降價催生熱度，廣州樓市“小陽春”可期？

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

春節前，廣州樓市推出了重磅新政。

今年1月27日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”），在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。

這一政策在春節之後開始顯效，廣州樓市熱度有所回升。

廣州中原研究發展部數據顯示，今年春節後一週（2月19日-25日），廣州全市二手房網籤量達1489宗，環比大幅上升411.68%，11個行政區二手成交量全線增加，網籤宗數翻了3-5倍不等。

根據廣州市房地產中介協會統計，春節後第2周（2月26日-3月3日），廣州二手房回升明顯，各行政區二手住宅網籤量爲2086套，連續三週上升，且該數據爲今年以來第三高的週數據。

需要注意的是，廣州樓市此番成交量活躍，主要還是在於大量項目降價所促成。在業界人士看來，廣州樓市承壓的跡象仍然十分明顯，對於“小陽春”的期盼，各方也保持審慎態度。

成交略回暖

去年以來，雖然廣州多次針對樓市出臺新政策，但是市場的表現比較平淡。

據中指研究院統計數據，2023年，廣州全市商品住宅新批63765套，新批面積708萬平方米，同比下降28%；成交方面，廣州全年共成交商品住宅75328套，成交面積825萬平方米，同比上漲4%。雖然同比略有上漲，但是還處在低位。

今年1月，爲了進一步激發樓市的發展潛力，廣州再度優化限購限貸政策。其中，120平方米以上的住房不再納入限購範圍；除此以外，廣州此次新政還支持“租一買一”及“賣一買一”，居民家庭和個人將名下住房用作租賃或者掛牌計劃出售，購買住房時將相應覈減名下住房套數。

政策的口子一開，金融機構也有所行動。近期，南方+報道稱，廣州有部分銀行已落實在廣州如果已有兩套房，兩套全部放租或者放售備案，可首付三成並按首套利率貸款。如果把廣州有貸款的房子放租或者放售備案，也可首付三成，按首套利率貸款。

這是在廣州“127新政”上所做的微調，也即在貸款上政策上給予一定的支持。

春節之後，市場也給出了相應的反饋。

合富大數據顯示，節後兩週，廣州一手住宅網籤數據相比春節前（1月1日-2月4日）已經有明顯的回升；人氣方面，作爲先行指標的樓盤客戶來訪量，節後兩週來訪量更是超過了去年11-12月的周度平均水平，其中天河區人氣回升最爲明顯。

一位天河區的樓盤銷售指出，“春節後這段時間樓盤來訪量高了，我們每天要接待很多組客戶，比春節前好很多。”

廣州房地產中介協會認爲，央行宣佈5年期以上LPR下調25個基點，切實降低購房成本，提振住房消費意願，強化廣州“1·27 新政”的刺激效果，推動市場“小陽春”行情。春節後涉及本輪限購政策優化的部分區域市場活躍度已出現明顯回升態勢，在探親、出遊的客戶陸續返穗後，各項利好的效果將進一步顯現，預計3月成交量有望明顯回升。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強對21世紀經濟報道記者分析認爲，今年3月以來，隨着多個純新樓盤的集中亮相、開盤，吸引了不少客戶到訪與成交，市場熱度持續回升，看房的人也明顯增多，但市場分化也十分明顯。今年3月，純新開盤及加推的項目更多集中於中心區域，這樣也造成了中心區域熱度上升，而外圍區域依然平淡。

一位廣州房企的人士也對21世紀經濟報道記者表示，“今年春節後的市場要比春節前好很多。但是春節前的基數特別低，而且最近一些樓盤開高一點壓力就很大，市場其實還沒有恢復到很好。”

降價換流量

事實上，廣州樓市近期的熱度有賴於“降價”。

上述廣州房企的人士續稱，“廣州近期很多新盤也好，二手房也好，成交的都是價格特別低的。如果不是價格特別低，根本沒人會去看，所以我覺得是以降價換流量，是比較低質量的回暖。”

廣州樓市徹底進入買方市場，潛在購房者對價格的變動十分敏感。

一個可供對比的例子是，於近期入市的華潤新盤天河潤府，地處天河和黃埔交界，其首開價格在5萬/平方米左右，但周邊的二手房價格已經“卷”到4萬/平方米左右，而且這一樓盤周邊的新盤珠江花城價格也比天河潤府要更低一點。天河潤府的價格顯然沒有優勢，最終去化也十分一般。

一位曾有意購買這一樓盤的人士表示，“我去看過這個樓盤，當時去的時候人特別多的。但是我還是看價格，如果開高了我就不會買，因爲這個樓盤的位置對我來說並不是很好。”

一手房“卷”出了花，二手房更是如此。

一位近期有打算再在廣州購入一套住房的人士也對21世紀經濟報道記者表示，“我在看天河牛奶廠的房子，去年就在看了。天宸原著去年5月成交價還有8萬多，現在都降到了6萬了，我覺得不着急。”

事實上，廣州多數的二手房成交價都回落很明顯。位於番禺的錦繡香江山水華府，也是番禺成交量較爲活躍的小區，其最高價格一度上探至5萬/平方米，而現在的成交價則在回落至4萬/平方米左右。

陳雪強指出，從目前的市場行情來看，3月份小陽春行情還是可以期待的，尤其多個純新樓盤的集中亮相及入市，將帶動市場成交的回升。同時，在純新盤的競爭壓力下，周邊樓盤也將有更多的營銷動作加快項目去化，從而進一步帶動市場成交。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則分析稱，市場最大的特徵是，以消化低價房源爲主。從目前市場交易來看，積蓄的剛需釋放是主要動力。從廣深來看，新市民、年輕人的剛需基礎很紮實，隨着價格下探到了購買力水平，驅動了這一輪迴升。等積累的剛需、剛改（非買不可）釋放完，交易量就下滑了。