深圳寫字樓空置率攀高：供應過量 金融企業撤退
深圳寫字樓空置率持續攀高： 新增供應過大 金融類企業不受待見
近日，深圳寫字樓空置率上升的話題再度升溫。第一財經記者走訪了寶安、南山、福田和羅湖等多個區域後發現，自去年下半年以來，受市場大環境變化、金融企業撤退以及供應持續放量等多重因素的影響，深圳高端寫字樓的空置率逐漸攀升，部分針對民間金融類企業的寫字樓空置率甚至高達30%。與此同時，中低端寫字樓受到的影響也在慢慢顯現，有業主稱，最近一年內，空置率從10%上漲到20%。
但專家也表示，雖然未來幾年新增寫字樓的供應量將持續處於高峰期，但多重利好因素也會推動吸納量的增加。
一年內空置率翻倍
在原關外寶安，聚集着大量的中低端寫字樓。夏明（化名）在寶安西鄉片區一棟寫字樓裡租了一間200平方米左右的辦公室。自從3年前他簽訂合同以來，租金每年都會上調，但最近他發現，業主漲價的態度沒有以前強硬了。
他告訴第一財經記者：“前不久我們合同到期，如果續簽的話，租金漲幅超過5%。我們今年效益不太好，但又嫌搬家太折騰，就寫了一份降租申請，結果居然通過了。租金雖然還是上漲了，但沒有5%這麼高。”
該寫字樓周邊生活配套非常完善，餐廳衆多。中午時分，年輕人從周邊寫字樓蜂擁而出，熱鬧無比。但在夏明眼中，近段時間這份熱鬧淡了幾分。去年年底，他們那一層樓有兩三家公司搬走了，到現在也沒見人搬進來。他說：“我們寫字樓因爲一開始租金比市場價要低一些，租的人很多，以前幾乎沒見到空置的。”
作爲寶安一工業園區的部門負責人，楊華（化名）正在爲寫字樓空置率煩惱。早在三四年前，他們園區就開始試水，將一棟十層的廠房改造成寫字樓，並試圖引進一些高端的產業和企業。雖然遠離市區，但該寫字樓招商頗爲順利，去年上半年空置率在10%左右，畢竟是一棟比較新的寫字樓，楊華對這個數字還算滿意。
他對第一財經記者說：“當時感覺招商的勢頭很好，但是去年下半年開始發現不那麼順利了。現在我們寫字樓的空置率很高，超過20%，翻倍了。”
其實在過去十年，深圳寫字樓市場的供需總體而言比較平衡，2014~2015年前後，整個市場的空置率在個位數。但第一太平戴維斯發佈的數據顯示，今年一季度，深圳甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分點至18.2%，前海片區的甲級寫字樓空置率更超過50%。
第三方機構的相關數據相差無幾。根據戴德樑行今年一季度的報告，在金融去槓桿、互聯網泡沫等因素影響下，深圳一季度甲級寫字樓市場整體需求放緩，全市吸納量僅爲4.12萬平方米，空置率上升1.49個百分點至17.2%。
戴德樑行深圳公司企業服務部主管及董事黃書禮對第一財經記者表示：“從去年下半年開始，深圳寫字樓市場開始出現下跌趨勢。相對來說，高端寫字樓受到的影響更容易體現出來。”
的確，不只是中低端寫字樓，租金下滑已是普遍現象，且由於企業租賃成本更高，高端寫字樓更容易受到市場風吹草動的影響。高力國際發佈的報告顯示，自2008年以來，深圳甲級寫字樓平均租金的年複合增長率爲5.1%，在一線城市中表現最優。不過，截至2018年底，深圳甲級寫字樓平均租金爲每平方米每月237元，同比回落0.6%。
第一太平戴維斯發佈的數據也顯示，今年一季度，深圳甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。
在福田與羅湖交界處，深圳一老牌高端寫字樓招商處的工作人員對記者說，今年租金確實降了。“現在我們有很多寫字間是空的，價格在每平方米每月125元左右，去年還是130元呢，今年年初就降下來了。現在125元的價格還可以再商量。”
新增供應過量期待市場利好
雖然二季度的數據未出，但深圳某地產服務機構主管判斷，現在寫字樓的空置率比一季度還略高一些。他告訴第一財經記者：“我們統計的都是甲級寫字樓，但也要看具體的項目，一些傳統的優質寫字樓空置率沒那麼高，但一些針對民間金融類企業的寫字樓空置率高，超過20%，甚至30%。”
2018年，在金融行業整頓以及監管趨嚴的情況下，部分企業撤退，寫字樓業主也對引進金融類客戶更爲謹慎。記者走訪時，有福田區高端寫字樓的招商人士明確表示，拒絕金融類企業入駐。
金融企業的撤退代表了需求方，從供應方來說，近年來深圳寫字樓的供應量持續增加，新建的寫字樓在陸續交付。
在南山科技園寫字樓密集的部分區域，第一財經記者發現，新寫字樓招租廣告隨處可見。一座緊鄰地鐵口和高端商場的甲級寫字樓打出了“金融科技”的招牌。這座簇新的寫字樓2017年開始招商，不過從它的巨型招商廣告牌來看，離招滿還有一段距離。招商處人士介紹，該寫字樓有2棟的入駐率在50%左右。
對於深圳寫字樓的供應市場來說，2017年是個關鍵節點。數據顯示，2017年，深圳甲級寫字樓創2004年以來最大新增供應量，共104萬平方米，並達到歷史峰值。
第一太平戴維斯發佈的數據顯示，今年深圳將迎來15個新寫字樓項目，共計建築面積約109.9萬平方米的新增供應交付。
而未來幾年內，深圳寫字樓的供應量將持續走高。根據高力國際的報告，深圳甲級寫字樓物業市場即將步入供應過剩時期，新增供應將在未來5年內達到歷史峰值。
過量的新增供應將給市場帶來更大的出租壓力。可以預見的是，未來寫字樓租賃市場的競爭將更爲激烈。業主們也將採取更多的措施應對挑戰。比如，除了降租，楊華也準備在寫字樓的運營管理上下功夫，爲入駐企業提供更多的資源整合和信息服務。
但市場仍有多重利好因素。比如，粵港澳大灣區的加速建設將助推深圳寫字樓的吸納能力。黃書禮認爲，在大灣區發展規劃綱要的加持之下，未來寫字樓市場潛力可觀，市場預期仍在改善，積極因素也逐漸增多。
此外，深圳作爲大灣區的核心引擎，未來在吸引本土以及國際知名企業、機構落戶深圳上，無疑存在很大的空間。記者瞭解到，部分規劃建設的高端寫字樓項目的招租對象就瞄準了國際一流的金融企業。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿此前也表示，深圳產業的內部和外部增長基本面依舊向好，且第三產業比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的第三產業增加值仍將保持較爲快速的增長。在2021年及之後，寫字樓的吸納將會開始超越供應，屆時空置率預計將逐年走低至9%的水平，供需關係趨於穩定。