萬博旁現92㎡"迷你別墅" 吹風價4.5萬/㎡起值得買嗎?
本站房產原創報道 剛剛過去的國慶長假，要說哪個樓盤火爆出圈，非越秀和樾府莫屬。以低於周邊二手房的“白菜價”開盤，300多套新貨“秒光”，這種不按常理出牌的操作，也讓萬博周邊的幾個新盤壓力山大，保利悅公館就是其中一個。
保利悅公館售樓中心正在建造中
保利悅公館是由去年年底保利拿下的番禺易興地塊開發而成。說起易興地塊，其土拍過程十分坎坷。該地塊於去年5月掛牌，當時起拍價高達33838元/㎡，創下廣州起拍樓面價新高，引起業界譁然，因地塊素質一般要價過高最終流拍。後經規劃調整，原用地面積由46446㎡增加至131906㎡，平均容積率從1.1提高至2.3，計容建面從36934.57㎡增加至244477㎡，足足是原來的7倍，起拍樓面價也從33838元/㎡降到了24268元/㎡（扣除政府回購房後），最終於去年12月，被保利以總價554474萬元+自持比例20%拿下，今年9月，命名爲保利悅公館，開放了臨時銷售中心。
保利悅公館分爲南北兩個地塊
先來看區位，保利悅公館位於番禺里仁洞村、金山工業園以及新光快速路之間，以新光快速爲界分爲南北兩個大地塊。其中北側地塊佔地28836㎡，總建築面積29124㎡，地塊不規整，鄰近金山工業園區，與“中國淘寶第一村”里仁洞村相鄰。南側地塊佔地74123㎡，總建築面積207544㎡，緊靠金山谷、富豪山莊，不遠處還有超級大盤祈福新村。
項目3公里內有漢溪長隆片區和萬博商務區，東南側5公里爲市橋商圈，10公里內覆蓋廣州南站商務區和思科智慧城。緊靠新光快速出口，不堵車的情況通往珠江新城僅需半小時，周邊還有廣明高速，可接駁南沙快速、東新高速等，交通便利。地鐵方面，距離3號線漢溪長隆站直線距離約3公里，距離在建的地鐵22號線祈福新村站約2公里，都需要接駁。
首推92-99㎡小高層洋房
再來看產品。據銷售介紹，項目將首推北側地塊共11棟洋房，戶型面積段爲92-99㎡，一梯兩戶，總貨量296套。該地塊容積率僅爲1.01，限高24米，層高僅爲4-6層，戶型最大的亮點在於贈送面積多，比如購買一層可贈送5.5米高的地下室，二層贈送露臺，六層則是贈送頂樓空中花園，實用率高。特別是一層，有花園有地下室，堪稱迷你版別墅。
南側地塊也將同時推出一棟高層洋房，具體樓棟未知，戶型主要包括95㎡三房和125㎡四房，其中95㎡三房戶型屬市場主流產品，125㎡四房爲單邊戶，南北對流，實用率較高。
配套&規劃：緊靠里仁洞村舊改
配套方面，北側地塊呈三角形，角尖位置爲保利自持的公寓，自身基本無配套，只能依靠旁邊的里仁洞村舊改；而南側地塊規劃有幼兒園、泳池、公交車站等，靠近興學路一側配置有臨街商鋪，還可以與金山谷、富豪山莊共享配套，生活氛圍較濃厚。醫療配套方面，地塊2公里內有祈福醫院，4公里有廣東省婦幼保健院；教育配套則有公立的富豪山莊小學、九年一貫制金山谷學校以及私立的加拿大人學校，番禺機關幼兒園(東園）等。
再來看項目周邊規劃，里仁洞村舊改方案近日剛剛通過，這是越秀地產在廣州的首箇舊村改造項目，全面改造投資金額高達210億元，是廣州近年來改造金額最高的舊村改造項目。規劃包括有96班的優質公立中學，佛山地鐵4號線東延線規劃預留里仁洞站和興業大道站，打造245米標誌性塔樓地標等，未來周邊的配套會有一個大的改善。
整體而言，即將開售的北地塊，缺點和優點都十分明顯。缺點主要有3個：
1、緊靠里仁洞村、金山工業園，環境複雜，緊靠新光快速路，有噪音灰塵污染，且項目距離火燒崗垃圾填埋場直線距離只有2公里。
2、自身無配套，生活不便。一般而言，城中村舊改時間成本約在5-10年，里仁洞村規劃雖好，但要耐心等待。
3、小區只配備了一所幼兒園，沒有小學，周邊大型小區多，學位緊張。
優點則是產品稀缺，目前華南板塊已經找不到4-6層帶電梯的小高層新房了；其次戶型贈送面積多，洋房價住別墅，拋開配套因素，單就產品來說居住體驗感還是不錯的，對剛需來說有一定的吸引力。
價格：吹風價4.5-5萬/平
至於價格，銷售口徑是“參考周邊樓盤”，吹風價4.5-5萬/平。距離保利悅公館最近的是同一條路上的中國鐵建花語嶺南，兩盤僅相隔約460米。花語嶺南此前178-195㎡疊墅已開盤，總價約1200-1700萬元/套，主推110-128㎡複式四房，三梯四戶，帶裝修均價約4.8萬/。此外板塊內一手還有祈福繽紛匯在售部分尾貨，現樓帶裝修4.1萬/平。周邊二手，招商金山谷3-3.8萬/平；富豪山莊2.14-2.5萬/平；祈福新村2.5-3.5萬/平。
這個吹風價，在整個廣州來說，對標的是科學城、老黃埔、魚珠、廣鋼、萬博等熱門板塊。就規劃而言，上述幾個板塊的概念更強、配套更齊全、距離中心城區更近；再來跟同區域幾個在售新盤對比：
珠江鉑世灣：均價4.5萬/㎡；優勢：萬博商務區旁、引進公立華附番小；
越秀和樾府：均價4.4-5.6萬/㎡；優勢：與萬博核心商務區一路之隔、交通便利配套完善；
中國鐵建花語嶺南：均價4.8萬/㎡；優勢：複式產品實用率高；
保利悅公館屬於首開，在定價上可能會有優勢，目前的吹風價同區和跨區比較略貴一點。如果在4.5萬/㎡左右，剛需可以買，但如果超過4.8萬/㎡，性價比就大打折扣了。大家可以對比下區域二手價格，根據自己的需求來進行選擇。