影／地上權案這樣玩！10戶有1戶出租 報酬率6%打趴店面
根據高雄市地政局資料，高雄的各重要商圈裡，今年租賃實價登錄筆數最多的是位於前鎮區的「光華生活圈」，尤其是廣西路的地上權案「國揚時代」就有接近30筆租賃資料，迄今全案10戶就有1戶出租，而且推算租金和總價關係發現年報酬率甚至可達6%，出租17年就回本。
▲高雄的地上權案「國揚時代」出租比例接近1成，是高雄最熱門的租屋社區之一。（圖／記者陳建宇攝）
現在買賣房子都要做實價登錄，但出租物件在實價登錄上的資料卻非常少，根據《高雄實價網》的實價登錄資料，今年1~4月高雄各商圈的租賃筆數，最多的是「光華生活圈」，也只有33筆資料，其次是巨蛋生活圈的28筆。不過實際探究這33筆出租資料，發現竟然有27筆是位於廣西路的地上權建案「國揚時代」。
▲「國揚時代」休閒設施豐富，也是吸引租屋族的主因。（圖／記者陳建宇攝）
而根據信義房屋數字，該案自2018年以來共有67筆租賃紀錄，信義房屋三多捷運店主任施智邦表示，該案共有748戶，因此出租的比例約8~9%，雖然社區戶數多，但因爲引進漢來的物業管理，且社區整體規劃大器，1樓門廳挑高，休閒設施豐富，雖然規劃的坪數不大，但不會給人蝸居的感受，因而吸引租屋族。
「國揚時代」規劃25~37坪的2~3房，地上權存續期爲70年，開價每坪17~20萬元，總價最低388萬元起。負責銷售的上揚國際建築團隊營業五處總經理林毅表示，該案位於高雄市中心，鄰近三多商圈，所處的光華生活圈生活機能便利，因此可以吸引包括三多商圈的上班族，甚至一些外商公司在這裡租屋。
▲建商直接裝潢空屋並附上家電、傢俱出租，買方可以當現成的包租公。（圖／記者陳建宇攝）
此外，該案也採帶租約銷售的模式，林毅指出，該社區A棟有6個樓層、80多戶由建設公司直接裝潢、出租，且附有全套傢俱、家電，買的人只要1卡皮箱就能入住，也可以當現成的包租公，吸引不少投資置產的客羣，目前已賣出超過6成。
▲該案由於房價較低，出租的年報酬率甚至可達6%。（圖／記者陳建宇攝）
根據《高雄實價網》資料，該社區租金範圍從1.67~4.2萬元，但主力租金落在2.5萬元上下，林毅表示，租金2.5萬元的產品總價約落在500萬元，依此推算年報酬率爲6%，狠打報酬率只有2%的店面，且現在地上權產品貸款成數已可到8成，以總價500萬元的產品估算，每個月的房貸約2萬元，等於買來出租每月淨賺5000元，用來回填自備款的100萬元，大約17年就能回本。
事實上，位於高雄市區的地上權產品近年銷售狀況都不錯，包括鳳山的「R5新世界」、三民區的「河堤世界」，施智邦表示，地上權的產品房價往往是周邊所有權產品的7折，創造出價差因此可以吸引民衆購買，主力的購買族羣除了鎖定報酬率的投資客之外，一些在高雄有據點的外商公司也會考慮購入，用攤提房貸來取代租屋，未來若撤點也可以脫手。
此外，也有不少退休族羣會選擇地上權物件，施智邦指出，自己曾遇到不少退休族詢問地上權產品，就是因爲房價便宜之外，使用年限達70年幾乎可使用3代，相較於所有權產品40~50年就勢必要面對更新問題，地上權產品似乎也不差。
不過買地上權產品出租也要考慮未來狀況，包括使用年限減少後承接的力道勢必較弱，且新房子時期要出租不難，但屋齡一高租金行情也得打折，都是接下來會遇到的問題。