23億+7200平競配建!越秀1.7萬/平斬獲花都鳳凰路地塊

本站房產訊 10月30日土拍大戰中,花都也有一宗靚地加入爭奪戰。地塊臨近花都湖,自然資源豐富,居住環境佳,距離地鐵9號線清布站約1公里。特別的是,地塊採取“競配建+競自持+搖號”的方式,直接進入競配建環節,起拍樓面價即爲地塊最高限價,摺合樓面價高達1.6萬/平,是花都最高單價記錄的2倍。

今天下午,經過多輪爭奪,最終越秀地產以最高限價231000萬元和配建7200平方米斬獲該地塊,而剔除配建面積,地塊實際樓面價高達17115元/平米。是此前花都宅地單價最高記錄,路勁2015年10月拿下茶園路以西J11-SJ06地塊,創造樓面價8054元/平的兩倍多。

廣州中原研究發展部分析,地塊處於花都區府、空港區、廣州北站三點輻射範圍之內,屬於花都湖規劃的重要部分,對區域樓市和花都產城融合均有重要意義,但資源投入力度有待提高。

方圓地產首席分析師鄧浩志認爲,此次花都地塊樓面價刷新幅度非常大,讓市場感到吃驚,但也有其原因,由於該地塊周邊樓盤售價都在2.5萬/平左右,項目本身售價預期長嶺居地塊差不多,但地價反而低了2千,所以也算合理,甚至比長嶺居地塊更划算。

起拍樓面價高 商業部分需自持30%

該地塊位於花都湖東南側,屬於規劃中的新開發片區,該地塊包含東側居住用地及西側商服用地,需配建1萬㎡拆遷安置房,扣除安置房計容後實際起拍樓面價爲16248元/㎡,樓面價大幅高於目前花都住宅地單價紀錄。

住宅地塊(地塊A)總用地面積爲50010㎡,可用建設面積爲35646㎡,計容建面爲99809㎡。目前爲草地魚塘,地勢無明顯起伏,東側臨近雲峰花園,南側爲在建的2025 park產業園,西側緊貼主幹道鳳凰南路,北側目前爲草地,根據《花都湖規劃》顯示未來將同樣建成住宅社區。

商服地塊(地塊B)總用地面積爲19450㎡,與住宅地塊隔路相對,目前南北兩側舊廠房正在進行拆除平整,未來將成爲連片的商服區域。出讓要求顯示,地塊B不得建設及銷售住宅或商業公寓,且自持不低於計容的30%,對於企業盤活商業、招商引資方面有一定要求。

自然資源豐富 居住環境佳 配套待完善

地塊周邊的生活配套目前主要集中在地塊北側,往北大約800米爲祈福生活服務及一商業體,涵蓋超市、電影院、餐廳等,能滿足日常生活需要,但豐富性和品質仍有待提高。此外,地塊臨近花都湖公園,自然資源豐富,居住環境佳。商服地塊南北兩側尚有殘存的舊廠房,正在進行拆除平整。

交通方面,地塊西側有一公交站點“鄺家莊東”,有公交線路來往花都區內;東側距離9號線清布站約1公里。據悉,9號線開通後,將串聯機場、區府以及汽車城,提高地塊與周邊的通勤效率。其次,由於9號線與3號線換乘較方便,而花都置業成本低於市區,預期將承接一部分市區上班族的需求。

廣州中原研究發展部認爲,該地塊周邊生活配套完善、居住環境較佳以及距離9號線距離適中,將有望成爲日後吸引買家的三大亮點。

花都宅地供應量少 周邊一手樓匱乏

本站房產查閱歷史記錄發現,花都商住用地供應集中在2013-2015年,5年來供應量呈下降趨勢,去年更出現“斷供”的情況,鳳凰路地塊一期用地是該區2016年來,首宗公開出讓的商住用地。

花都主要板塊的一手項目基本已售罄或餘下一些尾貨,供應量不足。地塊周邊一手樓同樣匱乏,根據中原地產的數據,價格在2.4-2.5萬元/㎡,二手項目較多,價格在1.7-2萬元/㎡。因此,鳳凰路地塊的項目未來可填補市場空白。

產城融合規劃利好 資源投入力度待提高

據瞭解,該地塊處於花都區府、空港區、廣州北站三點輻射範圍之內,同時屬於《花都湖地區居住組團控制性詳細規劃》(下稱《花都湖規劃》)的重要部分,無論是對於區域樓市還是未來花都“產城融合”發展均有重要意義。根據2017年5月19日廣州市國規委通過的《花都湖規劃》顯示,花都湖周邊區域將進行統籌開發,預計將打造成爲居住人口達26萬的“濱水新城”。

實際上,思科智慧城、廣州中新知識城等均領先嚐試了“產城融合”道路。思科智慧城鎖定了科技巨頭思科以及其上下游企業;中新知識城與新加坡合作,在外資引進方面有優勢。這兩大“新城”均是廣州市重點項目,資源投入力度大。

中原研究部對比發現,花都湖地區的優勢在於發展可用地面積較大,對於未來規劃強調產業與居住相結合,相互平衡;此外濱水、地鐵通勤、臨近區域商務中心亦屬於其特色。不過,花都湖地區發展起步較晚,規劃經過多次調整,目前仍處於初步建設狀態,招商引資以及公共資源投入力度有待提高。