路博邁：當利率開始上升時 REITs是有利之選

路博邁表示，歷史經驗顯示，如果通膨與利率會開始上升，配置不動產投資信託(REITs)將是有利之選。

美國財政部長葉倫在上週暗示利率可能會需要「稍微攀升」，以因應政府推出大規模財政刺激政策，同時避免經濟活動過熱。路博邁表示，由於葉倫的用字遣詞存在模糊空間，在市場激起的波動，顯示投資人對於通膨與利率上升有多麼擔心。

面對這樣的大環境，投資人可能會轉向佈局實體資產，但路博邁認爲投資人可佈局不動產投資信託(REITs)與其他上市房地產股票，以具流動性且有效率的方式建立實體資產投資部位，掌握房地產價格上漲以及租金收益與通膨連動帶來的利多。

以過去20年資料顯示，路博邁投資團隊發現，代表美國房地產股票的FTSE NAREIT All Equity REITs Index（不動產投資信託指數）每年股息成長幅度均明顯高於美國的消費者物價指數，只有2002年、2005年與2009年是例外，且長期下來不動產投資信託指數也創造了實質正回報。即便以2007年~2008年作爲統計時間的起點，把當時不動產投資信託指數經歷的沈重賣壓納入計算，至今指數的漲幅仍高達100％，但同時期，通膨累積的上升幅度不到30％。

不僅長期下來的指數漲幅超越通膨，高通膨的環境也似乎有利於不動產投資信託。路博邁統計，自1991年至今，美國通膨總計有12年低於2％，同時間不動產投資信託參考指數的平均報酬率爲7.4％，在其餘18年的期間，美國年度通膨均高於2％，期間不動產投資信託的平均年度報酬率爲16.5％。

此外，通膨對於不動產投資信託帶來的利多似乎勝過整體股市。路博邁說，回顧過去這30年，美國總計有12年的年度通膨低於2％，另有12年的通膨介於2％～3％。不動產投資信託指數在這前、後兩個時期各有7個年度表現打敗標準普爾500指數；在此外的6年當中，美國年度通膨均在3％以上，而不動產投資信託指數有高達5個年度表現領先標準普爾500指數，唯一表現落後的年度是2007年，當時乃是房地產業自身表現承壓所致。