財訊／居住正義最後一哩 房地產稅制三大不公平
文／林文義
唐朝詩人杜甫曾寫詩抒懷：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山」。然而，1000年後的臺灣，高房價使不少年輕人買不起房子；因此，一樣有像杜甫胸懷理想之人，也該思考如何讓天下人都能住得起房子？
深入探討當前居住正義的問題，與不動產獲利課稅太少的租稅不正義有關；草根影響力文教基金會在去年12月委託醒吾科大民調中心的調查顯示，有8成受訪民衆認爲目前房地產獲利與稅負根本不成比例，顯然不合理；另外，有5成受訪民衆贊成以課重稅方式抑制炒房問題。這也顯示，民間要求改變不公平稅制的呼聲愈來愈高，房地產稅改已勢在必行了。
目前的房地產稅制主要有三大不公平，分別是房地產持有成本太低、交易成本太低、一房三價稅制太過複雜。
首先，房地產持有成本與交易成本太低，與房地產交易課稅的稅基──即房屋評定現值與公告土地現值太低，遠遠偏離市價有關。至於房地產稅制太複雜，則與臺灣特有的課稅方式有關，因爲民間賣房子都是房屋與土地一起賣，沒有單獨賣房子或土地的；但現行的房地產稅制，不管在交易的所得稅或持有稅上，卻都是採房、地分離課稅的方式，賣房子要課財產交易所得稅（併入綜合所得課徵），賣土地則不課所得稅而是課土地增值稅；持有稅的部分，房子課房屋稅，土地則是課地價稅。
而爲了對房地分離課稅，政府又創造出三種與市價無關的價格標準，分別是：房屋評定現值（課房屋稅用）、公告地價（課地價稅用）、公告土地現值（課土地增值稅用）。
奇怪的是， 財政部把房地產稅制搞成一屋三價複雜無比，再去課奇低的稅款，使得從房地產交易中獲利者，賺太多且繳太少，難怪民調會顯示民衆對房地產稅制不滿的情緒。
如果依實價課徵，財政部平均一年即可增加約1000多億元稅收，對當前空虛的國庫稱得上是大補。勤業衆信會計師莊瑜敏與資誠會計師許祺昌指出，由於《憲法》明定土地只能課土增稅，若房地產要改按實價課所得稅，必須維持土增稅制度，並允許土增稅可以扣抵實價課徵的所得稅，這樣才比較可行。
至於以實價課徵所得稅的稅率訂定的問題，曾任財政部長、現任成大副校長何志欽表示，房地產實價課稅，應採取分離課稅不必併入個人綜合所得稅，以減少反對的阻力，且分離課稅的稅率訂在20％，較爲適當。
然而，房地產稅制積弊由來已久，實價課稅也非一蹴可幾；何志欽指出，先維持土增稅課稅制避免違憲，再仿效國外的作法，把房屋及土地合一，直接以實價課徵房地產交易所得稅，稅率訂爲20％分離課稅，並允許土增稅可扣抵實價課徵的所得稅，另外，取消房屋稅及地價稅，也改爲房地合一，改課房地產一定比率的定量房產稅。
對此，小英基金會執行長林全指出，把房屋及土地合起來用實價課所得稅，這是另一種兩稅合一，但須注意如果納稅人繳納的土增稅小於依實價課徵的所得稅，必須補繳其中的差額稅款，但若是納稅人繳納的土增稅大於實價課徵的所得稅，則並不退還稅款，以防中間有人套利。
另外，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則指出，以分離課稅方式，用實價課徵房地產所得稅，再允許土增稅可扣抵，是可以思考的方向；但莊孟翰指出，這波臺灣房價大幅上漲和海外資金回臺炒房有關，因此，爲了抑制房價上漲，有必要仿照國外的方式，對回臺炒房的資金或境外回臺投資房地產，加重課徵房地產的資本利得稅，並提高持有房地產的房屋稅及地價稅成本。
先建立實價課所得稅制房地產持有稅負維持不變
講到提高房地產的持有成本，臺北市副市長張金鶚指出，這纔是高房價的核心問題，有必要提高持有多戶房屋者的房屋稅及地價稅。
張金鶚說，要以實價對房地產課所得稅，他都贊成，但現在最大的問題是房地產的持有成本太低，獲利太好，成爲低風險高報酬的投資工具，大家都去投資房地產，才使得房價高漲，因此，有必要提高房屋的持有稅負成本。
不過，對於拉高房地產持有成本的作法，當過財政部長的何志欽及林全都認爲必須審慎，並一致認爲，這要分成兩個議題分別進行，若一次對房地產的所得稅及持有稅制同時下猛藥，可能會使問題變得非常複雜。
何志欽認爲，從事稅制改革必須有策略，不能太貪心，想一次達成所有目標，要訂出先後次序，就像作戰一樣，要先打擊主要敵人；就房地產稅制改革來看，建立對房地產實價課所得稅制最重要，因爲房地產買賣可能獲利數倍，造成的不公平比較嚴重，在推行實價課稅同時，對房地產持有稅負，可能先維持不變，不然同時進行兩種稅改，反對聲浪太大，成功的機會將降低。
新稅制 政府多收稅1400億
如果按「以20％稅率對房地產實價課所得稅，且允許已納土增稅可以扣抵」的設計來推算，估計一年政府約可多出1400 億元土增稅；因爲依2012 年財政部統計，2012 年全年申報土地交易，依公告土地現值計算的土地漲價金額爲6750 億元，繳納的土增稅爲817 億元，而一般估計公告土地現值約爲土地市價6 成，以此推算，則2012 年土地交易市價漲價金額應爲1.125 兆元（6750 億元÷0.6=1.125 兆元），再以1.125 兆元乘上20％稅率，得出以實價可課到的土增稅爲2250 億元，扣掉已納的817 億元，估計實價課稅後，還多出1433 億元土增稅。
林全也指出，主張調高持有稅負者，是看到房地產持有成本太低，才引起有人囤積房屋，造成房價大漲，但其實目前的房屋稅及地價稅的稅率，和外國相比並不低，房地產持有稅負太低，是因房屋評定現值及公告地價等稅基太低所致，而地方政府不願意調高各種房地現值，又與現行的地方財政制度有關，地方政府缺錢主要是向中央要錢，那地方政府就沒有多課稅的意願，如果這個問題不能解決，即使現在將房屋稅及地價稅率調高，在政治的運作下，不久還是會回到原狀。因此，林全認爲，房地產的持有成本，還是可採以估價方式課徵，而所得稅的部分則可逐步走向實價課稅，兩者分別進行可以減少房地產稅制改革的複雜度，避免彼此牽制。
除了制度上的改變，房地產改爲實價課稅制度，另一個重要的措施，就是要如何掌控實價，這次地政士在立法院抗議就和實價登錄有關，地政士公會全聯會理事長蘇榮淇指出，行政院現在把房地產實價登錄的責任，全套在地政士頭上，這並不合理，房地產買賣中，買賣雙方的當事人最清楚並有能力掌握交易實價，不能要地政士承擔全部實價登錄的責任。
交易資訊須完全透明稅改能否成功 民意很重要
由此可見，實價課稅中，光建立實價登錄制度就有相當的難度。對此，曾在美國國稅局工作過的何志欽指出，美國對房屋交易的實價掌控機制非常完整，加上房地產交易金額都相當大筆，且多半會向銀行貸款，要查覈房地產的交易金額，至少有銀行的資料可做依據；另外，美國在課房地產持有稅時，也是由各地方政府依房地產市價公告評定現值，其評定的價格依據都必須上網公開，讓民衆查詢，以透明化的制度建立房地產交易實價機制。
臺北商業技術學院會計財稅所教授黃耀輝指出，要建立實價登錄制度，最重要的就是透明化，例如，曾經住在美國的人，只要用手機上網點一下以前住過的地方，包括住址、門牌及房地產的價格，完全一清二楚；像美國如此講究個人隱私的國家，對房地產交易價格資訊可以完全透明，臺灣爲何不行？
黃耀輝指出，目前行政院在做的實價登錄，採用去識別化的作法，就是在外界壓力妥協的結果，只能看到一個區域的房價，就是故意不讓民衆看到特定地點房地產的真實價格，這是不對的；另外，實價登錄當初立法時，還有一個附帶決議，要求在各項配套措施建立完成前，實價登錄資料不得作爲實價課稅之用，這些規定都是擋住實價課稅的石頭，有必要及早搬開。
房地產實價課稅制度雖然還在討論階段，但這項稅改能否成功，與民間的共識很有關係，當初，財政部推動最低稅負制也是在民間支持下，半年內就完成立法；民間對高房價不滿逐漸累積，過去大量囤積土地或是靠房地產炒作致富的業者必須知所警惕，現在這種高報酬低稅負的時代，很快就要成爲過去了！