理財週刊／新建餘屋變動幅度小 短期指標意義不大
文／莊孟翰
內政部營建署於八月二十五日發佈「2016年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」研究成果，營建署表示，「低度使用(用電)住宅」是利用房屋稅籍資料與臺電用電資料，將每年十一、十二月平均用電度數低於六十度的住宅，界定爲低度使用(用電)住宅。至於「新建餘屋(待售)住宅」則是利用地籍資料、房屋稅籍資料與臺電用電資料，將屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅，視爲新建餘屋(待售)住宅。此一研究數據之參考價值何在？是否有如實反映目前景氣現況？請教莊教授的見解。
根據研究成果顯示，2016年全國低度使用(用電)住宅宅數爲八十六萬二九六五戶，佔全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例爲10.22％，較2015年微幅下降0.13％，顯示低度用電戶數比例變動幅度不大，觀察該數據，波動幅度較大的是2009年的11.49％，其因在於2008年遭逢全球金融海嘯，面臨景氣突然崩跌，造成低度使用住宅數量急遽攀升，但維持時間並不長，景氣回升之後，2010年便下滑至11.17％，2011年又下降至10.15％，其後幾年變動幅度依舊不大，每年約僅0.2％微幅變動。
八年間最高最低差僅1.34％ 無法反映短期市況
由於數據變動幅度過小，顯然使用參數無法確切反映景氣現況，研究結果對短期實質效益不高，惟就長期而言，雖然波動幅度不大，卻可據以觀察景氣向上或向下趨勢。
按該數據於金融海嘯之後景氣隨之反轉，尤其是2013年、2014年投資客進場秒殺情況下，低度使用住宅理應隨之大幅變動，但該數據並未如實呈現，仍分別維持在10.5％及10.3％，其因在於本研究數據屬落後指標，無法與景氣變動現況同步，更何況預售與成屋之間至少會有二至三年的落差。
其次，如就這八年研究期間最高與最低之數據變化僅1.34％加以探討，就不難了解問題根源應與資料取得來源有關，而這也正是研究結果屢遭質疑之原因所在。
除低度使用住宅外，營建署另針對新建餘屋資訊統計分析，依統計資料顯示，2016年第四季全國新建餘屋(待售)住宅計7萬3523戶。自2010年第二季起至2013年第四季全國新建餘屋(待售)住宅約維持2萬5000宅上下，從2014年第一季起全國新建餘屋(待售)住宅有逐年增加趨勢，其因在於打房效應逐漸顯現。
因此， 2015～2016年之間僅增加一萬八千戶加以驗證，此期間銷售率已下降至三成，實務上餘屋數量即使倍增也不爲過。因此，今後對於新建餘屋資訊之統計分析，除時間落差因素之外，更應強化市場實務資訊之蒐集與彙整。
對於營建署上述兩數據，一般鹹認未能及時反映房市短期現況，如2014年政府針對投資炒房祭出重稅，從市場走勢可知確實造成房市漸趨冷卻。其次，由種種跡象顯示也可觀察出房市逐漸呈現衰退，包含房仲失業率上升、法拍屋增加、推案量驟減、銷售率重挫、買賣移轉棟數減少，建商讓利加劇，有的直接打折，或是以贈品方式促銷，甚至有些工地因餘屋過多促銷不易，最後索性以批發方式出清。
例如臺中「○○皇居」總戶數高達435戶，2010年六月完工交屋，歷年售價約介於每坪25至35萬元之間，惟多年來一直無法完銷，最後只好以每坪18萬元批發價一次出清，此類案例在近年屢見不鮮。此外，更有以營建換屋方式，以餘屋抵付工程款，再由營造廠打折轉賣給親戚朋友，透過這類銷售管道，爲景氣低迷時的銷售模式，這類銷售模式再起，足見房市下滑趨勢直至今日尚未落底；因此，如將營建署所公佈數據與當前實務現況相互對照，必然會有相當大的落差。
其次，再根據房仲業資訊，本屬穩住房價的臺北市蛋黃區，也抵擋不住這波下跌趨勢，根據永慶房屋依實價登錄統計資訊，今年一月到四月，臺北市除南港區些微調漲0.5％外，其他各行政區幾乎都下跌，大同區跌幅最大達12.9％。其他公寓跌幅超過一成的區域都集中在市中心蛋黃區，分別是大安區及中正區。
最近媒體報導，松山區八德路有一間套房，屋主在2014年三月以一坪65.8萬元買進，總價1270萬元，持有三年後，在今年六月以1025萬元賣出，慘賠245萬元，因此，對於房市可望在今年第三季落底之言論，多認爲失之樂觀，而這班景氣列車是否尚未見到隧道曙光的議題，也正引起廣泛討論，其中低度使用住宅及新建餘屋資訊之正確性難免再度遭受質疑。
參數簡單 真實情況比想像中複雜
該數據使用參數過於簡單，依照房市景氣的複雜程度對照於真實現況，譬如長輩習慣將儲蓄用於購置第二屋，此就當年沒有退休保障者而言，年紀大了依靠租金養老就是最佳的退休保障，如再有多餘資金多買一戶，等子女長大以後再將房產贈與給子女，此就老一輩的財產三分配觀念：現金、股票及房地產，將多餘資金做適當的配置應是理所當然，更何況背後還有很重要的增值誘因。
另外，也有越來越多富人購置第二屋作爲休閒住宅；因此，就第二屋的用電量會不會成爲低度使用，又是另一個值得探討的問題。
如再證諸2014年至2016年的數據皆在10.2％至10.4％之間變動，與實務現況落差的確很大。
而六都當中又以新北市低度使用(用電)住宅宅數最多，共11萬8067戶，比例7.6％；臺北市6萬682戶，比例約6.82％，六都當中低度使用(用電)比例最高的爲桃園，比例約11.44％，臺南及高雄皆維持在10％，臺中則爲9.69％，是六都當中的中等生。
此外，低度使用住宅比例較高的縣市包含宜蘭縣、花蓮縣、臺東縣、雲林縣、嘉義縣、連江縣及金門縣等。
基本上，六都由於居住人口及工作機會較多，家庭戶數也較多，不過從另一角度加以探討，是否會因爲出租不設籍、沒報稅而掩蓋了真相，可能也是今後調查研究不容忽視的另一重要議題。
被隱藏的真相 纔是最大變數
此外，爲獲取銀行融資，常見兩個建案，倘因Ａ建案領取使用執照後尚有不少餘屋，銀行可能會擔心經營不善而不願繼續辦理Ｂ建案融資，而建商也會擔心沒有足夠的現金流量，無法維持正常營運，因此，常會情商親友充當人頭，亦即將現有建案餘屋透過人頭戶「賣掉」，而從內政部統計處的辦理建物所有權登記「所有權第一次登記」欄消失，其中可能潛藏的問題則是實際售價、銷售率與新建餘屋之真實性。
因此，從客觀環境加以衡量，固然可以經由低度使用住宅、新建餘屋據以觀察長期趨勢，但就短期而言，就會有不少與實務現況不相吻合的諸多疑點，因爲這些數據均非同時指標，時間落差至少半年以上。再退一步想，不論是白天或晚上，怎麼看都與實務現況落差很大，其中尤以重劃區或新開發地區最爲明顯。
因此，建議將這兩項數據僅提供用以觀察趨勢，並據以擬定長期政策即可。至於民間營運實務則仍由業者自行調查研究，不必過度強調這兩項數據的重要性。