樓市迎來平淡“小陽春”

一線城市領跑，二線城市“多點開花”

樓市熱點

本報記者 周雪松

進入3月份以來，樓市出現回暖跡象，以熱點城市二手房市場成交環比走高最爲顯著。

中指研究院數據顯示，從核心城市二手房市場來看，北京、深圳、成都成交量提升明顯。其中深圳上週（3月18日至3月24日）二手房成交近千套，回升至2023年4月以來周度最高水平，北京、成都二手房周度成交套數持續回升，杭州由於政策落地時間較短，政策效果尚未完全體現。

貝殼高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑日前對中國經濟時報記者透露，3月份前兩週，深圳、南京、合肥、長沙、蘭州、大連、常州、洛陽、嘉興等城市貝殼二手房成交量超越去年同期。2月份，杭州、徐州、惠州、泉州、哈爾濱等城市貝殼二手房累計成交量也超過去年同期。二線，甚至三四線城市二手房成交量價修復明顯。

諸葛找房數據顯示，一季度前兩月，廣州二手房成交13308套，同比增長29.7%；截至3月24日，一季度深圳二手房成交8365套，同比增長18%。這兩大一線城市領跑二手房市場，更多的熱點二線城市二手房市場也出現明顯反彈，呈“多點開花”之勢。

隨着利好政策發力，一線城市領跑，更多二線城市跟進，加上房企降價促銷，樓市有望進一步回暖。

樓市反彈“多點開花”

去年領跑全國的成都樓市，今年再度上演“小陽春”。由中國鐵建操盤的成都西派少城項目最近推出536套住宅，吸引了1978組客戶入圍，中籤率僅有27.1%。而位於天府新區的麓湖生態城悅溪W2最近入市的508套住宅，也吸引了4000多組客戶排隊。西派少城和麓湖生態城悅溪W2都在開盤首日就實現了清盤。

去年，成都樓市以14.6萬套的新房成交量、22萬套的二手房成交量，站在了全國樓市之巔。據四川中原研究院發佈的數據，3月18日至3月24日，成都共有6個項目開盤，整體去化率達到了87%。

“今年成都市二手房‘小陽春’還是可以的，但和去年同期相比，肯定是比不了，因爲去年同期的成交是三年疫情積壓需求釋放的結果，全國都是這個趨勢。”成都市城市建設發展研究院副院長馮波日前在接受中國經濟時報記者採訪時表示。

馮波告訴記者，今年3月份以來，成都市二手房帶看量和成交數量上升明顯，粗略統計，成交規模已經超過2023年9月份的20%。根據該機構預判，今年成都二手房市場走勢總體比較穩定，“小陽春”可期。

據中國經濟時報記者瞭解，今年1-2月份，成都市二手房成交體量同比實現了正增長，位居全國22個長效機制試點城市前列。雖然成都新房市場不是很好，但隨着經濟環境逐漸改善，市場有望進一步企穩回暖。

從全國其他城市也能看出，樓市回暖呈現“多點開花”、逐步放量反彈的現象。以北方城市天津和青島爲例，克而瑞研究中心數據顯示，春節後二手房市場持續升溫，第8周至第11週二手住宅成交節節攀升。第11周天津和青島成交套數分別達到1092套和1389套，高於今年1月周均成交套數，基本已達去年二季度以來周度高點。

在中部城市武漢，二手房市場較春節周也大幅反彈，已達近一年高點。今年第10周成交套數更是高達1322套，與去年第10周成交量基本持平。不過，從反彈力度和成交量來看，與2023年春節後第5周—第7周尚有一定差距。

南京二手房市場第8周—第10週週均成交套數爲1405套，與1月周均1705套尚有明顯差距，不過後市仍值得期待。值得一提的是，3月初，南京兩個新盤搖號也點燃了“金三”市場，新房市場節後逐步修復至節前水平。

受房企“折扣力度增強+核心區熱點樓盤入市”因素拉動，南京新盤項目來訪、去化增至階段性高位。第8周—第10周，周均成交套數爲488套，而1月周均成交爲383套，從3月開盤的4個項目來看,因節後熱點樓盤入市，拉動去化率回升至34%，爲2022年以來月度新高。

58安居客研究院院長張波在接受中國經濟時報記者採訪時表示，從目前來看，今年“小陽春”勢頭總體偏弱。不過，值得關注的是，部分熱點城市表現較好。

根據安居客數據，西安、長沙、上海、哈爾濱、合肥、武漢、深圳、杭州這幾個城市的市場復甦較好，自春節以來複蘇快，且線上熱度勢能堅挺。因此，具備一定的“小陽春”熱度基礎。

3月30日，有媒體披露，3月廣州二手網籤量破9000宗，環比上漲9成，全市新房網籤環比漲幅達到7成。諸葛找房研究中心負責人王小嬙在接受中國經濟時報記者採訪時表示，從二手房市場成交來看，目前廣州和深圳領跑，相對好一點。截至3月24日，一季度蘇州、南京、青島、成都、杭州、東莞、佛山、鄭州等二線城市二手房成交量均大幅超過2022年同期水平。

“以價換量”助力樓市回暖

從成交數據看，樓市已經把疫情期間最低迷最困難時期拋在身後。但張波指出，今年一季度由於成交量同比明顯偏少，即使有幾個城市的熱度高，但從實際成交量來看，依然只是相對平淡的“小陽春”。

“目前‘小陽春’可能出現的城市大都爲區域頭部城市，尤其是長三角市場的復甦相對明顯，同時，長江中游和西南地區也值得關注。”張波告訴記者。

總體來看，目前新房市場來訪反彈幅度遠超認購，以天津和青島爲例，克而瑞研究中心數據顯示，項目開盤去化率仍低於40%，成交也都暫未修復至節前水平。

價格方面，春節後，武漢二手房市場出現明顯升溫，雖然業主掛牌積極性提升，但預期降低，二手房價持續下降。據CRIC監測數據，武漢二手住宅市場自2020年初疫情以來便開啓波動下行走勢，尤其是2022年下半年以來，整體降幅明顯，至2024年2月末已下行至14742元/平方米，創歷史新低。

武漢新房市場節後逐步修復，受房企折扣力度增強，推出工抵房和清棟特價房吸引來訪聚集人氣，從而拉動項目來訪增至階段性高位，超過了節前1月份周均來訪量。房企降價促銷效果也是可圈可點，當地一項目促銷價較2月整體下降約17%，促使周度認購大幅上漲約15倍。

當前，無論是二手房還是新房，價格基本上仍在下行，市場“以價換量”特徵明顯。過去由於房價過高，潛在需求得不到釋放，而在這一輪樓市調整過程中，通過二手房業主讓利和房企降價促銷，價格不斷下行，刺激了剛性和改善性需求入場，市場成交進一步得以放大，這樣持續下去，有望助力樓市進一步回暖。

財經觀察人士柏文喜在接受中國經濟時報記者採訪時表示，房地產市場堅持市場化改革非常重要。“深入推進市場化改革是房地產持續健康發展的關鍵。”他認爲，房地產行業的可持續發展需要回歸房子的居住功能，同時，尊重其商品與資產屬性，保證市場交易功能的正常發揮。