廣深寫字樓市場空置率企穩止升 租金繼續尋底

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

新增供應速度放緩疊加租金持續下調，上半年廣州、深圳寫字樓市場的空置率企穩止升。

據仲量聯行統計，上半年在僅有一個新項目入市的情況下，廣州甲級寫字樓市場空置率平穩，剔除總部項目自用面積的影響後，市場淨吸納量較去年同期有所回升。截至二季度末，廣州全市寫字樓平均空置率約21%，與去年年末持平，租金水平仍處於下行通道。

在深圳，上半年共有四個甲級寫字樓項目入市，均於第一季度交付。第一太平戴維斯提供的數據顯示，二季度末，深圳甲級寫字樓市場空置率環比下降0.7個百分點至29.8%，平均租金降至160.4元/平方米·月。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗對《中國經營報》記者表示，在短週期量價輪換的情況下，預計廣州寫字樓市場近期仍將保持震盪復甦的局面，但供應端的讓利有助於企業降低經營成本，推動市場需求結構改善。第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇認爲，在諸多因素影響下，深圳寫字樓市場整體去化壓力不減，空置率或仍將於短期內承壓，預計平均租金也會持續下調。

新興CBD貢獻淨吸納量

上半年，廣州經濟持續釋放活力，人工智能、新能源、數字經濟等戰略新興產業進一步暢通經濟循環之際，有效支撐了商業及產業地產需求。

受降本增效訴求驅動，廣州甲級寫字樓市場中，多數存量客戶仍選擇以更貼近市場水平的價格續租，部分租戶選擇成本節約型搬遷。據仲量聯行統計，上半年，廣州甲級寫字樓市場中，新設立及升級搬遷需求帶來的成交面積佔比約三成，與此同時，新成交的租戶對租金成本敏感度較高，單筆成交面積小於1000平方米的佔比在55%以上，約45%的新增需求面積落地於琶洲、廣州國際金融城這兩大租金較爲優惠的新興CBD片區。上半年，琶洲、廣州國際金融城的寫字樓市場爲廣州貢獻了超九成的淨吸納量。

值得注意的是，新興產業正在琶洲、廣州國際金融城片區加速聚集。在租戶結構和新增租賃需求類型方面，這兩大片區的寫字樓市場也顯示出了區別於傳統CBD的結構性特點。

“據仲量聯行統計，上半年，廣州寫字樓市場單筆租賃面積超過3000平方米的交易中，來自科技互聯網行業的成交佔比近七成。遊戲、軟件服務、網絡平臺等TMT企業及生物醫藥行業的租賃成交對上半年琶洲片區寫字樓市場的淨吸納量貢獻超70%。”仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示，較爲穩健的經營發展前景爲新興互聯網企業執行穩定的不動產預算提供支撐。

戴德樑行提供的數據顯示，截至二季度末，廣州甲級寫字樓市場平均租金爲142.5元/平方米·月，環比下降2.5%，主要是受以價換量策略的影響。TMT、專業服務業、貿易和零售業是二季度市場的成交主力。

租賃市場競爭持續加劇

與廣州情況類似，上半年深圳甲級寫字樓市場的租賃需求以降本增效爲主導。

在今年一季度部分成本高敏感型的需求有所釋放後，深圳寫字樓市場租戶在第二季度繼續積極尋覓合適的搬遷或擴張機會，達成多宗大面積的租賃交易。

據第一太平戴維斯統計，二季度，深圳甲級寫字樓市場淨吸納量環比增長140%至8.4萬平方米，加上新增供應項目入市節奏放緩，深圳全市寫字樓市場空置率降至30%以內。但市場競爭仍然激烈，業主選擇繼續提供租金優惠以提升其項目吸引力。截至二季度末，深圳全市寫字樓市場租金指數環比下降2.1%，同比下降7.7%。

戴德樑行提供的數據顯示，二季度，深圳甲級寫字樓租賃需求仍主要來自金融、專業服務業、TMT三大傳統行業，其合計租賃面積佔比超過70%。銀行、多元金融行業均有大面積租賃成交；教育機構、人力資源服務行業的需求增長較爲明顯。遊戲、電商、半導體以及自動駕駛等行業也貢獻了部分大面積租賃交易。

記者注意到，深圳市已先後出臺《2024年優化國際化營商環境工作方案》《深圳市進一步加大吸引和利用外資實施辦法》《南山區促進產業高質量發展專項資金管理辦法》等政策激勵推動企業落戶，其中涉及的信息技術、金融、現代服務業等行業的租賃需求有望持續增長。

謝靖宇表示，2024年，深圳全市寫字樓新增供應預計達62.8萬平方米。其中，第三季度預計有四個新項目交付入市，合計帶來供應面積19.2萬平方米。“可以預見的是，深圳未來幾個季度仍將有較大規模的寫字樓新增供應集中交付，租賃市場競爭將繼續加劇，市場平均租金將下調。”

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：顏京寧）