地鐵、名校、配套皆有 番禺下一個爆款會是TA嗎?
本站房產原創報道 如今的市場行情決定了，好賣的樓盤，開發商開始挑客了。
番禺萬博的和樾府，一期沒有售樓部，沒有樣板房，照樣被瘋搶。據聞新一期只推兩百多套貨，漲價5-6%，且全款優先。
不少人掉頭就往魚珠、科學城去了，也有人把眼光轉向萬博或相鄰板塊的其他樓盤。最近，超級大盤祈福新村又出了個新組團：祈福名望天下，樓高179米，刷新番禺天際線。
祈福名望天下與祈福繽紛匯一路之隔，由5棟超高樓組成，層高54層，4梯7戶，戶型包括78㎡兩房、105㎡、120㎡三房和175㎡四房，預計12月開盤。
優點：
2、教育資源優越，涵蓋幼兒園、小學、中學多所私立、公立學校；其中祈福新邨學校和祈福英語實驗學校是省一級名校；
4、祈福新村開發已30年，各項配套成熟、生活方便；
5、高樓層無遮擋、視野好；
缺點：
2、樓下就是商業街，沒有小區園林綠化，人流複雜、低層有噪音污染等；
3、戶型中規中矩，78㎡兩房、120㎡三房不具競爭力；
4、居住度密集、容積率高，犧牲居住舒服度；
針對剛改，地鐵、名校、配套皆有
祈福新村開發已經30年，各項配套十分成熟，這裡就不再贅述。祈福名望天下屬於整個祈福新村最便利的位置，就在市廣路旁，有通道直達地鐵22號線市廣路站，周邊有新光快速、廣臺高速、東新高速等，小區背後就有兩所幼兒園，更不用說祈福裡面多所公立私立學校了。可以說，購房者看重的交通、名校和配套，這裡通通都有。
戶型方面，主要針對剛改，包括78㎡兩房、105㎡、120㎡三房和175㎡四房。從現場樣板房看，戶型中規中矩，但牆壁幾乎都是承重牆，後期不能改造。比較出色的是175㎡四房，客廳和四個臥室且朝南，其中景觀陽臺有7.2米，三面單邊，採光較好；105㎡三房是市場主流產品；120㎡雖也有7米大陽臺，但只有三房。
祈福名望天下樓下是祈福繽紛世界二期商業綜合體，住戶們在享受完善的商業配套同時，也不得不承擔沒有小區園林綠化，人流複雜、低層有噪音污染等缺陷。
再說下交通，地鐵22號線起於芳村站，終點站是萬頃沙，呈南北走向，建成後，從市廣路可1站到廣州南站、1站到番禺廣場、2站到南沙橫瀝，還是比較方便的。但對於珠江新城的上班一族來說，依然需要去番禺廣場轉3號線，跟現在坐公交車去漢溪長隆，便利度和時間成本都差不多。
祈福有二十多萬人口，跟一個小城鎮差不多，這麼大規模的人口，對物業管理水平要求很高，而祈福物業一直被業主詬病，相關維權也時有發生。
價格參考周邊在售項目，隨行就市
最後說一下價格，目前還未定價，銷售的說法是參考周邊項目，隨行就市。距離祈福新村約5公里的瓏翠最近新添一所九年一貫制公立學校：廣東番禺中學長隆學校，售價有所上漲，均價4.3萬/㎡左右，現樓發售；3公里內還有中鐵建花語嶺南和保利悅公館，前者在售約108-126㎡複式四房，均價4.6-4.9萬/㎡；後者在售95㎡三房、125㎡四房，售價4-4.7萬/㎡；遠一點正兒八經的萬博盤珠江鉑世灣最近剛加推118-139㎡四至五房，售價4.4-5萬/㎡。
祈福繽紛匯二手房價一年間幾乎沒漲過
分析祈福名望天下，自然要看祈福繽紛匯。如果說和樾府是番禺今年的爆款，那麼前幾年的爆款無疑是祈福繽紛匯。
2016年6月，祈福繽紛匯首次開盤，當天創下逾千人通宵排隊搶購記錄，均價僅爲1.7-2萬/㎡，短短半年時間，就以3000多套業績登頂廣州銷冠寶座。2018年6月，祈福繽紛匯二期推售，價格直追天河，達4.5萬/㎡，部分單位售價甚至去到5.7萬/㎡。2019年8月，二期單價猛降1萬多，而且是所有戶型、所有樓層一口價3.39萬/㎡。
那麼現在二手的價格如何呢？根據鏈家的數據，目前繽紛匯共有58套房源在售，近90天成交18套，小區均價3.5萬/㎡。這個價格，與19年清倉的一口價相差無幾。這個漲幅，不僅跑輸大市，更不用說跟東部的萬科東薈城、黃埔花園等熱門二手樓盤比了。
祈福繽紛匯二期直追天河的售價，已經透支了地鐵的價值、成熟社區的價值、學校的價值。當市場橫盤、競品增多的時候，就不得不降價就市。
而從祈福本身來看，超級大盤雖說配套成熟、交投活躍，但房源多、二手競爭激烈，價格漲幅實在有限。比如景觀較好、背山面湖的倚湖灣是祈福二手房價高地，一套131㎡的三房成交總價，18年初是370萬，今年10月底是397萬，3年只漲了7%。而隔壁的金山谷四期，同樣近地鐵口，一套93㎡三房，18年初成交總價318萬，今年10月是345萬，漲幅8.5%。而繽紛匯一套78㎡兩房，去年12月底269萬，今年10月271萬，基本沒漲過。
二手房價是購房者用腳投票的結果，那些在一手售賣時被忽略或掩蓋的缺點，在二手市場將無所遁形。容積率高、密度大、樓下商業所帶來的噪音、光污染等，使祈福繽紛匯的二手價一直漲幅有限，與其類似的祈福名望天下，也有可能遵循這個模板。
戶型被競品樓盤碾壓 值不值得看定價
說完二手，再來看競品一手。目前市場主流產品以三房爲主，甚至已經出現60多㎡的三房，120㎡一般已經做到四房，相比之下，祈福名望天下78㎡的兩房和120㎡的三房就明顯過時了，以後在二手市場也比較吃虧，畢竟差不多的總價，多一個房間肯定更好。比如中鐵建花語嶺南126㎡複式四房實用率高，保利悅公館125㎡四房方正實用，空間感及居住體驗感好，無不碾壓名望天下的120㎡三房。
那麼，祈福名望天下適合哪些購房人羣呢？總的來說，比較適合對教育資源比較看重、家裡有適齡兒童要入學的、追求生活便利且不介意沒有小區園林的人羣；建議優選105㎡三房；如果追求寧靜一些的次新小區，可以考慮附近的金山谷四期、六期或富豪山莊上林苑。
假若按周邊四萬多五萬的價格，還可以考慮魚珠板塊，畢竟，那邊的板塊規劃概念更強一些，距離珠江新城、國際金融城更近一些。
當然，值不值得買，最終還得看定價。