廣州多個樓盤"降價"?不可能!別被網籤數據"忽悠"
天河竟還有7千多元/平的樓盤？南沙竟出現8千多元/平的樓盤？近期，本站房產小編監控陽光家緣數據發現，廣州的天河、海珠、荔灣、南沙等區域出現多個網籤均價“超低”的樓盤，不僅遠低於項目在售價格，甚至低於區域網籤均價。真相究竟如何，是降價還是另有隱情？
2017年以來各區成交均價
本站房產數據中心監控陽光家緣數據顯示，2017年開年以來，除從化外，廣州一手住宅網籤成交均價已經“全線”破萬。其中，天河突破5萬/平方米，海珠突破3.1萬/平方米，荔灣跨越2.6萬/平方米，南沙跨越1.4萬/平方米。而低價項目的出現其實主要是“補網籤”所致。所以不要對降價抱有期待，你可能僅僅是被官方的網籤數據給“誤導”了。
因“補籤”天河、海珠、荔灣、南沙出現數個低價項目
對比數據會發現，近期廣州網籤均價與區域房價現狀差異較大的項目主要位於天河、海珠、荔灣、南沙幾個區域。另外，中心六區中的越秀近期也存在類似的低價盤成交情況。
具體來看，天河陽華國花苑，本站房產數據中心監控陽光家緣數據顯示，2017年1月1日-2月6日網籤成交14套，面積1223平方米，均價卻僅有8201元/平方米。而天河區整體均價已是突破5萬的節奏。
荔灣麗和華庭仍是在上述週期內網籤成交145套，面積9278平方米，榮登荔灣區銷冠，均價卻僅有10429元/平方米，比荔灣1月均價低了超過1.6萬。
海珠的羅馬家園同樣是在上述週期網籤成交10套，排名全區第二，面積2228平方米，均價僅有15893元/平方米，比該區銷冠樓盤可逸家園24604元/平方米低了近9000元。
南沙樓盤陽光城麗景灣，2月1日-2月6日，短短6天就網籤成交41套，面積3323平方米，均價卻只有8950元/平方米。而南沙區域均價早已突破1萬4的大關。
據悉，本站房產的監控網籤數據來源於廣州住建委旗下官方網站“陽光家緣”，其數據是真實客觀的，只是與開發商銷售數據相比，一般有一至兩週的時間滯後。另外，大量回遷房集中網籤或者舊盤補網簽出現也會給均價數據帶來波動。此次之所以出現衆多低價盤，主要就是“補籤”所致。
爲何要補籤？南沙區陽光城麗景灣項目原名“廣晟海韻星洲”，被陽光集團收購後於去年底重新開盤。根據“廣州房產”覈實該批網籤房源是在被收購前就已賣出，僅是簽約推遲。而天河區的陽華國花苑是早已售罄多年的老盤，是中石化賣給員工的物業，因歷史遺留問題而導致少量單位多年後才“補籤”。
雞年春節廣州樓市表現如何？根據本站房產監控陽光家緣數據，全市一手住宅網籤37套（2017年1月27日-2月2日，年三十至初七），比去年春節（2016年2月7日-2月13日，年三十至初七）僅賣出20套的成交量反而上漲85%。而價格方面，網籤均價13499元/平方米，與去年春節同期相比上漲19.4%。
近期多家媒體報道受春節假期及調控政策的影響樓市成交慘淡。本站房產小編大致整理了一線城市的成交數據，發現廣州樓市成交下跌並不明顯。
根據中原地產研究中心統計數據顯示，2017年1月全月，北京新建住宅成交4787套，成交54.18萬平米，環比跌49.2%，同比跌32.1%。
據國土局備案數據顯示，1月深圳新房成交僅1652套共17.4萬平米，套數和麪積環比分別下跌24%和20%，成交處於歷史同期低位，僅僅高於2012年1月。
同樣下跌的還有上海。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年1月全月，上海新建住宅成交9319套，成交面積88.68萬平米，環比下跌31.6%，同比下跌60.0%。
本站房產數據中心監控陽光家緣數據顯示，2017年1月廣州一手樓網籤成交6823套，同比2016年1月的7809套減少986套，同比下降12.63%。
中原地產分析師張大偉指出：2016年春節在2月份，春節期間大部分城市網籤系統暫停，從市場同比變化看，2017年市場成交量1月同比下跌是必然現象。整體看，市場剔除春節影響，將依然延續2016年4季度的變化。
受春節影響，廣州一手住宅供應迴歸至去年一季度的低位水平。根據預測，未來廣州市場或因供應不足而出現成交量回落。
據中原研究部的統計，1月全市一手住宅新批供應5227套，53.72萬平方米，同比減少21%，環比減少39%。而供應自去年11月衝高至全年高峰後逐月回落。
中原研究部監測廣州1月開盤項目發現，自第二週以來全市無新開盤及推貨項目，整個1月新推貨的住宅項目僅6個，貨量不足700套，不到12月的1/5。其中，熱門成交區域黃埔貨量受春節效應影響最明顯：1月無推貨項目，新批供應量也僅有8.01萬平方米，環比減少8成。
去年廣州一年住宅市場去庫存成效顯著。2016年初，廣州庫存消化週期達11個月。2017年開年，根據中原研究部統計，截至1月底，全市一手住宅庫存不足700萬平方米，近6個月消化767.65萬平方米，庫存消化週期不足半年，處於供不應求狀態，“缺貨”效應加劇。
區域庫存方面，除了中心的越秀、海珠、荔灣、天河，以及外圍的從化，在消化週期上有一定延長，其他區域均繼續縮短。而上述幾區的庫存消化週期仍處於較低位。
數據顯示，除了海珠，其他區域均不足10個月。除花都、番禺、南沙仍有較合理庫存及對應的消化週期，其他大部分區域均出現供不應求狀況。增城、白雲的庫存消化週期不足4個月，黃埔不足3個月。若不爲結構性因素影響，這些區域的樓價仍然有較大上漲風險。
去年廣州土地供應減少，即便開發商開發速度較往年明顯加快，但市場供應仍未能跟上，供求的缺口也將繼續擴大。市場的消化，暫時或只能繼續依靠庫存。受貨量減少的影響，未來成交量不一定會繼續走高。
新年初始，部分開發商對資金的渴求程度不如年末。根據中原研究部預測，開發商或會調慢推貨的步伐以適應市場。
附：陽光家緣使用指南
1、登錄陽光家緣官方網站http://housing.gzcc.gov.cn/。點擊房源信息中的項目信息欄目查詢想要購買的樓盤信息。可通過多種方式搜索到具體樓盤，常用方式爲輸入項目名稱或預售證號。（注：陽光家緣當中項目名稱是標準地名而非通常的項目推廣名，輸入推廣名可能出現查詢不到的情況，具體可諮詢銷售人員）
2、點擊搜索到的項目名稱即可進入具體項目。以項目中海金沙馨園爲例，項目中各個物業類別的已售套數、面積、累計成交均價情況均可在其中找到。（注：陽光家緣上均價是預售證對應樓盤的累積價格，統計週期較長，而非即時價格，僅適用於購房參考，不能完全作爲價格依據。可通過登錄本站房產數據中心查詢每日監控數據。更及時瞭解均價的變化。http://data.house.163.com/gz/housing/index.html）
3、另外，樓盤熱銷是否屬實，也可根據銷售套數、面積來參考。（注：由於網籤備案和實際樓盤銷售相比往往有一至兩週滯後，所以無論是網籤套數、面積還是均價數據，都難以反應實時情況，更適用於後期參考。