前5月節奏疾徐間的龍湖謀局： 拿地金額380億 銷售金額創新高
5月31日，多家權威機構發佈房企拿地金額及銷售金額榜單。中國指數研究院發佈的《2018年1-5月全國房地產企業拿地排行榜》，龍湖1-5月拿地金額380億元。這也意味着，龍湖在前兩個月抓住窗口期積極補倉後，節奏放緩，5月份拿地僅花費11億元。
來自克而瑞的房企銷售榜單顯示，TOP100房企5月單月銷售環比增長17.7%，爲今年以來最高月份。TOP10企業裡，碧桂園、恆大、萬科三家龍頭企業，單月銷售額分別爲770億元、430億元、430.7億元，環比變化10.7%、-14.7%、2.8%；龍湖單月銷售額174億元，環比增幅表現上佳，增長19.4%，也高於行業平均值。
值得注意的是，去年同期龍湖主動供貨前置，銷售亮眼。而今年5月份，龍湖單月銷售額同比增長10.7%，1-5月份累計銷售額760億元，再創歷史新高，且累計銷售額超過去年同期，行業排名也來到第八位。
在拿地和銷售兩端，龍湖一個月內表現，可謂一收一放，策略各有不同。背後，龍湖正在謀着什麼樣的局？
2018年1-4月，龍湖地產共獲取29宗地塊，權益地價369億元。其中，前兩月龍湖抓住窗口期，獲取22宗地塊，在此之後拿地速度下降，4月獲取的權益建面30.8萬平米，權益地價16億元。
來自中指院的最新數據，來到5月份，龍湖的拿地金額僅11億元，前5月拿地總金額380億元。同時，秉承“量入爲出”的原則，龍湖前5月權益拿地金額/簽約額指數爲50%，與2016年、2017年基本持平。
對於前兩月，龍湖更像是沿用踩點拿地策略。其管理層解釋稱，選擇在前兩月加大投資力度是基於對市場及地價的判斷。選擇在市場競爭“退燒”之際出手，是龍湖控制土地成本手段之一。
譬如，今年2月，龍湖底價獲取青島華訊方舟地塊（集團權益佔比80%）。該地塊位於城陽區核心，緊鄰龍湖熱銷項目悠山郡，生活及商業配套完善。項目佔地面積14.97萬平方米，總規劃建築面積26.67萬平方米（權益規劃建築面積21.34萬 平方米），權益地價9.13億元，摺合樓面價4279元/平方米。
3月，龍湖攜手億城地產2.36億元競得石家莊山前景觀大道地塊。上述地塊規劃建築面積15.7萬平方米，容積率1.0，規劃用地性質爲住宅用地。龍湖本次土地亦爲底價獲取，摺合樓面地價約1500元/平方米。
龍湖講求穩健，原則是有回款的簽約、有利潤的增長，公司穩健增長放在第一位。拿地方面，提前預判市場和地價，以頻率換概率，找準機會便迅捷出手，以合適價格進行補倉。而一旦地價太高，超過模型測算值，龍湖也會剋制，“膽子小”，不會衝動拿地。而具體到今年5月拿地，在龍湖看來，就是合適的機會太少。
當然，除了拿地策略上清晰且高執行力，龍湖還通過資產負債表的管理，讓公司保持持續穩健狀態。龍湖管理層表示，公司對資產負債表有着嚴格的管理與限制，土地投資嚴格依據負債表的承受程度，公司不會一味通過加槓桿來增加規模，而是要求實現有機增長。全年買地份額跟公司增長匹配，2017年買地花費740億元，2018年肯定會略增一點，但不會突跳。
據悉，60%的年末淨負債率是龍湖在做投資決策時非常重要的一條準繩，並因此形成了態度積極但決策審慎的投資風格。過去五年，龍湖持續保持着年末淨負債率持續下降的趨勢，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億資產民營房企淨負債率最低。
就像邵明曉說的，龍湖尊重行業和市場的大趨勢，又找到適合自己的速度，做時間的函數，堅持戰略堅定往前走，總有一天大家會發現，這家公司走得又穩又靠前。
地產銷售： 不激進不保守
自2016年“9.30”以來，超過55個城市發佈各種相關房地產調控政策160餘次。隨着調控政策不斷升級，市場分化加劇，標杆房企面臨更大挑戰，唯有依託自身品牌、產品、資源整合等優勢，通過高週轉項目和全國化佈局深化，才能逆勢擴張。克而瑞預計，今年規模房企集中度將繼續提升，TOP30房企集中度預計可達50%左右。
對2018年市場的不確定性挑戰，龍湖對市場保持謹慎樂觀，不斷強化運營供貨彈性、通過大客儲、強體驗、高轉化，把握市場機會，積極促進新盤銷售與庫存去化，實現有回款的簽約，有質量的增長。
來自克而瑞的榜單顯示，今年1-5月份，龍湖集團累計銷售額760億元，位居行業第八位，銷售額超過主動供貨前置的去年同期。龍湖5月銷售額174億元，同比增長10.7%，環比增長19.5%。對標全年銷售目標2000億元，目標達成率38%。
據接近龍湖的人士表示，全年銷售目標定爲2000億元，其一是對今年市場判斷，龍湖業務所在的30多個城市，儘管限價存在，但去化週期都在幾個月左右，客戶端踊躍。再加上這些城市都加大人才引入力度，這些城市龍湖堅定長期看好。從市場端，可支撐龍湖穩健增長。
從買地和供貨情況看，龍湖可售貨源3000億元左右，完成2000億元銷售是非常合適的目標。今年前5個月銷售也符合預期，按照龍湖一貫穩健的節奏，兌現承諾應無問題。
當然，在全行業裡，龍湖還要咬住規模，不激進但也不保守，根據自己的節奏從容得奔跑。龍湖集團首席執行官邵明曉說，明後年大概率，地產開發規模增長難再像過去那樣大跨越。龍湖對規模的要求，排名在行業10名左右。
上週新增房源1825套 增城領跑
意向樓盤：
姓 名：
手 機：
人 數：
看房日期：
姓名：
手機：
人數：
姓名：
手機：
人數：
東部1線山景房7字頭起
南沙線精裝商住公寓
保利大都匯情侶公寓
珠江嘉園1萬抵95折
保利花城享1萬抵97折
碧桂園空港國際小公寓
碧桂園豪園總價95萬起
荔灣國際城1萬抵20萬
變身!上帝視角看琶洲
新團隊如何撬動地王?
廣鋼大熱 看荔灣房價
新黃埔撼天河老大地位
2015樓市網友吐槽榜
買二手房也不“二”
買房如何選樓層？
靠工資永遠買不起房？
讀公積金異地貸款政策
搞懂以房養老的背後
用微信掃碼二維碼
分享至好友和朋友圈