至冷時代，文旅地產如何逆風翻盤
作者丨周偉
新冠疫情席捲全球，這無疑是國內外文旅產業的一次浩劫。國內旅遊業旅遊人次和旅遊收入相比去年大幅萎縮，前三季度文旅項目投資也相較去年下降近四分之一。文旅企業經營狀況惡化，一部分企業文旅夢就此破滅，一部分企業加速文旅佈局，行業分化明顯，文旅地產後疫情時代就此開啓。
今年年初，疫情在國內席捲而來。2020年1月24日，中國政府發佈暫停旅遊企業經營活動的通知，一夜之間，中國的旅遊出行活動全面停擺。整個一季度，中國旅遊業降至冰點。
從二季度開始，隨着全球各行業逐步復工復產，旅遊業開始復甦。文化和旅遊部2020年第三季度例行新聞發佈會的信息顯示，在旅遊景區方面，據測算，第二季度，全國A級旅遊景區遊客接待量環比增長158.7%，收入環比增長131.7%。第三季度，全國A級旅遊景區接待遊客人數達到去年同期的7成左右，一些地方旅遊景區已接近去年同期水平。
在旅遊度假區方面，據測算，第二季度，全國旅遊度假區接待遊客環比增長247.7%，收入環比上漲144.6%。7-8月，全國旅遊度假區全部恢復開放，接待人次和收入恢復到去年的九成左右。
鄉村旅遊方面，據測算，第二季度，全國鄉村旅遊接待遊客環比增長106.3%，總收入環比增長148.8%。7-8月全國鄉村旅遊接待人次和總收入都已恢復到往年同期的九成多水平，從業人員數量基本達到去年同期水平。
雖然2020年旅遊業遭受重創，但旅遊業增長趨勢未變，基本面穩固，文旅地產發展的基礎和趨勢沒有改變。
文旅投資趨勢向“小”
在經歷前幾年持續攀升之後，受新冠疫情以及經濟向下趨勢影響，2020年文旅項目投資放緩明顯。據不完全統計，2020年1-9月，全國文旅投資項目總計200個，超過去年同期，但總投資金額下降明顯，截至9月底，全國文旅項目總投資金額9281.31億元，低於去年同期的12640.94億元，降幅達到26.58%。與去年全年1.6萬億的投資額相比，預計2020年全年，全國文旅項目投資總額將減少約四分之一。
2020年，超大型文旅項目與去年相比有所減少，文旅投資趨向“小而美”。據不完全統計，投資額超過100億元的文旅地產項目有12宗。
從文旅投資項目所屬類型來看，文旅綜合體和特色小鎮依然是投資重點。2020年前三季度，文旅綜合體項目佔比達45%，特色小鎮佔比16%，兩者佔據文旅投資項目的一半以上。
文旅企業夢碎與佈局並行不悖
一場席捲全球的新冠疫情大流行加上地產業“三道紅線”，讓文旅企業感受到深深的寒意，一部分企業文旅夢碎，一部分企業調整文旅佈局。因此，2020年的文旅地產行業出現一邊加速“賣賣賣”，一邊加碼佈局文旅項目，文旅業的分化也越發明顯。
不少規模大的文旅企業陷入困境，紛紛出售旗下資產。曾經的文旅地產霸主萬達在前兩年將手上的萬達文旅城項目打包出售，今年也沒能躲過疫情對文旅板塊進一步的傷害；富力地產整體財務狀況也不理想，正逐步出售手上資產，酒店夢正走向幻滅；藍光發展旗下藍光文旅集團大量高管離職或被辭退，與此同時，藍光文旅旗下的第一個項目，都江堰水果俠被無限期關停；新華聯文旅也迎來近十年以來的首次虧損。
然而，在甩賣文旅資產的同時，一部分企業卻在加速佈局。華僑城集團從2018年開始持續拋售資產，但這並不影響在文旅地產方面的佈局。即使在新冠疫情最嚴重的的1月份，華僑城集團也拿下3個文旅項目。
融創集團在今年也加入到投資文旅資產的行列。融創在處置資產上態度堅決，在文旅項目拿地上卻是毫不手軟，截至9月底，文旅項目投資額約800億元，2020年超過1000億不成問題。
在房地產拿地受到諸多限制之際，文旅拿地近年來熱度持續上升。究其原因，一方面是文旅拿地成本低，另一方面則是文旅項目的配套住宅用地空間大。在拿地成本方面，以華僑城爲例，華僑城2019年綜合毛利率爲56.58%，其中地產業務毛利率高達74%。華僑城2019年共獲取47個土地項目，其中28個項目以底價摘牌，有效降低了拿地成本。財報顯示，華僑城2019年拿地金額爲744.6億元，其拿地/銷售均價比僅18%。在配套住宅用地方面，以復星旅文爲例，2019年復星旅文新開工項目麗江復遊城和太倉復遊城，這兩個復遊城項目在區位和資源方面極具優勢，而其中住宅指標將近一半，麗江復遊城可售度假客棧和住宿面積佔比超過七成，太倉復遊城可售度假物業單位的總建築面積佔比爲44%。
睿觀點
雖夢碎文旅之路的比比皆是，但衆房企仍爭先恐後地涉足文旅項目，樂此不疲。然而，受歡迎程度高、持續時間長的文旅項目卻寥寥無幾，這不得不令人深思。
*本文節選自《2020中國不動產資產管理年度報告》，更多內容將於第五屆不動產資管創新峰會現場正式發佈，敬請期待。
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