競自持後廣州首場土拍 萬科連奪兩宅地
本站房產訊“新規+新政”也擋不住宇宙第一房企的的熱情。今日，廣州迎來“330新政”後的首場土地拍賣，這也是廣州啓用“限地價、競配建、競自持、搖號”組合新規後的首場土拍。20多家房企參與今日角逐。最終，萬科接連斬獲白雲區魚苗廠及黃埔長嶺居板塊共2宗宅地，自持比例均超過50%。開發區4宗商業地塊因出讓條件苛刻，全部底價成交，競得人分別爲保利城投、創維電子、雪松控股集團旗下君華集團及鑫業投資。六宗地塊總計攬金56億元。
先來看看具體的成交結果：
【白雲魚苗場宅地】自持比例50% 樓面價29832元/平
金主：萬科
萬科以23.9億、配建1350平方米拿下該地塊，自持比例達到50%，摺合樓面價29832元/平（不含自持面積）。
白雲區魚苗場宅地是繼穗花水泥廠地塊、棠涌南華盛物流地塊後白雲新市板塊又一宗舊改地，受到不少開發商關注。地塊位於白雲區京廣鐵路以東，黃石西路以北，靠近新市商圈，處於白雲新城5公里輻射圈內。周邊生活配套比較齊全，但交通、教育資源略顯不足，周邊3公里內無地鐵站，附近只有區級小學。另外，附近城中村和工業區衆多，環境還有待改善。
【長嶺居YH-A4-3宅地】自持比例55% 樓面價19862元/平
金主：萬科
無獨有偶，該地塊也被萬科拿下，總價12.2億元、競配建900平方米、自持比例55%，摺合樓面價19862元/平。
本站房產實地探營發現，這宗地塊容積率低、附近山景資源豐富、空氣好，實在是一宗住宅靚地。美中不足的是配套與交通仍不完善。
地塊本應在去年9月出讓，由於恰好位於去年拍出2.7萬/平高價的長嶺居地王旁邊，受當時高價影響，一度被中止出讓。如今重出茅廬卻碰上了拍地新規。目前地塊附近庫存已經嚴重告急，周邊樓盤售價直逼2.5萬/平。
【科學城KXC-S1-3地塊】底價54519.36萬元成交 摺合樓面價4800元/平
金主：保利城投
地塊競得人廣州蘿城房地產開發有限公司，據悉，該公司爲保利城投的“馬甲”。
這宗商務用地可建設用地面積32453平方米。競得人須在黃埔區、廣州開發區辦理工商註冊登記並長期經營；在支付土地出讓金的同時，須一次性另支付在建工程價款2.1245億元。
【科學城KXC-K1-5地塊】底價44773萬元成交 摺合樓面價6750元/平
金主：雪松控股集團旗下君華集團
地塊位於開創大道以南、開達路以西，土地用途爲商務兼容商業用地，宗地面積22110平方米。競得人君華集團由雪松資本於1997年在中國大陸投資建立，業務涉及有色金屬、房地產、汽車銷售等領域，是廣東省企業百強。雪松控股集團是一家實業爲本的綜合類產業集團，成員企業包括供通運供應鏈集團、化工供應鏈集團（含齊翔騰達002408）、文化旅遊集團、君華地產集團、社區生態運營集團、養老產業集團、金融服務集團等七大產業集團。2016年，雪松控股實現銷售收入1570億元，蟬聯廣州民企排行榜首位。
根據出讓條件，競得人須承諾於土地交付後第三年投入運營，當年在黃埔區、廣州開發區實現營業收入約631億元，繳納稅收約2.19億元；土地交付後第五年穩定運營，當年實現營業收入約1270億元，繳納稅收約5.32億元。
【科學城KXC-K1-6地塊】底價7632萬元成交，摺合樓面價6711元/平
金主：創維電子
地塊位於開創大道以南、開達路以西，土地用途爲商務兼容商業用地，宗地面積3791平方米。競得人競買申請人須承諾於土地交付後第三年投產，投產年在黃埔區、廣州開發區營業收入不低於人民幣15億元，投產年繳納稅收不低於人民幣0.6億元；競買申請人須承諾於投產後第三年達產，達產年在黃埔區、廣州開發區營業收入不低於人民幣30億元。
【KXCD-D1-7地塊】以89446萬元成交，摺合樓面價6630元/平
金主：鑫業投資
地塊位於開泰大道以南、發源路以北；土地用途爲商業兼容商務用地，宗地面積44970平方米。競得人廣州鑫業投資發展有限公司的股東分別爲：廣州協鑫南方置業發展有限公司和廣州開發區工業發展集團有限公司。競買人需承諾於土地交付後第三個完整財務年度投產，達產年在黃埔區、廣州開發區入統實現營業收入爲人民幣280億元，達產年繳納稅收爲人民幣10億元。
看完了成交結果，讓我們再來看看今天最大的新聞點——拍地新規。
今天出讓的白雲魚苗場宅地、長嶺居宅地，都採取“限地價、競配建、競自持、搖號”的方式競拍。這是廣州市最新出爐的土拍“組合拳”。簡單來說，就是房企先競價，達到最高限制地價後，開始竟配建。當配建面積達到最高時，開始競自持，自持比例最高可達到100%。如果這都沒能攔住開發商，以至於仍有兩家以上的房企報出100%自持，那隻能採取最終的“殺手鐗”——搖號。
這套“組合拳”有用嗎？從拍地結果來看，地價是控制住了。今天萬科斬獲的兩宗宅地，樓面地價分比接近2萬元/平、3萬元/平，距離區域最高價記錄還有不少距離。
廣州國規委也表示，調整土地出讓競價方式已“初見成效”，接下來還將繼續採取這套“組合拳”及其他政策工具，嚴防異常高地價擾亂市場。
值得注意的是，政策規定清清楚楚：企業自持部分只能作爲租賃住房，須整體確權，即只辦理一個不動產證，不得銷售。自持部分持有年限與土地出讓年限一致。
只能租、不能賣、還不能永久持有，那自持面積到底該怎麼處理纔好？廣州萬科對此給出了迴應：競自持的新模式對房企的資產運營能力提出了更高要求。萬科競得的白雲、黃埔兩宗地塊，旨在踐行城市配套服務商理念，推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、產業辦公等拓展業務，尋找新的盈利增長點。萬科有信心在爲城市提供更好、更完善配套服務的同時，通過資產運營使自持物業得到增值。
換成通俗說法就是：自持物業不能當房子賣，但能拿來搞其他業務呀！
本站小編也瞭解到，萬科對競自持並不陌生。在北京，萬科甚至競拍過100%自持物業。北京萬科的解決方案是，吸引高新技術產業爲衆籌方，通過代建和運營來賺錢。
中原地產項目部總經理黃韜則表示，萬科此次拍地有超過50%的自持比例，意味着可售面積太少，對市場的價值不大。但自持的價值點不是單純的買賣，隨着運營內容增加、時間推移，自持面積的價值也會上漲，對競得房企的估值比較有利，可以帶來資本優勢。
如果只想用自持面積老老實實地租房賺錢，也有不同方法。鄧浩志表示，一種辦法類似長租公寓，進行統一經營管理，定期收租。但目前租賃與資產價格比，評論回報率僅2%左右，所以此方案壓力大。第二是一次性10年以上的超長期出租，租客自行打理，市場稱“買使用權”屬以租代售方式。但該方式北京最近限制，有政策風險。
專家：羊毛出在羊身上土地成本實際沒有降低
不管自持面積用來幹啥，都不能賣。那麼兩個問題來了：第一，開發商也不傻，自持比例帶來的成本誰買單？第二：自持比例多了，能賣的房就少了，是否導致市場供應減少？
廣州市國規委對此明確迴應：本次成交的住宅用地雖然有一定自持的比例，但市場住宅供應並未減少。企業自持部分可作爲租賃住房，按規定推向市場，這也是我們落實中央、省、市有關“加快培育和發展住房租賃市場，構建租售並舉的住房制度”要求的一次具體行動，將增加市場租賃住房供應。
但鄧浩志坦言，這是“羊毛出在羊身上”。他認爲，其實自持比例無論多少都不合理，概因自持是非自願的規定，改變不了降低土地成本的目標。此外，自持的結果反而是降低了市場可售總量，市場供不應求的困境不會得到改善。