張宇:住房是需求牽引供給、供給創造需求的主要堵點
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第二十二屆北大光華新年論壇12月19日舉行。本次論壇以“預見正在發生的未來”爲主題，匯聚“光華思想力”研究成果與光華各項目創新思路。北京大學光華管理學院助理教授張宇出席論壇並發表演講。
張宇指出，住房問題是需求牽引供給、供給創造需求的主要堵點。居民的錢袋子受限於住房市場，使得牽引供給的需求無法有效形成。房價上漲限制了未購房居民的消費力，而租房市場對此起到了有利的緩衝作用。同時，住房市場的供給約束了人口的集聚，限制了商品和服務的供給。
在談及租賃住房建設影響居民購買力時，張宇提到，居民自由支配收入，即支付基本生存支出、償債支出後可支配收入的存餘，是以“滿足人民日益增長的美好生活需要”爲根本目的的經濟工作中，更爲恰當的“需求側管理”居民購買力衡量口徑。通過增加租賃住房的供給，可以降低人民滿足基本居住需求所需要付出的住房支出，以此提高居民自由支配收入，增加需求牽引供給的空間。與此同時，租賃住房建設能夠帶來更多、更好的商品和服務，以緩解人口聚集帶來的經濟活力與房地產上漲過快之間的矛盾，爲人民提供更多、更好的商品和服務供給。
以下根據演講實錄整理：
張宇：大家好。我是金融系的張宇，今天我作爲一個研究家庭的學者，在這裡非常榮幸跟大家分享租賃住房建設究竟如何幫助老百姓改善生活，如何幫助我們更好地開展經濟工作。
住房是需求側改革的主要堵點
第一頁PPT的題目其實昨天是“十四五”啓航，需求側改革。我們現在根據剛剛結束的中央經濟工作會議的精神，把它叫做“十四五”啓航，需求側管理。剛纔和大家一起，非常有幸學習到張崢老師提出的高效利用現有經濟體制和現有經濟市場，切實可行的租賃住房市場改革試點方案。我也認爲需求側管理是一個更加切合實際的提法，因爲我們可以高效利用現有的機制做到一件對於經濟生活非常有幫助的事情。
我們在中央經濟工作會議今年的報道上，看到了一點和過去突出不同的地方，就是今年第一次將滿足人民日益增長的美好生活需要提爲了經濟工作的根本目的。這樣的根本目的展現了黨和政府的決心。
在這樣的經濟工作中，一個重要的提法是需求牽引供給，供給創造需求。我作爲一個研究家庭的人，通俗解讀爲以下的兩句話。第一句話，需求牽引供給。做大居民的錢袋子，讓居民有錢消費。第二句話，供給創造需求。要生產出居民更加喜歡的商品和服務，讓居民有意願去消費。
這樣的循環裡面，有一些堵點。什麼是最重要的堵點？我個人淺薄的觀點是，住房是這一環裡面最重要的堵點。
爲什麼？第一，居民的錢袋子受限於住房市場；第二，住房市場的供給約束了人口的集聚，限制了商品和服務的供給。我們在一項和麻省理工合作的研究裡發現，一個比較有意思的方面，2016年和2017年的一二線城市房地產限購，導致臨近的中小城市房地產熱情激增，房價脫離基本面上漲。什麼意思？房子還是那個房子，但是價格上去了，這樣的變化會導致什麼後果。它會使得未購房居民的財務壓力上升，限制這部分的消費能力。我們看到租房市場起到了一個非常有利的緩衝作用，租金並沒有上漲，未購房人羣可以選擇居住在穩定的租房裡面。這樣就有利於我們提振消費，化解高房價對經濟工作的影響。
租賃住房建設提高居民自由支配收入
我們應當具體在怎樣的一個理論框架裡面，思考租賃住房建設對於中國居民購買力的影響？我們通常在討論居民收入，居民錢袋子的大小時，使用人均GDP和可支配收入的口徑。尤其是可支配收入。剛纔劉俏院長指出我國目前可支配收入只是人均GDP的43%。實際上，可支配收入還不是居民錢袋子的大小。因爲總收入減去社保和稅收之後，居民至少還要支付最基本的生存支出，包含基本的住房支出和食品支出，償還銀行的貸款。這些都無法自由支配進行消費。如果我們去看國際通行的對於居民錢袋子的衡量，概念應該是所謂的“自由支配收入”。
自由支配收入在國內提的還不夠多，我們需要把自由支配收入測算出來，把它量化。因爲自由支配收入更契合滿足人民日益增長的美好生活需要，更契合宏觀經濟的需求側管理。我們知道，中國政府的執行力非常強，只要把一項指標量化，就一定能做到。我們要做到2020年的嫦娥五號探月，就做到了，這一目標是很多年前（2004年）就完全量化確定的。
我們可以具體看一下自由支配收入相對於人均GDP的體量。可以看到，北京市2019年的人均GDP有16萬元，然而北京市2019年的人均可支配收入只有不到7萬，是人均GDP的41.3%。可以想象在北京像我這樣的居民，購房的壓力，償債的壓力會使自由支配收入遠遠低於41.3%，我不知道能不能達到1/4。如果人均只有4萬塊，在所謂的需求牽引供給上面，我們的空間是可以拓展的。我們可以想到，如果我們去擴大人民的自由支配收入，可以做大我們的中等收入羣體，可以夯實中等收入羣體的購買力。
租賃住房建設怎麼樣提高居民的自由支配收入？當然是通過增加租賃住房的供給，降低人民滿足基本居住需求所需要付出的住房支出。這並不是說住房支出越低越好，而是說在居住質量不發生改變，管理水平不發生改變的時候，住房支出的上漲不利於我們的自由支配收入。所以，住房行業，房地產行業需要更加精細化，把現金流放長，光華在這方面做了一些研究，並形成了一系列成果。
租賃住房建設化解兩難矛盾
剛纔說的都是所謂的需求牽引供給，也就是怎樣做大居民的錢袋子。租賃住房建設對於我國經濟工作的另一個重要幫助是，可以幫助市場生產出更多、更好，居民更喜歡的商品和服務。我們在座的各位可能都非常熟悉，在兩三年前，首都清理不符合安全法規的臨時房屋所引起的爭議。這樣的爭議反映的是什麼？反映的是中低收入流動人口的居住條件的缺口，導致在城市中缺乏足夠的勞動力爲人民提供充足的服務；這樣的舉措之後，我們也發現北京市場餐飲服務的價格出現了明顯的上漲，供給出現了明顯的下降。
另一方面，最近的3到4年是所謂房地產市場短期調控措施的常態化。這個常態化實際上誤傷了很多有高技能的人才向需要他們的城市進行遷移。我具體所說的政策主要指“認房又認貸”的政策。如果在深圳有了一套房貸，想遷移到北京，你再去買房是無法獲得一個有利的貸款條件的。政府所做的調控措施都是有它的合理性的，面臨一個兩難：人口聚集帶來的經濟活力，更好的商品和服務供給，以及房地產上漲過快之間的矛盾。而我們所說的租賃住房建設實際上就是解決這個兩難，化解這個堵點的高效措施。
我們欣喜看到，在中央經濟工作會議今年提到的第七點重要任務上，把非常具體的租賃住房建設提爲了明年經濟工作必須加強完成的一個重點任務。我覺得這是非常有利於我國經濟生活提升，有利於我們老百姓的一項措施。我們拭目以待，希望能看到這方面更多的進展。
今天我的分享就到這裡，謝謝大家。
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