廣州二手樓業主急於"賣一買一" 最高讓價18萬

同樣天河北大面積單位，降得狠的698萬售出，開價990萬的“站在山崗上”變成“齊天大剩”，相比之下番禺盤降價十幾萬成交只是“毛毛雨”

最近，二手市場有不少降價成交案例，業主急售原因不一，買家購入筍盤的原因也各有不同。據統計，業主降價成交，“賣一買一”急需資金置購新房、移民是最普遍的原因。從目前收集到的案例來看，廣州雅居樂業主“賣一買一”讓價18萬元是最高的降價幅度。18萬元是縱向的比較結果，但是如果以橫向比較的方式，以同區域相近戶型面積的成交來比較，可能降價的幅度將要大很多。天河北華標廣場一個164平方米的大單位，業主8月份放盤至今，堅持990萬元放盤價不變，直到目前沒有售出，而就在上期本版的一週樓市風雲榜欄目刊出一個天河北金潤大廈160平方米的成交案例，成交價爲698萬元，兩者足足相差300萬元。即使撇開面積和樓盤差異、高低樓層和朝向等因素，兩者差異也不會到300萬元之巨。由此可見，目前是盤多客少，如果不向市場低頭，恐怕盤源就很容易變成“齊天大剩”。

爲了讓讀者更全面地瞭解目前市場情況，記者也收集了一些區域“長壽盤”的案例，這些盤源有的從今年年初放盤至今因遇上“3·30新政”社保購房資格“3改5”而錯過交易時機，有的則因爲強硬堅持一次性付款的要求在交易前“撻Q”，之後再也等不到合適的買家。廣州中原企業傳訊部何嘉麗表示，置換型或需要資金週轉的業主願意讓價出售的較多，而買家是否有心購入，與業主磋商的誠意，也對買賣雙方的交易心態有影響。業主心態、對付款方式的要求以及一手對二手的衝擊則對成交週期有着更爲明顯的影響。

文/圖:廣州日報全媒體記者李鳳荷

降價成交哪家狠？

廣州雅居樂：業主需置換放盤一個月 讓價18萬

物業地址：廣州雅居樂電梯中層單位，建築面積：約98平方米，成交總價：放盤價375萬元，最終成交357萬元。

點評：中原地產觀景路分行高級營業經理郭基才介紹，該套房屋爲廣州雅居樂東南向三房，樓齡約10年左右，業主爲一手購入，此前用於自住，由於需要置換物業，因此放盤，初始放盤價爲375萬元，放盤時間約1個月。

而買家則是改善客，看房約1個多月，主要看中這套三房環境優美，中原郭基才透露，由於業主置換物業需要資金的週轉，經過分析和磋商，最終讓價18萬元達成交易。買家首付三成，按揭購房。

置業TIPS：廣州雅居樂位於番禺區興南大道，小區擁有國際級的園林，大型人工湖、原色小亭、特色塔樓等，還有一條娛樂和休閒結合的商業街，購物、人工湖休閒、林蔭小道等應有盡有。

記者分析：根據中介數據，廣雅該單位摺合單價約3.64萬元/m2，現時該樓盤均價約3.6萬元/m2。其實這次降價成交“水分”較大，業主本身就放高價，最終以市場價成交，對買家來說，做決定不要太心急，看中心水戶型纔是最重要。該單位成交關鍵並非業主讓價18萬元，東南三房靚向保養好纔是關鍵。

康隆苑：置換型業主需資金週轉?讓價10萬

物業地址：海珠區寶崗大道康隆苑樓梯低層單位，建築面積：約68平方米，成交總價：放盤價220萬元，成交價210萬元。

點評：中原地產寶崗分行高級營業經理鄧劍軍介紹，該套康隆苑樓齡約17年左右，業主此前用於自住，近期有置換的需要，因此放盤，初始放盤價爲220萬元。而買家是自住客，看房約有半個月時間，購房預算在250萬元以內，主要看中這套兩房地段、小區、樓層都較好。由於業主置換物業需要資金週轉，擔心樓價會有變化，經過磋商，最終以210萬元成交。買家首付三成，按揭購房。

置業TIPS：康隆苑小區位於海珠區寶業路，花園式小區，24小時管理。小區設有幼兒園、活動場所等，此外，周邊配套也相當完善，有菜市場、超市、商場等配套，居住氛圍十分濃厚。

記者分析：據中介數據，該套單位成交單價爲3.1萬元，與周邊市場持平。一位資深地產人士曾經教路，在市場下跌時期，放盤價比周邊價格低10%才放得快。這個業主放盤時間不長，也是以市價成交，可見目前中小戶型單位未到需要跌價成交“搶客”的時間點，業主還有時間等一等。但從這個案例和廣雅案例可以看出來，付出時間成本也釣不到“水魚”，最終仍是市價成交，如果等錢週轉的業主，開價比其他業主低即可加快成交速度。

慘變“長壽盤”爲哪般？

第一原因：開價過高?中原地產城西花園分行高級營業經理樑培煉介紹，部分不急於出售的業主放盤價高於市場價，是導致放盤時間較長仍未成交的重要原因。此前，城西花園一套面積約58平方米的兩房，市場價約160萬元，而業主放盤價高於市場價約15萬元，客戶對價格接受度不高，因此放盤近半年還沒成交。

中原地產寶崗分行高級營業經理鄧劍軍透露，業主不合時宜反價是該板塊成交週期較長的主要原因。此前，南田路一套約68平方米的低層樓梯兩房，初始放盤價是150萬元左右，後由於看房客戶較多，業主認爲市場活躍，一個月後便加價10萬元，導致一直沒能成交。

合富置業天河華標廣場分行主管陳磊奇表示，目前龍口板塊以小面積“剛需”戶型較爲熱銷，對於高價位的大積盤較少買家諮詢問津。如天河北路華標廣場一套164平方米的中高層電梯單位，放盤價爲990萬元。據瞭解，該單位是南向四房兩廳兩衛格局，室內裝修保養好，沒有出租過。業主急賣，從今年8月開始放盤，一直未能放售成交。記者瞭解到，天河北上週剛成交金潤大廈一個大積單位，可以快速獲得一次性付款客戶承接的原因在於降價成交，160平方米低層單位成交價698萬元，與華標廣場單位價差近300萬元。

第二大原因：業主堅持一次性付款錯過成交時機?一些對付款方式要求較爲嚴苛的業主，如需求一次性付款的，同樣也使得成交週期延長。樑培煉透露，此前一套富力桃園約75平方米的兩房放售，業主置換需要資金週轉，放盤價爲240萬元，稍低於市場價，但其要求買家一次性付款。放盤半年間，也有不少客戶看房，但由於資金原因，看中該套房屋的一位買家最多隻能首付七成。後經過磋商，業主願意再讓價5萬元，接受買家首付七成，但買家已選擇了另一套房屋。錯過了成交時機，這也是導致成交週期延長的重要原因。

中原地產鄧劍軍表示，昌盛小區一套樓梯高層面積約65平方米的兩房，放盤價爲160萬元。由於有消息傳出會加裝電梯，業主放盤價即便稍高於市場價也有不少買家看房。但業主要求買家一定要一次性付款，使得放盤3~4個月仍未有成交。

第三大原因：社保資格“3改5”客源減少?一手新盤分流二手客源中原地產江燕分行高級營業經理李彩雲介紹，廣紙、廣鋼板塊一手樓盤分流客源是該板塊成交週期較長的主要原因。如此前一套面積約97平方米的富力順意花園三房放盤，放盤價爲438萬元。雖然有不少買家看房，但由於單價相對較高，不少買家寧願選擇周邊一手樓，因此導致該盤放盤4個月仍未有成交，最終業主轉售爲租。

合富置業海珠曉港灣分行主管張海輝表示，由於年初廣州房地產新政出臺，社保由3年變5年等政策，使南洲板塊二手盤放盤週期相對較長。海珠區南洲名苑一電梯中層單位從今年初放盤至今未能成交。