“虛胖”的金地,遲到的“規模執念”

天龍八部》裡,慕容復出身世家,年少成名,卻肩負沉重的家族包袱,受困於登頂武林的執念,最終被過度膨脹的野心吞噬,悲劇收場。

張愛玲說,出名要趁早,但在地產江湖,出道即巔峰,未必是好事。

8月28日,金地集團(600383.SH)披露了2020年中期業績報告數據顯示,報告期內,金地銷售規模同比逆市上漲18.7%,半年破千億,但與此同時,營業收入卻下滑11.6%,歸母利潤跌幅17.9%,經營效益追不上規模增長。

“虛胖”的背後,透露出金地早年成名、中道失速、後程乏力的“焦慮”。

錯失彎道,規模還香嗎?

快速擴張、利潤縮水、負債走高

15年前,地產四大金剛還是“招保萬金”。

彼時,金地專注高端地產,獨佔山頭,曾經高居中國房企TOP3。

但也正是“高毛利低週轉”的模式,讓金地在此後長達十年的“規模競爭”中,不敵異軍突起的行業“黑馬”,失速掉隊。

在這場房企“跑馬圈地”的排位賽中,規模意味着話語權。原本不願“自降身段”的金地,2016年也不得不按下擴張的“快進鍵”。

2015年,金地全年銷售額只有617億元,2016年直接突破千億;2019年,金地銷售額再度翻倍,成功躋身兩千億房企俱樂部;2020年上半年,在疫情影響下,金地仍交出了1016億元的“期中考成績單”,同比增速達18.7%。

根據已披露的中報,今年上半年,金地規模增速位列TOP20房企第3名,僅次於金茂的31%和恆大的23.8%,而同屬兩千億陣營的房企中,除金地外,僅世茂增速上兩位數,爲10.1%。

與此同時,金地在土地市場上“瘋狂掃貨”。今年上半年,金地共拿地52宗,新增土儲649萬平方米,其中,一二線新增儲約佔67%,目前,金地已進入全國65個城市,總土儲約5866萬平方米。

從2017年開始,金地每年拿地總投資額高達千億,2019年達到巔峰,全年新增土地113宗,新增土儲1688萬平米,同比漲幅高達57.5%,總投資額同比增長20%,達到1200億元。

無論縱向還是橫向來看,金地此輪進階都足夠彪悍。但當行業已經開始反思“規模陷阱”,轉而強調“高質增長”時,十年前錯失彎道的金地,如今才沉溺在規模的追逐之中,是“亡羊補牢”還是“踩錯節點”?

數據顯示,2020年上半年,金地實現營業收入198.75億元,同比下降11.6%,歸屬於上市公司股東的淨利潤29.8億元, 同比下滑17.9%,扣非歸母淨利潤21.2億,跌幅更是高達40.9%。

不賺錢的規模,是金地當下面臨的尷尬。上半年銷售規模1105億的世茂,歸母淨利潤52.7億,是金地的1.8倍;而上半年銷售規模1108億的華潤置地,核心淨利潤83.7億,是金地的2.8倍。

大舉“攤餅”,也使金地的負債持續走高。

2017到2019年,金地負債總額從1500億元拉滿到2500億元,有息負債從553.54億元上升至947.58億元。今年上半年,截止報告期末,金地的負債總額已達到2921億元,有息負債1084.57億元,資產負債率從2017年的72.13%升至如今的78.79%,雖然在強槓桿的地產圈不算高,但增速仍值得警惕。

逆市趕超,爲何不增利?

高價拿地、權益比低、存貨承壓

從保守到激進,金地的路徑切換雷厲風行,但“高增長”之下,“不增利”的原因也日漸浮出水面。

根據中指研究院統計,今年上半年,金地拿地總投資額位列房企第6位,但與此同時,拿地面積卻僅排在房企第16位。重倉高地價城市,堅持高溢價拿地,正是近年來金地在土拍市場上的“狼性”打法。

僅今年6月份,金地就分別以總價40.24億元和24.73億,競得上海嘉定新城兩宗地塊,溢價率分別爲35.48%和27.9%。

但回顧過往,金地曾兩次在拿地策略上“踏空”。

先是2007年高價拿地,後由於手頭吃緊,錯過2008年低價拿地的時機;緊接着是2009年高調殺入華東,卻遭遇最嚴限購令,最終80%的項目被套住,去化受阻。

2014年之後,安邦人壽和福德生命人壽兩位險資股東入股金地,金地開始轉向“先拿地引合作方,再共同出資開發”的模式,但這在解決資金缺口的同時,卻帶來權益佔比過低、規模無法轉化爲營收的問題。

2020年上半年,金地新增土儲649萬平方米,權益佔比爲52.08%,進一步拉低整體水平。截止報告期末,金地5866萬平方米的總土儲中,權益佔比僅爲51.31%,在2019年53.54%的基礎上繼續下行。

對此,平安證券曾指出,金地土儲權益佔比低,未來或面臨少數股東權益損益佔比上升而稀釋歸母淨利潤的風險。

地產壹線根據中報的公開信息,統計了金地現有的290個項目,發現權益佔比≤50%的項目有154個,佔總數的53.1%,其中權益佔比≤30%的項目也高達50個,佔總數的17.2%,遠低於行業平均水平。

高價拿地擡升了成本,不得不通過合作開發分散風險,而合作開發又必然降低權益比,與此同時,高地價項目去化緩慢,容易導致存貨積壓,也暴露了金地在週轉上的短板,最終反映爲利潤的縮水。

從2016年到2019年,金地的存貨規模由718億元增加至1398億元,存貨週轉天數從687.27天提高至1208.06天,兩項指標都幾乎翻倍。

今年上半年,截止報告期末,金地存貨規模攀升至1570億元,存貨週轉天數達到2148.09天,比去年年中同期的1585.58天,顯著拉長。

2019年,金地的存貨週轉率僅爲0.298,在上市房企中僅排27位,僅看歷年中報,今年上半年金地的存貨週轉率爲0.08,創近4年新低。

與此同時,金地的開發節奏正在降速。今年上半年,金地新開工面積715萬平方米,同比增長13%,完成全年計劃的56%;而竣工面積卻只有217萬平方米,同比下降37%,僅完成全年計劃的20%。

存貨作爲可變現資產,反映的是房企未來的預期營收,但存貨規模過大,意味着去化承壓,存貨週轉率過低,意味着經營效率不足。如何把規模盤活,帶來真正的效益,成爲橫在金地面前的一道坎。

危機四伏,鋼絲上搖擺?

圍標受罰、樓盤翻車、紅線擦邊

如果說,“不增利”的金地,只是在經歷規模陣痛,那麼,頻繁遭受處罰的金地,已經是在“踩鋼絲”。

6月份,金地使用“馬甲”圍標,旗下兩家公司同時參與競拍“蘇地2020-WG-18號”地塊,遭到蘇州市自然資源和規劃局通報,被限制其3年內不得參加蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。

此前,深圳的金地塞拉維花園因虛假承諾,被法院判賠7400餘萬元,而根據今年以來法院發佈的文書,金地集團與其旗下子公司——深圳市金地北城房地產開發有限公司,各有7次因合同糾紛與消費者對薄公堂,其中5次被凍結相關財產。

去年,金地北京項目,由於涉及不實宣傳、補充協議存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房不符等違規行爲,被北京市住建委責令立即整改;今年,金地河北項目,也因未辦理施工許可證、擅自開工建設等違法行爲,被廊坊市住房和城鄉建設局給予處罰。

金地急了,而就在此時,“三道紅線”又響起了警報。

8月份,監管部門傳達了房企融資新規,要求剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,現金短債比不得小於1,被稱爲“三道紅線”。

監管層將根據“越線”的數量,將房企分爲“紅橙黃綠”四檔,並以此決定其融資時有息負債的上限。金地三線未越,留在“綠檔”。

但中報數據顯示,截止報告期末,金地剔除預收賬款後的資產負債率爲69.9%,驚險擦線,而1.26的現金短債比,也不太樂觀。

今年一季度,受疫情影響,金地經營性現金流再度爲負,達到-85.75億元,而同期融資性現金流則直接超過整個2019年,達到77.67億元;截至中報期末,金地經營性現金流仍處於-32.77億元, 同期融資性現金流達到109.4億元。

在規模擴張的高峰遇到紅線天花板,金地會停下腳步嗎?