理財週刊／千億資金加速流向海外不動產
針對國內資金外流，第一太平戴維斯副總經理邱奕平形容得最貼切，他說，投資資金就像孫悟空，受不了唐三藏念緊箍咒，正無所不用其極地找尋出路。
文．顏瓊真
受到政府打房影響，國內資金紛紛向海外尋求適合的投資標的，加上國內不少房仲業者及地產開發商，也加入海外不動產引薦回臺行列的推波助瀾，國內資金流向海外的速度將加快腳步，預估今(2015)年可達上千億元以上的規模。
臺灣房市成交量年減上兆元根據內政部公佈，2014年全年不動產移轉棟數爲三十二萬五九八件，爲2003年SARS以來新低。
而信義房屋統計實價揭露資料，受到房市景氣下滑以及房地合一稅改政策干擾，去年實價揭露的交易規模僅剩下3.7兆元，比起前年的4.7兆元，減少了將近「一兆元」的交易規模。
房仲業者表示，「房地合一稅」已排入立法院會期，且以逕付二讀的速度，若真的會在立法院本次會期三讀通過，實施日期則會在明年一月一日，他們擔心，一旦房地合一實價課稅後，房屋成交量會再萎縮。
不動產移轉棟數的消長，對賴以爲生的房仲經紀業來說，關係很大，沒有成交量，就沒有服務的佣金收入，無異是扼殺其生計。永慶房產集團房產事業羣總經理葉凌棋根據內政部的統計指出，今年三月申請變更爲「非執業中」的經紀業，累計已達4078家，兩年內關了11214家房仲店頭。反觀經營國外不動產則從192家，增加到348家，一年成長超過八成，甚至較前年暴增1.4倍。
爲求生路 房仲業改做海外生意爲了自求生路，近幾年有不少房仲業者爭相投入海外房地產的推薦會，包括日本信義、21世紀不動產、全國不動產、大師房屋、東森房屋，就連商仲業者的第一太平戴維斯、仲量聯行瑞普萊坊等業者都相繼加人，幾乎每個週末假期，各大飯店都有海外不動產投資說明會的場子。至於國人到海外置產的投資熱區，則在日本、馬來西亞、柬埔寨、倫敦、澳洲、紐西蘭、美國與加拿大等地。根據非正式的統計，這幾年國內資金流向海外的金額，約從480億元至600億元的統計都有，而在有愈來愈多房仲業者加入，經營家數有倍數成長的情況下，預估今年外流資金將有上千億元。
最早在日本設立據點的信義房屋，旗下「日本信義」社長何偉宏表示，去年全年仲介成交430件，總成交金額80.11億元，總計五年下來的仲介金額高達215.61億元。
進入2015年，除了日本政府主導的日幣寬鬆政策可望持續，因應東京奧運而興起的公共建設也將陸續啓動，衆多利多因素對於未來房價和租金上漲有正面助益，也使國際投資者目光持續聚焦東京房市。
何偉宏表示，觀察日本信義前進東京經營五年以來，大環境的變動也明顯反映在單件成交金額的變化上。其中2011及2012兩年間的成交單件金額，大多落在五千萬日圓以下，主因爲當時多數的客戶着眼於即時且穩定的租金收入，因此偏好購買總價低而租金報酬率高的小型物件。
安倍三支箭 海外資金趨之若鶩而自2012年底起，首相安倍晉三上臺後祭出三支箭政策，刺激經濟並創造通膨環境，除帶動建築成本上升，也增加日本人的購屋信心，使房價隨之上漲，客戶也因此轉向選擇具備增值條件的物件，其中又以兩房、總價介於四千萬至七千萬元日圓之間的物件最受青睞，帶動平均成交單件金額在2013三年來到六千八百萬日圓的高峰，至於去年的平均成交單件金額則將近六千萬日圓。
何偉宏談到，自日本申奧成功，海外資金就爭相涌入，尤其是這三、四年，包括臺灣及中國大陸都在進行打房政策，進而轉進鄰近的日本。看好日本景氣回春，日本信義接觸的客戶羣中有不少臺灣成功的科技及傳產經營者，加碼購買日本不動產的動機相當強烈，也遇到一些香港和中國客戶表達強烈的購買企圖。
日本信義統計今年第一季業績成果，總成交件數達158件，平均每天成交1.75件，較去年同期增加26％；總銷金額達111億日圓(約新臺幣29.2億元)，較去年同期成長幅度高達70％，創下日本信義單季最高紀錄，顯示國人前往日本置產風潮更爲白熱化。
全國不動產董事長葉春智及總經理石吉平也看好日本市場，自去年十月前進日本引薦新成屋物件回臺銷售，半年內就銷售五十五件，成交金額達4.1億元。
看好深受日本小家庭喜愛的再生住宅市場，葉春智在五月二十五日宣佈，與日本TOTAL ESTATE攜手合作，全國不動產成爲TOTAL ESTATE再生住宅唯一銷售通路，未來臺日同步銷售，估計第一波可銷售戶數達350戶，預估總銷金額約新臺幣32億元。石吉平表示，「再生住宅」的概念爲「將『還能住』的房屋提升至『想要住』的房屋」。而TOTAL ESTATE爲日本再生住宅領先業者，他們透過精準眼光及獨家技術，採單戶收購方式，選擇優質住宅區或商業區的中古屋物件，以最新的建材加以翻新，不僅將格局、動線「砍掉重練」，就連房屋的神經系統「水電管線」也重新更換，再配置最新的傢俱設備包括廚具、衛浴設備等，因此「再生住宅」和新屋裝潢如出一轍！
石吉平提到，近期國人赴日購屋，主要都看好高增值空間的新成屋，然而新成屋房價較高，導致租金投報率相對較低；而中古屋雖然房價較低，乍看租金投報率較高，但隨着物件屋齡提高，建物內外逐漸老舊，房價及租金會隨之下降。此外，若須重新裝潢纔出租，以日本高物價水準，且僅有一戶，建材、工資勢必偏高，須準備一筆不容小覷的裝潢修繕預算！
葉春智談到，日本房屋自有率不到50％，有不少租屋市場的需求，而以電車爲通車工具，有時上班花一個小時的車程是日本人習以爲常的通勤時數，因此，不少東京上班族會在一小時車程的電車站周邊租房。再生宅因重新裝潢猶如新成屋，相信會吸引國內想當「包租公(婆)」的民衆購入。東森房屋在去年也成立國際不動產中心，總經理廖麟鑫並引進專賣建案「Astak」、「G-Residence」，整體銷售金額約十億元，產品以套房和豪宅產品爲主，主要客羣爲有長期投資的消費羣衆，以及具有雄厚資金的置產客。一般投資客大部分投資套房或二房產品，資金充沛的投資客則偏愛豪宅及地段佳商品，但均以未來租金投資報酬率爲主要考量。
看好海外市場 21世紀不動產佈局廣目前積極在日本、馬來西亞及柬埔寨積極佈局的21世紀不動產，董事長王福漲談到，21世紀不動產持續推出多國海外專案，截至去年共推出柬埔寨、馬來西亞、澳洲、日本等國專案，看好東協發展潛力，今年更新接泰國、菲律賓等兩國專案，專案共計十七個，接案總金額共計新臺幣622億元。今年第一季海外案件售出金額約3.48億元，較去年第四季上漲達70％，今年總銷金額預計將上看15億元。21世紀不動產擁有全臺獨有的「全球買賣平臺」，彙集全球七十八個擁有21世紀服務據點的國家的房屋資訊，臺灣的客戶，可將物件PO上21世紀官方網站，七十八個國家的消費者都可以看見。
同樣的，臺灣的民衆也能看到全球七十八國的物件，形成強大的的國際轉介服務系統。去年國際轉介共成交250餘件，今年隨着海外置產持續發燒，有望上漲二～三成，截至今年五月已成交達135件。看好國內的遊資亟欲到國外尋找投資標的，包括騏聿地產也創新引進全球平臺聯賣模式，展開跨國公司在地服務，去年全球平臺共創造新臺幣110億元業績，騏聿臺灣則有20億元業績，預計今年會有一倍的成長，預計銷售量將達48億元。總經理周雋騏表示，國人購買海外房產大多是投資需求，只有少數是移民及兒女就學的自住需求，因此海外房產比較像是投資商品，尤其在全球化的資產佈局中，房地產是相當重要的一環。(文未完)【詳細內容請參閱最新一期《理財週刊》第771期】【尊重智慧財產權，如需轉載請註明出處來源。】【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】