研究員談深圳樓市："缺住房"本質上是炒作的結果
應當對不同類型的需求做細分，並在政策上區別對待，保護真正的剛需、以重稅抑制投機炒作。
近期，深圳某新樓盤“萬人搶房”再次發酵，《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》的文章，強調“打新熱”背後的買房牟利與“房住不炒”理念背道而馳。
十幾萬元一平方米、超過1000萬一套的商品房，居然成了火爆的“投資品”。具體的火爆場景，比如代持或合夥認籌、高價收購名額、“認籌貸”、200萬炒中籤號等，這幾天傳得沸沸揚揚，這裡就不細講了。當下要做的是，對於深圳樓市的本質、問題、對策，需要重新審視。
首先，深圳樓市的本質，不是供應問題，而是槓桿炒作問題。說實在的，不控制違規炒作、違規加槓桿，不控制包括銀行、私募、小貸、擔保等各路資金逐鹿深圳，深圳新房市場供應端多幾個、十幾個，甚至幾十個新樓盤，根本無法達到釜底抽薪的降溫效應，反而因新房限價，人爲創設“套利效應”，在各路資金加持下，只會讓樓市更加火爆、上漲預期更強。
其次，深圳居民炒房，不再是資產保值增值訴求，而是“加槓桿”套利的訴求。經常聽到有人說，資金無處存放，存銀行貶值、投資股市虧損，只好去買房。其實，真金白銀拿自己的錢炒房的，很少很少。多數情況下，炒房客都是盤算着怎麼從銀行套錢出來。當下，市場利率低於房貸利率，史無前例的“利率倒掛”，一遇上新房限價，便激發出了加槓桿炒房的盛景。
再次，深圳所謂的“空間逼仄”的問題，本質上就是個僞命題。這幾年，深圳產業升級快，大量一般產業騰退、企業外遷，釋放出了大量的空間，產業空間足夠了，看看居高不下的寫字樓空置率，能說深圳缺空間嗎？深圳“缺住房”，本質上是炒作的結果，樓市繼續瘋炒下去，大家都想去炒房、多買幾套，住房就永遠不夠；如果不再炒作了，住房問題也就迎刃而解。
最後，深圳的樓市調控，如果還想達成“多元目標”，既要…、又要…、還要…，希望在中間騰挪，那給市場傳達的信號就是“繼續做多”。今天的深圳，已不是昨天的特區了，上上下下的期待很高，要在增長和轉型、民生和保障上做出示範，更要在包括樓市調控在內的城市治理上做出示範。1個月前的40週年大會上，領導人對深圳的期望是，樹立全週期管理意識，加快推動城市治理體系和治理能力現代化，注重在科學化、精細化、智能化上下功夫。
目前來看，儘管近年來深圳在供給側做了很多卓有成效的工作，比如增加供應、推進公共住房建設、規模化租賃等，但調控政策遠遠未達到精細化、科學化的水平。未來，深圳樓市怎麼調控？首先，金融部門必須要與住建部門形成監管合力，本位主義、“一畝三分地”思維害死人。相關的工作方案，其實在2018年“7·30”調控、2020年“7·15”中早有規定。但是，“一分部署、九分落實”，要避免“以文件落實文件”，然後就沒有然後了的慣性。
其次，稅收工具很關鍵。7月24日的“房地產工作座談會”上，領導人就強調，要發揮財稅政策作用，有效調節住房需求，這次又強調了。其實，只要把個人所得稅按“差額的20%”用好，再輔以常規的其他稅收、融資成本等，對控制市場預期的效果就大不同了。有問題要正視，暴露問題是好事，估計政策的調整已經在路上了，我們就拭目以待吧！
最後，對不同類型的需求做細分，並在政策上區別對待，保護真正的剛需、以重稅抑制投機炒作。