商自持部分，應該整體規劃並集中配置，鼓勵由租賃住房企業整合和運營。
第二，擴大租賃住房建設資金來源，支持住房公積金用於租賃住房建設，同時吸納更多社會主體和市場主體參與租賃住房建設。綜合考慮住房公積金、政府財政、社會資本（如公募REITs等權益類資金）等多種資金來源，根據各地發展情況統籌資金，共同收購、運營、新建 地方保障性租賃住房、人才公寓。長期來看，培育成熟的租賃市場應充分利用社會資金，形成“開發-培育-退出-開發”的投融資閉環。
第三，適當放開租賃住房用地、集體土地、限自持用地等類型土地的參與主體限制，鼓勵租賃住房企業以更加市場化的方式開發與運營，提升租賃住房的運營效率。
第四，深入調研租房人羣的需求，鼓勵租賃住房企業提供豐富的住房品類，爲不同階層的租房者提供“一張牀”、“一間屋”、“一套房”的多層次供給。
第五，通過稅收和貸款優惠等方式鼓勵市場主體積極參與租賃住房的建設和運營。例如，參考目前我國部分地市已推出的稅收優惠政策，鼓勵在省市層面落實租賃住房企業的稅收優惠；適當減低租賃住房企業的房產稅、增值稅等運營稅費，降低企業持有運營成本。
我們提出了一個具體的改革試點方案。就是，由地方政府劃撥租賃住房建設用地，並給予一定的稅費減免；住房公積金通過權益投資方式，與住房租賃企業、社會資本等從供給端參與建設集中式的租賃住房，住房租賃企業進行實際運營。服務對象主要是繳納公積金的城市白領、藍領工人等各類型租戶，爲他們提供在價格/品質方面具有差異化的住房產品，租戶可以享受一定的租金優惠。租賃住房前期投資可以選擇通過REITs方式退出。
這一方案有幾個優點：
（1） 形成機制上的閉環。這個方案結合了租賃住房建設與公積金制度改革、公募REITs市場建設，在擴大公積金針對靈活就業人員覆蓋面的同時，從供給端也能給繳納人員提供多層次的租購服務。
（2） 可以規模化推進，讓近千萬家庭住有所居。我們基於蘇州工業園區租賃住房數據進行測算，一年2000億的公積金投入，佔全國公積金可用資金存量的20%多一點，在十四五期間就能解決900萬戶家庭住房問題。如果重點城市在保障性租賃住房有了規模上的增長，有利於農業轉移人口真正融入城市，消除因“身份識別”形成的各種不平等。
（3） 可以提升公積金增值收益。如果適度使用槓桿、在稅收方面具有一定減免，或在租金方面保有一定彈性，前期建設資金的投資收益率可達7-9%。這有利於吸引社會資本進入，也增加公積金繳納者投資收益，使得住房公積金成爲養老的補充。
（4） 規模化的、集中式的租房社區，可以將租賃住房上下游配套相關的產業發展起來。另外，社區建設也會成爲社會穩定的支柱之一。
以上就是我的分享，感謝大家！
問答：從長租公寓平臺發展，看公募租賃住房REITs的積極作用
問：近期由於疫情的原因，一些長租公寓平臺出現資金緊張問題，引發社會關注。這種租賃住房的“輕資產經營模式”，存在怎樣的問題和挑戰？
張崢：長租公寓平臺採取的所謂“輕資產模式”，也稱爲“二房東模式”。簡單來說，平臺公司從分散的個人房東那裡租房，進行統一裝修後，出租給租客，主要是22歲至30歲的年輕人，通過房租差價和增值服務獲利。這種模式本身是簡單清晰的。對於實際運營企業來說，要實現經營利潤、實現經營利潤的增長，就需要不斷擴大規模，同時提升運營效率。特別是，在資本要求短期高回報的驅動下，需要進行快速的規模擴張。擴大規模就是不斷收房、裝修，這就需要資金，資金來源主要有兩個方式，一個是增加資本金，一個是利用經營中的沉澱資金。所以我們看到，一方面，平臺企業積極進行股權融資；另一方面，在經營中採用長進短出的模式，例如說，租客按一年向平臺公司預繳租金，公司又按季度向房東支付房租。長進短出的模式讓部分租金預付款沉澱在平臺上，平臺又將這部分資金用於收房。對於年輕的租客來說，可能沒有多少儲蓄，一次性的躉交，相對他的收入現金流來說，就是一筆較大的支出，這就創造了一個消費金融（也就是租金貸）的業務場景。所以，相關金融機構（或者準金融機構）就通過租金貸將資金借給租客，支持一次性躉交。
我們看到，這個業務系統具有內生的脆弱性。導致脆弱性原因，就是可能會過度金融化。平臺公司的擴張，實際上，一部分是由負債支撐的：銀行借給租客，租客在“借”給公司。但由於負債是分散的，並且和業務相融合，所以，公司的擴張行爲就缺乏負債端的約束，擴張行爲缺乏約束，就可能出現過度擴張。事實上，我們看到一些現象，就是平臺公司爲了快速搶佔市場，收房的價格不斷提高，甚至虧損也在所不惜。一旦出現經濟的負面衝擊，例如今年的疫情，租客的收入受到比較大的影響，甚至就業收到影響，那麼租房需求就會下降，同時，租客作爲負債的主體，還款能力下降，就會造成放貸收緊，導致平臺的資金緊張。因爲，平臺公司沒有顯性的負債約束，資本金通常是不足的，如果資金鍊斷了，公司的業務模式就難以維繫，同時會造成比較大的社會影響。因此，對於租賃住房的輕資產模式，一方面，它價值在於，可以盤活存量的空置住宅，提供租賃住房供給；但另一方面，我們也要警惕這種模式的過度金融化，加強監管。
問：發展公募租賃住房REITs對於租賃住房市場會有什麼樣的積極作用？
張崢：長租公寓市場的健康發展，更應該重視集中式、重資產模式的發展。所謂重資產模式，就是租賃住房企業是資產的所有者，同時進行租賃住房運營。集中式是指租賃公寓在物理空間是集中的，一棟樓、幾棟樓、甚至一個社區。
一方面，集中式的公寓通常產生於新建，或原有非租賃住房的改造，因此，可以形成規模化的、爲多層次人羣的，更適合、更精準的租房供給；另一方面，重資產模式可以形成更加穩定的租賃關係，是真正的長租公寓。
集中式租賃住房的建設、運營，它的特點是初期投入大，回報期長，因此，持有租賃住房資產，需要長期權益型資金。因此，要使得這種模式成爲一個可持續的模式，就需要REITs市場建設。REITs可以持有租賃住房提供長期、權益型的資金，同時REITs也會成爲專業的租賃住房運營管理平臺。
當然，儘管您的問題是針對REITs的，REITs市場建設本身在推動租賃住房市場發展中的確有重要的作用。但正如我剛纔提到的，發展租房市場，現階段，更關鍵的問題還是土地、覆蓋面（爲誰建？）、運營（誰運營？）的問題。所以，我們建議的是三位一體的改革。
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